Grundsteuer auf Mieter umlegen: Verteilerschlüssel mit Beispiel
Kurz gesagt
Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 BetrKV). Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, sonst nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Der Anteil einer Wohnung ergibt sich aus der Jahresgrundsteuer mal Wohnfläche der Wohnung geteilt durch die Gesamtwohnfläche. Verlangt wird er über die jährliche Nebenkostenabrechnung, nicht mit einer gesonderten Rechnung.
Voraussetzungen: Wann die Grundsteuer umgelegt werden darf
Die Grundsteuer steht an erster Stelle im Katalog der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Das allein berechtigt den Vermieter aber noch nicht, sie weiterzugeben. Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein:
- Der Mietvertrag überträgt die Betriebskosten auf den Mieter (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne diese Abrede ist die Grundsteuer mit der Miete abgegolten.
- Vereinbart sind Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung oder eine Pauschale. Bei einer Pauschale steckt die Grundsteuer im festen Betrag und wird nicht gesondert abgerechnet.
- Die Steuer ist für den Abrechnungszeitraum festgesetzt und durch den Bescheid belegt.
- Weitergegeben wird nur die Steuer selbst. Säumniszuschläge, Mahngebühren oder Zinsen, die entstehen, weil der Eigentümer verspätet zahlt, bleiben beim Vermieter.
Wie sich dieselbe Frage aus Sicht der Mieter darstellt, beantwortet der Artikel Muss der Mieter die Grundsteuer zahlen?
Welcher Verteilerschlüssel gilt für die Grundsteuer?
Haben die Parteien nichts vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Für die Grundsteuer passt dieser Maßstab gut: Sie hängt an Grundstück und Gebäude, nicht an Verbrauch oder Personenzahl. Ein verbrauchsabhängiger Schlüssel kommt deshalb nicht in Betracht.
| Schlüssel | Wann er passt | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Wohnfläche | gesetzlicher Regelfall im Mehrfamilienhaus | Gesamtfläche einschließlich leer stehender und selbst genutzter Wohnungen ansetzen |
| Wohn- und Nutzfläche | Häuser mit Gewerbeeinheiten | ob Gewerbeflächen vorab herauszurechnen sind, hängt vom Einzelfall ab |
| Miteigentumsanteile oder Anzahl der Einheiten | nur wenn im Mietvertrag vereinbart | Maßstab muss für den Mieter nachvollziehbar sein |
| Direkte Zuordnung | Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung mit eigenem Bescheid | Betrag aus dem Bescheid unmittelbar ansetzen |
Ein im Mietvertrag festgelegter Schlüssel gilt grundsätzlich weiter und lässt sich nicht einseitig austauschen. Die Vor- und Nachteile der einzelnen Maßstäbe vergleicht der Artikel Umlageschlüssel.
Grundsteuer für den Mieter berechnen: Schritt für Schritt
- Jahresbetrag ermitteln: Maßgeblich ist die im Grundsteuerbescheid für das Kalenderjahr festgesetzte Steuer. Deckt der Abrechnungszeitraum nicht das Kalenderjahr ab, werden die Beträge beider Jahre monatsweise anteilig angesetzt.
- Gesamtwohnfläche feststellen: Alle Wohnungen des Hauses zählen mit, auch leer stehende und vom Vermieter selbst bewohnte.
- Betrag je Quadratmeter bilden: Jahresgrundsteuer geteilt durch Gesamtwohnfläche.
- Anteil der Wohnung berechnen: Betrag je Quadratmeter mal Wohnfläche der Wohnung.
- Zeitanteil berücksichtigen: Hat der Mieter nur einen Teil des Jahres in der Wohnung gewohnt, wird sein Anteil nach Monaten oder Tagen gekürzt.
- In die Abrechnung übernehmen: Gesamtbetrag, Verteilerschlüssel, Anteil der Wohnung und die gezahlten Vorauszahlungen müssen erkennbar sein.
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Beispielrechnung: Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen
Beispiel
1.440 € Grundsteuer auf vier Wohnungen verteilt
Für ein Haus mit vier Wohnungen beträgt die Grundsteuer 1.440 € im Jahr. Die Wohnungen haben 60 m², 80 m², 90 m² und 70 m², zusammen 300 m². Je Quadratmeter entfallen 1.440 € : 300 m² = 4,80 €. Die Jahresanteile betragen damit 60 × 4,80 € = 288 €, 80 × 4,80 € = 384 €, 90 × 4,80 € = 432 € und 70 × 4,80 € = 336 €. Zusammen ergibt das wieder 1.440 €. Für die 80-m²-Wohnung sind das 384 € : 12 = 32 € im Monat.
Beispiel
Leerstand und Mieterwechsel im selben Jahr
Die 90-m²-Wohnung stand von Januar bis April leer und ist seit dem 1. Mai vermietet. Der neue Mieter trägt 432 € × 8/12 = 288 €; den Anteil für die vier leeren Monate von 432 € × 4/12 = 144 € zahlt der Vermieter selbst. Aus der 70-m²-Wohnung ist der bisherige Mieter Ende April ausgezogen, der Nachmieter wohnt dort seit dem 1. Mai. Der Vormieter zahlt 336 € × 4/12 = 112 €, der Nachmieter 336 € × 8/12 = 224 €.
Den Anteil leer stehender Wohnungen darf der Vermieter nicht auf die übrigen Mieter abwälzen, etwa indem er nur die vermietete Fläche als Gesamtfläche ansetzt. Mehr dazu im Artikel Leerstand: Wer zahlt die Nebenkosten?
Sonderfälle: Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, gemischte Nutzung
Vermietete Eigentumswohnung: Für jede Eigentumswohnung wird die Grundsteuer gesondert festgesetzt. Sie taucht daher nicht in der Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft auf, sondern kommt mit eigenem Bescheid zum Wohnungseigentümer. Er setzt den Betrag in der Regel unmittelbar für seine Wohnung an; eine Verteilung auf das ganze Haus entfällt. Wie die übrigen Posten aus der Hausgeldabrechnung übernommen werden, erklärt der Artikel Vermietete Eigentumswohnung.
Einfamilienhaus: Ist das ganze Haus an einen Haushalt vermietet, entfällt die gesamte Grundsteuer auf diesen Mieter. Ein Verteilerschlüssel wird nicht gebraucht.
Wohnungen und Gewerbe unter einem Dach: Auch hier kann die Grundsteuer grundsätzlich nach Fläche verteilt werden. Ob der Vermieter die gewerblichen Flächen vorab abziehen muss (Vorwegabzug), hängt vom Einzelfall und von der vertraglichen Vereinbarung ab. Wer die Aufteilung in der Abrechnung offenlegt, beugt Streit vor.
Grundsteuer in Rechnung stellen: über die Nebenkostenabrechnung
Eine eigene Rechnung über die Grundsteuer ist nicht vorgesehen. Bei vereinbarten Vorauszahlungen gehört sie in die jährliche Nebenkostenabrechnung, die dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein; fehlen etwa der Verteilerschlüssel oder die Gesamtkosten, gilt sie als nicht erteilt.
Steigt die Grundsteuer, etwa durch einen höheren Hebesatz oder infolge der Grundsteuerreform, wird der Mehrbetrag mit der nächsten Abrechnung weitergegeben. Danach darf der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anheben (§ 560 Abs. 4 BGB). Bei einer Pauschale ist eine Erhöhung nur möglich, wenn der Mietvertrag sie vorsieht und die Kosten gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB).
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Muss der Grundsteuerbescheid der Abrechnung beiliegen?
Nein, beilegen muss der Vermieter den Bescheid nicht. Der Mieter kann ihn aber im Rahmen der Belegeinsicht verlangen, um den angesetzten Betrag zu prüfen. Es ist deshalb sinnvoll, den Bescheid mit den übrigen Belegen des Abrechnungsjahres aufzubewahren.
Darf die Grundsteuer nach Personenzahl verteilt werden?
Die Grundsteuer hängt nicht davon ab, wie viele Menschen im Haus wohnen. Sachgerecht ist deshalb in aller Regel die Fläche. Ein anderer Maßstab kommt nur in Betracht, wenn er im Mietvertrag vereinbart ist; ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche.
Darf der Vermieter auf die Grundsteuer einen Aufschlag für seinen Aufwand berechnen?
Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Umgelegt wird nur der Betrag, den die Gemeinde festgesetzt hat, verteilt nach dem maßgeblichen Schlüssel.
Ist die umgelegte Grundsteuer für den Vermieter eine steuerpflichtige Einnahme?
Ja. Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter zählen zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer ist im Gegenzug als Werbungskosten abziehbar. Beides wird in der Anlage V erfasst.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen