Heizungsgesetz (GEG): Was kommt auf Vermieter zu?
Kurz gesagt
Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des Gebäudeenergiegesetzes (GEG, „Heizungsgesetz“) das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Pflicht, dass neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien laufen, ist entfallen; neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt. Dafür müssen neue fossile Heizungen ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe nutzen, und Vermieter sollen einen Teil der Mehrkosten selbst tragen.
Das neue Heizungsgesetz: vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Das Gebäudeenergiegesetz, in den Medien meist „Heizungsgesetz“ genannt, wurde abgelöst. Der Bundestag beschloss am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet wurde es am 28. Juli 2026, in Kraft ist es seit dem 29. Juli 2026. Wer heute vom neuen Heizungsgesetz spricht, meint dieses Gesetz. Es gilt für private Vermieter genauso wie für Wohnungsunternehmen.
Für Vermieter ändert sich damit vor allem die Frage, welche Heizung beim Austausch eingebaut werden darf und wer die laufenden Mehrkosten trägt. Viele Details sind noch jung. Die Bundesregierung stellt die Neuregelung auf ihrer Website im Überblick dar.
| Thema | Bisher (GEG) | Seit 29.07.2026 (GModG) |
|---|---|---|
| Neue Heizung | 65 % erneuerbare Energien vorgeschrieben | 65-%-Pflicht entfallen |
| Neue Gas- oder Ölheizung | nur eingeschränkt möglich | wieder erlaubt |
| Brennstoff neuer fossiler Heizungen | keine Stufen | steigender Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029 |
| Energieausweis | Pflichten im GEG | Pflichten gelten weiter, jetzt im GModG |
Vermieter mit Gasheizung: Was jetzt gilt
Eine funktionierende Gasheizung darf weiterlaufen. Das Gesetz zwingt Vermieter nicht, eine intakte Anlage auszutauschen. Geht sie kaputt, darf der Vermieter nach neuem Recht wieder eine Gasheizung einbauen, ohne die frühere 65-%-Vorgabe erfüllen zu müssen.
Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, übernimmt aber eine sogenannte „Biotreppe“: Ein wachsender Teil des Brennstoffs muss klimafreundlich sein, etwa Biomethan oder biogenes Heizöl. Die Stufen stehen bereits fest:
| Ab | Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe |
|---|---|
| 01.01.2029 | 10 % |
| 2030 | 15 % |
| 2035 | 30 % |
| 2040 | 60 % |
| 2045 | vollständig klimaneutral |
Neue Kostenbeteiligung: Was Vermieter selbst tragen sollen
Damit Mieter nicht allein die Folgen einer neuen fossilen Heizung bezahlen, sieht das Gesetz einen besonderen Mieterschutz vor. Nach Darstellung des Bundestags tragen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte und des CO₂-Preises und ab 2029 die Hälfte der Mehrkosten für die vorgeschriebenen Bio-Brennstoffe. Wie das in der Abrechnung genau umgesetzt wird, ist noch nicht in allen Einzelheiten geklärt.
Unabhängig davon gilt für alle Heizungen mit Öl oder Gas weiterhin das Stufenmodell zur Aufteilung der CO₂-Kosten. Je schlechter das Gebäude gedämmt ist, desto höher ist der Vermieteranteil. Mehr dazu im Artikel CO₂-Kosten: Wie werden sie aufgeteilt?.
Beispiel
Hälftige Aufteilung von Mehrkosten
Angenommen, eine neue Gasheizung verursacht in einem Jahr 400 € Mehrkosten für den vorgeschriebenen Bio-Brennstoff in einer Wohnung. Bei hälftiger Teilung trägt der Vermieter 200 €, der Mieter die übrigen 200 € über die Heizkostenabrechnung. Die Zahlen sind frei gewählt und zeigen nur das Prinzip.
Heizungstausch: Förderung und Umlage auf die Miete
Für den Umstieg auf eine klimafreundliche Heizung gibt es staatliche Zuschüsse. Seit dem 21. Juli 2026 beträgt die Förderung nach Angaben des ADAC 30 bis 80 % der förderfähigen Kosten, förderfähig sind bis zu 28.000 € je Wohneinheit. Die Konditionen können sich ändern, deshalb sollte der aktuelle Stand vor der Auftragsvergabe geprüft werden. Wichtig: Der Antrag muss in der Regel gestellt werden, bevor der Auftrag erteilt wird.
Einen Teil der Kosten darf der Vermieter nach einer Modernisierung auf die Miete umlegen. Für den Heizungstausch mit Förderung gibt es dafür Sonderregeln in § 559e BGB. Ob und wie das neue Gesetz diese Umlageregel berührt, ist derzeit nicht abschließend geklärt. Wie die Berechnung funktioniert, erklärt der Artikel Neue Heizung: Wie viel dürfen Vermieter umlegen?.
Ein reiner Ersatz einer defekten Heizung durch ein gleichwertiges Gerät gilt dagegen als Erhaltung. Diese Kosten trägt der Vermieter allein, eine Mieterhöhung ist dafür nicht möglich. Wird dagegen eine alte Anlage durch eine deutlich effizientere oder klimafreundlichere ersetzt, kann ein Teil als Modernisierung gelten. Die ersparten Reparaturkosten muss der Vermieter dann abziehen.
Ablauf beim Heizungstausch im vermieteten Haus
- Zustand der alten Anlage prüfen lassen und Optionen vergleichen: neue Gasheizung mit Biotreppe, Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridlösung.
- Förderung prüfen und beantragen, bevor der Auftrag erteilt wird.
- Handelt es sich um eine Modernisierung, diese spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB).
- Den Mietern Zeit für einen Härteeinwand lassen: Er ist bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung möglich (§ 555d Abs. 3 BGB).
- Arbeiten mit den Mietern abstimmen, Termine für den Zugang zur Wohnung rechtzeitig ankündigen.
- Nach Abschluss gegebenenfalls die Mieterhöhung berechnen und mitteilen.
Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden (§ 555d BGB). Für den Zugang zu Heizkörpern oder Zählern gelten die allgemeinen Regeln zum Betretungsrecht des Vermieters: konkreter Anlass und rechtzeitige Ankündigung.
Was sonst im Gebäudemodernisierungsgesetz steht
Die Pflichten rund um den Energieausweis gelten weiter und stehen jetzt in den §§ 80 ff. des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Bei Neuvermietung muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen, Verstöße können mit bis zu 10.000 € Bußgeld geahndet werden. Einzelheiten stehen im Artikel Energieausweis bei Vermietung.
Auch sogenannte Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude gehören zum Themenkreis des Gesetzes, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke. Einen Überblick über alle aktuellen Änderungen gibt der Artikel Neue Pflichten für Vermieter.
Häufige Fragen
Muss ich meine alte Gasheizung jetzt austauschen?
Nein, eine funktionierende Heizung darf grundsätzlich weiterbetrieben werden. Die neuen Regeln betreffen vor allem Heizungen, die neu eingebaut werden. Für sehr alte Anlagen können allerdings eigene Austauschpflichten bestehen, die ein Fachbetrieb prüfen kann.
Gilt die 65-%-Regel für erneuerbare Energien noch?
Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Pflicht, neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfallen. An ihre Stelle tritt für neue fossile Heizungen die stufenweise Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029.
Können Mieter sich gegen den Heizungstausch wehren?
Modernisierungen müssen Mieter grundsätzlich dulden. Sie können aber innerhalb der gesetzlichen Frist einen Härteeinwand erheben und haben bei einer Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB).
Ist eine Wärmepumpe für Vermieter jetzt noch sinnvoll?
Das hängt vom Gebäude, den Energiepreisen und der Förderung ab. Weil Vermieter bei neuen fossilen Heizungen künftig einen Teil der Brennstoff- und CO₂-Mehrkosten tragen sollen, kann sich eine klimafreundliche Heizung langfristig lohnen. Eine Energieberatung hilft beim Vergleich.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen