Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher Energieausweis passt?
Kurz gesagt
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Heizkosten der vergangenen Jahre, der Bedarfsausweis wird aus der Bausubstanz und der Heiztechnik berechnet. Vermieter haben oft die Wahl, bei manchen älteren kleinen Wohngebäuden ist aber nur der Bedarfsausweis zulässig. Beide Ausweise gelten zehn Jahre, der Verbrauchsausweis ist in der Regel günstiger.
Die zwei Arten von Energieausweisen im Überblick
Für die Vermietung reicht jeder gültige Energieausweis, egal welcher Art. Beide Ausweise zeigen die Energieeffizienz auf derselben farbigen Skala, sie kommen aber auf unterschiedlichen Wegen zu ihrem Ergebnis. Wann ein Ausweis überhaupt vorgelegt werden muss, erklärt der Artikel Energieausweis bei Vermietung.
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | tatsächlicher Energieverbrauch der Bewohner | technische Berechnung aus Gebäudehülle und Anlage |
| Benötigte Unterlagen | Heizkostenabrechnungen mehrerer Jahre | Baupläne, Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizung |
| Aussagekraft | abhängig vom Heizverhalten der Bewohner | unabhängig von den Nutzern, vergleichbarer |
| Aufwand | gering, oft ohne Termin vor Ort | höher, meist mit Begehung |
| Kosten | in der Regel niedriger | in der Regel höher |
| Gültigkeit | zehn Jahre | zehn Jahre |
Der Verbrauchsausweis: schnell und günstig
Der Verbrauchsausweis wertet aus, wie viel Energie im Haus tatsächlich für Heizung und Warmwasser verbraucht wurde. Grundlage sind die Abrechnungen mehrerer zusammenhängender Jahre. Witterungseinflüsse werden dabei rechnerisch bereinigt, damit ein besonders kalter Winter das Ergebnis nicht verzerrt.
Der Vorteil liegt im geringen Aufwand: Der Eigentümer liefert die Verbrauchsdaten und Grunddaten zum Gebäude, ein Vor-Ort-Termin ist oft nicht nötig. Der Nachteil: Das Ergebnis hängt stark davon ab, wie die Bewohner heizen. Hat eine sparsame ältere Mieterin jahrelang nur zwei Zimmer beheizt, wirkt das Haus effizienter, als es ist. Umgekehrt kann ein hoher Verbrauch ein eigentlich solides Gebäude schlechter aussehen lassen.
Der Bedarfsausweis: aufwendiger, aber objektiv
Der Bedarfsausweis berechnet, wie viel Energie das Gebäude bei normaler Nutzung theoretisch benötigt. Dafür erfasst der Aussteller Wände, Dach, Keller, Fenster und die Heizungsanlage. Das Heizverhalten der aktuellen Bewohner spielt keine Rolle. Deshalb lassen sich Bedarfsausweise verschiedener Häuser gut miteinander vergleichen.
Der Bedarfsausweis zeigt außerdem, wo das Gebäude Schwachstellen hat. Seine Modernisierungsempfehlungen sind oft konkreter als beim Verbrauchsausweis. Wer ohnehin eine Sanierung plant, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder einen Heizungstausch, bekommt so eine brauchbare Grundlage.
Welcher Energieausweis bei Vermietung? Das Wahlrecht und seine Grenzen
Für die meisten Wohngebäude dürfen Eigentümer frei wählen, welche Art sie ausstellen lassen. Das Wahlrecht ist allerdings eingeschränkt: Bei kleineren, älteren Wohngebäuden, die energetisch noch nicht auf einen bestimmten Mindeststandard gebracht wurden, schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis vor. Wo genau die Grenzen liegen, hängt von Baujahr, Größe und Sanierungsstand ab. Der Aussteller prüft das vor Auftragserteilung.
- Größeres Mehrfamilienhaus mit Verbrauchsdaten: meist freie Wahl, der Verbrauchsausweis ist die übliche, günstige Lösung.
- Kleines, älteres Haus ohne energetische Sanierung: häufig ist nur der Bedarfsausweis zulässig.
- Neubau: Hier gibt es noch keine Verbrauchswerte, also Bedarfsausweis.
- Vermietete Eigentumswohnung: Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude und wird meist über die Verwaltung beauftragt.
Rechtlich stehen beide Arten seit dem 29. Juli 2026 in den §§ 80 ff. des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Die Grundidee der zwei Ausweisarten ist geblieben. Für 2027 sind Änderungen bei Energieausweisen angekündigt, Einzelheiten stehen noch nicht fest. Was das neue Gesetz sonst für Vermieter bedeutet, zeigt der Artikel Heizungsgesetz (GEG): Was kommt auf Vermieter zu?.
Energieausweis für die Vermietung: Wie alt darf er sein?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum, das auf dem Ausweis steht. Das gilt für Verbrauchs- und Bedarfsausweise gleichermaßen. Innerhalb dieser Zeit darf er für jede Neuvermietung verwendet werden, auch wenn inzwischen das Gesetz umbenannt wurde. Ein vor dem 29. Juli 2026 ausgestellter Ausweis bleibt also bis zum Ablauf seiner Frist gültig.
Beispiel
Läuft der Ausweis rechtzeitig?
Ein Vermieter besitzt einen Verbrauchsausweis, ausgestellt am 15. März 2017. Er gilt zehn Jahre, also bis zum 14. März 2027. Plant der Vermieter eine Neuvermietung im Oktober 2026, kann er den Ausweis noch nutzen. Wird die Wohnung erst im Mai 2027 frei, braucht er vorher einen neuen Ausweis.
Wurde das Gebäude seit der Ausstellung deutlich verbessert, etwa durch neue Fenster oder eine gedämmte Fassade, darf der alte Ausweis zwar weiter genutzt werden. Ein neuer Ausweis zeigt die bessere Effizienz aber in Anzeigen und kann bei der Suche nach Mietern helfen.
Energieausweis für die Vermietung: Wovon die Kosten abhängen
Feste Preise für Energieausweise gibt das Gesetz nicht vor. Die Kosten hängen vor allem von der Ausweisart, der Größe des Gebäudes und dem Aufwand für die Datenerfassung ab. Der Verbrauchsausweis ist in der Regel deutlich günstiger, weil er ohne Begehung und mit vorhandenen Abrechnungen erstellt werden kann. Der Bedarfsausweis ist teurer, weil der Aussteller das Gebäude aufnehmen und berechnen muss.
- Vorhandene Unterlagen wie Baupläne und Heizkostenabrechnungen senken den Aufwand.
- Bei Mehrfamilienhäusern verteilen sich die Kosten auf viele Wohnungen.
- Mehrere Angebote von qualifizierten Ausstellern einzuholen, lohnt sich.
- Sehr günstige Online-Angebote sollten sorgfältig geprüft werden, denn falsche Angaben im Ausweis gehen zulasten des Eigentümers.
Die Kosten für den Energieausweis trägt der Vermieter. Sie gehören nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden. Steuerlich sind sie bei vermieteten Objekten grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar, siehe auch Verluste aus Vermietung.
Häufige Fragen
Ist ein Bedarfsausweis für Mieter aussagekräftiger?
Er ist besser vergleichbar, weil er nicht vom Heizverhalten der Vorbewohner abhängt. Über die tatsächlichen Heizkosten sagt der Verbrauchsausweis dafür oft mehr, weil er echte Verbräuche zeigt. Beide erfüllen die gesetzliche Pflicht gleichermaßen.
Darf ich einen Verbrauchsausweis durch einen Bedarfsausweis ersetzen?
Ja, ein Eigentümer kann jederzeit einen neuen Ausweis ausstellen lassen, auch einer anderen Art, soweit diese für das Gebäude zulässig ist. Ab dann gilt der neue Ausweis für zehn Jahre.
Welche Angaben braucht der Aussteller für einen Verbrauchsausweis?
Üblich sind die Heizkostenabrechnungen mehrerer zusammenhängender Jahre, das Baujahr, die Wohnfläche oder Gebäudenutzfläche, die Zahl der Wohnungen und Angaben zur Heizungsanlage. Leerstände sollten angegeben werden, damit das Ergebnis nicht verzerrt wird.
Hängt die CO₂-Kostenaufteilung vom Energieausweis ab?
Nein. Die Aufteilung der CO₂-Kosten richtet sich nach dem tatsächlichen CO₂-Ausstoß je Quadratmeter aus der Brennstoffrechnung, nicht nach der Effizienzklasse im Ausweis. Details stehen im Artikel zur CO₂-Kostenaufteilung.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen