Wohnung leer stehen lassen: Welche Pflichten und Kosten Eigentümer haben

Muss ich meine Wohnung vermieten?

Nein, grundsätzlich nicht. Das Eigentum schließt das Recht ein, eine Wohnung selbst zu nutzen, leer stehen zu lassen oder für später aufzuheben. Eine allgemeine Vermietungspflicht gibt es in Deutschland nicht.

Einschränkungen ergeben sich aus dem Zweckentfremdungsrecht. In mehreren Bundesländern dürfen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt per Satzung festlegen, dass Wohnraum nicht zweckfremd genutzt werden darf. Als Zweckentfremdung gilt dort oft auch ein Leerstand, der über eine bestimmte Dauer hinausgeht. Wie lange, ob der Leerstand anzuzeigen ist und welche Ausnahmen gelten, etwa bei Sanierung oder laufender Vermietungssuche, regelt jede Gemeinde selbst. Auskunft gibt das örtliche Wohnungsamt.

Weitere Bindungen können bestehen, wenn eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Dann ergeben sich die Pflichten aus dem Förderbescheid.

Muss der Vermieter eine leer stehende Wohnung heizen?

Eine ausdrückliche gesetzliche Heizpflicht mit fester Temperatur gibt es für leere Wohnungen nicht. Trotzdem muss der Eigentümer dafür sorgen, dass keine Schäden entstehen. In der kalten Jahreszeit bedeutet das: Die Wohnung wird so temperiert, dass Leitungen nicht einfrieren und sich an kalten Wänden kein Schimmel bildet.

• Im Mehrfamilienhaus: Eine ausgekühlte Wohnung entzieht den Nachbarwohnungen Wärme und kann dort Feuchtigkeit und Schimmel begünstigen. Gegenüber seinen übrigen Mietern ist der Vermieter verpflichtet, das Haus in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB).
• In der Eigentümergemeinschaft: Frostschäden an Leitungen betreffen oft das Gemeinschaftseigentum. Wer sie durch Nachlässigkeit verursacht, kann dafür haften.
• Gegenüber der Versicherung: Gebäude- und Leitungswasserversicherungen enthalten in der Regel Pflichten für unbewohnte Gebäude und Räume, etwa ausreichend zu heizen oder Wasserleitungen abzusperren und zu entleeren. Ein längerer Leerstand muss dem Versicherer oft gemeldet werden. Wer diese Pflichten verletzt, riskiert, dass der Versicherer nicht oder nur teilweise zahlt.

Wer zahlt die Nebenkosten einer leeren Wohnung?

Das Risiko des Leerstands trägt der Vermieter. Die Betriebskosten, die auf die leere Wohnung entfallen, darf er nicht auf die übrigen Mieter verteilen. Werden Kosten nach Wohnfläche umgelegt, bleibt der Anteil der leeren Fläche beim Eigentümer.

Bei den Heizkosten gilt das ebenso: Die Grundkosten, die nach Fläche verteilt werden (nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV 30 bis 50 %), trägt der Eigentümer für die leere Wohnung in voller Höhe. Die Verbrauchskosten fallen nur für die tatsächlich verbrauchte Wärme an. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung zahlt der Eigentümer während des Leerstands das volle Hausgeld an die Gemeinschaft weiter.

Diese Kosten laufen bei Leerstand weiter

Beispiel: Was sechs Monate Leerstand kosten

So wird eine leer stehende Wohnung richtig betreut

1. Heizung auf eine frostsichere Temperatur einstellen oder Wasserleitungen nach den Vorgaben der Versicherung absperren und entleeren.
2. Regelmäßig nach dem Rechten sehen: Heizung, Fenster, Feuchtigkeit, Einbruchsspuren.
3. Mehrmals lüften, damit sich keine Feuchtigkeit sammelt.
4. Wasserhähne gelegentlich laufen lassen, damit das Wasser in den Leitungen nicht lange steht.
5. Briefkasten leeren, damit die Wohnung nicht verlassen wirkt.
6. Winterdienst und Treppenhausreinigung sicherstellen, wenn sie sonst der Mieter übernommen hat.
7. Den Leerstand dokumentieren und, falls erforderlich, dem Versicherer und der Gemeinde melden.

Leerstand und Steuern

Laufende Kosten einer leer stehenden Wohnung können grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden (§ 21 EStG), wenn der Eigentümer die Wohnung ernsthaft und nachhaltig vermieten will. Diese Absicht sollte er belegen können, etwa mit Inseraten, Besichtigungsterminen oder dem Auftrag an einen Makler. Wer die Wohnung dagegen bewusst leer stehen lässt oder selbst nutzen will, kann die Kosten in der Regel nicht absetzen.

Leerstand sinnvoll beenden

Ein Leerstand ist eine gute Gelegenheit, die Wohnung vor der Neuvermietung in Ordnung zu bringen. Ob der Vermieter dabei renovieren muss, erklärt der Artikel Muss der Vermieter die Wohnung renovieren?. Welche Ausstattung eine vermietete Wohnung mindestens haben sollte, zeigt der Artikel Was muss der Vermieter stellen?.

Ob sich die Vermietung trotz Aufwand rechnet, lässt sich mit dem Artikel Lohnt sich Vermieten? durchrechnen. Wer nur vorübergehend vermieten möchte, prüft die Regeln für Feriengäste und Kurzzeitvermietung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 7 HeizkostenV
• § 21 EStG