Neue Pflichten für Vermieter: Was sich aktuell ändert
Kurz gesagt
Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz („Heizungsgesetz“) ersetzt: Die 65-%-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen, dafür gelten ab 2029 Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe. Bis 31.12.2026 müssen nicht fernablesbare Heizkostenzähler grundsätzlich ersetzt sein. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029; die Mietrechtsreform „Mietrecht II“ ist geplant, aber noch nicht in Kraft.
Die wichtigsten Änderungen auf einen Blick
| Thema | Stand September 2026 | Was Vermieter tun müssen |
|---|---|---|
| Gebäudemodernisierungsgesetz | In Kraft seit 29.07.2026 | Beim Heizungstausch die neuen Regeln beachten |
| Fernablesbare Zähler | Frist 31.12.2026 | Alte Heizkostenzähler nachrüsten oder ersetzen |
| CO₂-Kosten | Aufteilung nach Stufenmodell seit 2023 | Anteil in der Heizkostenabrechnung berechnen |
| Mietpreisbremse | Verlängert bis 31.12.2029 | Miete bei Neuvermietung prüfen |
| Energieausweis | Pflicht jetzt im GModG | Bei Besichtigung vorlegen, in Anzeigen angeben |
| Mietrecht II | Geplant, nicht in Kraft | Entwicklung beobachten |
Gebäudemodernisierungsgesetz statt „Heizungsgesetz“
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28.07.2026 verkündet und gilt seit dem 29.07.2026. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das oft „Heizungsgesetz“ genannt wurde. Die wichtigste Änderung: Neue Heizungen müssen nicht mehr zu 65 % mit erneuerbaren Energien laufen. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt.
Dafür gilt für neu eingebaute fossile Heizungen eine sogenannte Biotreppe. Sie müssen einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen: ab 01.01.2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 %, ab 2040 60 %. Ab 2045 soll der Betrieb vollständig klimaneutral sein.
Neu ist ein Schutz für Mieter: Bauen Vermieter eine neue fossile Heizung ein, sollen sie nach den bisher bekannten Eckpunkten ab 2028 einen Teil der Netzentgelte und des CO₂-Preises und ab 2029 einen Teil der Mehrkosten für vorgeschriebene Bio-Brennstoffe tragen. Die Einzelheiten sind noch jung; maßgeblich ist die Darstellung der Bundesregierung. Was das praktisch bedeutet, erklärt der Artikel Heizungsgesetz (GEG): Was kommt auf Vermieter zu?.
Frist 31.12.2026: Heizkostenzähler müssen fernablesbar sein
Die Heizkostenverordnung verlangt schon seit dem 01.12.2021, dass neu eingebaute Erfassungsgeräte fernablesbar sind. Ältere Geräte, die das nicht können, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (siehe Heizkostenverordnung). Ausnahmen gibt es nur bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte.
Mit fernablesbaren Geräten kommt eine weitere Pflicht: Mieter erhalten regelmäßig Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen, bei fernablesbarer Ausstattung monatlich. Vermieter sollten mit ihrem Messdienst klären, ob das bereits umgesetzt ist.
CO₂-Kosten: Vermieter zahlen je nach Gebäude mit
Seit dem 01.01.2023 werden die CO₂-Kosten fürs Heizen zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto größer der Anteil des Vermieters: Bei weniger als 12 kg CO₂ je m² und Jahr zahlt der Mieter alles, ab 52 kg trägt der Vermieter 95 %.
Für 2026 wird der CO₂-Preis im Korridor von 55 bis 65 € je Tonne versteigert, für 2027 ist derselbe Korridor vorgesehen. Die Aufteilung erfolgt mit der Heizkostenabrechnung; der Brennstofflieferant weist die CO₂-Kosten auf der Rechnung aus.
Was bei Miete und Nebenkosten aktuell gilt
- Mietpreisbremse: Sie wurde bis zum 31.12.2029 verlängert. In Gebieten mit Landesverordnung darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Kabelfernsehen: Seit dem 01.07.2024 dürfen die Kosten eines Kabel-TV-Anschlusses nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden.
- Grundsteuer: Seit 2025 wird sie nach neuen Regeln berechnet. Sie bleibt umlagefähig; was das für die Nebenkosten bedeutet, zeigt der Artikel Neue Grundsteuer seit 2025.
- Energieausweis: Die Pflichten stehen jetzt im GModG. Der Ausweis ist bei der Besichtigung vorzulegen, Verstöße kosten bis zu 10.000 € Bußgeld. Für 2027 sind Änderungen angekündigt.
Geplant, aber noch nicht in Kraft: die Mietrechtsreform
Die Bundesregierung hat am 29.04.2026 einen Entwurf für eine Mietrechtsreform („Mietrecht II“) beschlossen, die erste Lesung im Bundestag war am 09.07.2026. Die Reform gilt noch nicht (Stand: September 2026). Ein Datum für das Inkrafttreten steht nicht fest.
- Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten: Steigerungen des Verbraucherpreisindex über 3 % pro Jahr sollen nur noch zur Hälfte weitergegeben werden.
- Möblierungszuschläge sollen gesondert ausgewiesen und begrenzt werden.
- Kurzzeitmietverträge sollen auf höchstens sechs Monate begrenzt werden.
- Eine Nachzahlung innerhalb der Schonfrist soll einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen.
Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige Recht. Wer jetzt Verträge schließt, richtet sich danach.
Was sich nicht geändert hat
Viele Grundpflichten bleiben gleich: Wohnung in gutem Zustand halten, Mängel beheben, Kaution getrennt anlegen und Nebenkosten fristgerecht abrechnen. Den vollständigen Überblick gibt der Artikel Pflichten des Vermieters. Auch zum Thema Renovierung gibt es kein neues Gesetz; die Regeln beruhen auf der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (mehr unter Muss der Vermieter renovieren?).
Beispiel
Zählertausch rechtzeitig planen
Eine Vermieterin besitzt ein Haus mit sechs Wohnungen und zentraler Heizung. Die Heizkostenverteiler stammen aus dem Jahr 2018 und sind nicht fernablesbar. Sie beauftragt im Herbst 2026 ihren Messdienst, alle Geräte bis Jahresende zu tauschen. Ab 2027 erhalten die Mieter regelmäßig Verbrauchsinformationen, und die Heizkostenabrechnung entspricht wieder der Heizkostenverordnung.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter 2026 meine Gasheizung austauschen?
Eine allgemeine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen enthält das Gebäudemodernisierungsgesetz nach den bekannten Eckpunkten nicht. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt, müssen aber ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.
Was passiert, wenn die Zähler Ende 2026 nicht fernablesbar sind?
Dann entspricht die Ausstattung nicht der Heizkostenverordnung. Vermieter riskieren Streit über die Heizkostenabrechnung. Ausnahmen gelten nur bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte.
Gilt die geplante Deckelung der Indexmiete schon?
Nein. Sie ist Teil der geplanten Mietrechtsreform, die noch nicht in Kraft ist (Stand: September 2026). Bis dahin folgt die Indexmiete weiter vollständig dem Verbraucherpreisindex.
Gibt es 2026 neue Pflichten bei leerstehenden Wohnungen?
Bundesweit gibt es dazu keine neue Pflicht. Einige Städte haben aber eigene Regeln gegen Zweckentfremdung. Welche Pflichten und Kosten bei Leerstand entstehen, erklärt der Artikel Wohnung leer stehen lassen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen