Muss der Mieter die Grundsteuer zahlen?

Steuerschuldner ist der Eigentümer, nicht der Mieter

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundstücke und Gebäude, die der Gemeinde zusteht. Den Grundsteuerbescheid erhält grundsätzlich der Eigentümer, und nur von ihm wird der Betrag eingefordert. Mieter haben in dieser Sache mit Finanzamt und Stadtkasse nichts zu tun: Sie bekommen keinen Bescheid, müssen keine Erklärung abgeben und zahlen nichts direkt an die Gemeinde.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter sieht es anders aus. Die Grundsteuer gehört als laufende öffentliche Last des Grundstücks zu den Betriebskosten (§ 2 BetrKV). Der Vermieter kann sie deshalb über die Nebenkosten weitergeben. In vielen Mietverträgen ist das so geregelt – der Mieter trägt die Grundsteuer dann indirekt, als Teil seiner monatlichen Nebenkosten.

Wann der Mieter die Grundsteuer tragen muss

Ob der Mieter zahlt, entscheidet der Mietvertrag. Damit die Grundsteuer auf ihn umgelegt werden darf, müssen mehrere Punkte zusammenkommen:

• Der Vertrag bestimmt, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung genügt in der Regel die Abrede, dass er „die Betriebskosten“ übernimmt; die Grundsteuer muss nicht eigens genannt sein.
• Die Steuer ist für den Abrechnungszeitraum tatsächlich festgesetzt worden und lässt sich mit dem Bescheid belegen.
• Sie wird nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, ohne Vereinbarung nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
• Bei Vorauszahlungen wird sie über eine fristgerechte und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung verlangt.

Wie der Vermieter den Anteil einer einzelnen Wohnung ermittelt, zeigt der Artikel Grundsteuer auf Mieter umlegen mit einer Beispielrechnung.

Ohne Vereinbarung im Mietvertrag zahlt der Vermieter

Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten, sind sie mit der Miete abgegolten. Man spricht dann von einer Inklusiv- oder Bruttomiete. Die Grundsteuer bleibt in diesem Fall beim Vermieter, auch wenn sie später steigt. Einseitig nachschieben kann er sie nicht: Dafür wäre eine Änderung des Mietvertrags nötig, der der Mieter zustimmen müsste.

Umgekehrt lässt sich bei Wohnraum nichts wirksam vereinbaren, was über den Katalog der Betriebskostenverordnung hinausgeht (§ 556 Abs. 4 BGB). Für die Grundsteuer selbst ist das kein Problem, sie steht ausdrücklich im Katalog. Aufmerksam sollten Mieter aber bei Zuschlägen sein, die neben der Steuer auftauchen – etwa Säumniszuschläge oder Mahngebühren, weil der Eigentümer zu spät gezahlt hat. Solche Beträge sind keine Betriebskosten und gehören nicht in die Abrechnung. Welche Kosten sonst beim Vermieter bleiben, zeigt der Artikel Nicht umlagefähige Kosten.

Vorauszahlung, Pauschale oder Inklusivmiete: So kommt die Grundsteuer beim Mieter an

Nach einer Abrechnung dürfen Vermieter und Mieter die monatlichen Abschläge durch Erklärung in Textform an die tatsächlichen Kosten angleichen (§ 560 Abs. 4 BGB). Eine Pauschale wächst dagegen nur mit, wenn der Mietvertrag eine Erhöhung ausdrücklich zulässt (§ 560 Abs. 1 BGB). Worin sich beide Zahlungsformen sonst unterscheiden, erklärt der Artikel Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung.

Grundsteuerreform: Warum sich der Betrag in der Abrechnung ändern kann

Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ergibt sich aus dem Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt festsetzt, und dem Hebesatz, den die Gemeinde bestimmt. Mit der Grundsteuerreform wurden die Grundstücke neu bewertet. Für viele Häuser hat sich die Steuer dadurch verändert, teils nach oben, teils nach unten. Auch wenn eine Gemeinde ihren Hebesatz ändert, schlägt das unmittelbar auf die Nebenkosten durch.

An der Umlagefähigkeit ändert die Reform nichts: Die neue Grundsteuer darf wie die alte weitergegeben werden, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Steigt sie, zeigt sich die Mehrbelastung in der nächsten Abrechnung. Sinkt sie, muss auch die Entlastung beim Mieter ankommen, denn umgelegt werden dürfen nur die tatsächlich angefallenen Kosten. Was die Reform für Mieter im Einzelnen bedeutet, beschreibt der Artikel Neue Grundsteuer: Was ändert sich für Mieter?.

Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung prüfen

1. Im Mietvertrag nachsehen, ob die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist und ob Vorauszahlungen oder eine Pauschale gelten.
2. Den Gesamtbetrag der Grundsteuer mit dem Bescheid abgleichen. Diesen kann der Mieter im Rahmen der Belegeinsicht verlangen.
3. Den Zeitraum kontrollieren: Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Weicht der Abrechnungszeitraum davon ab, müssen die Beträge zweier Jahre anteilig angesetzt sein.
4. Die Flächen nachrechnen: Stimmen die Gesamtwohnfläche des Hauses und die Fläche der eigenen Wohnung? Bei einer Verteilung nach Fläche trägt der Vermieter den Anteil leer stehender Wohnungen selbst.
5. Fehler rechtzeitig beanstanden: Einwendungen sind bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung möglich (§ 556 Abs. 3 BGB).

Einfamilienhaus, Eigentumswohnung und Gewerbe im Haus

Wer ein ganzes Haus mietet, trägt bei wirksamer Umlagevereinbarung die gesamte Grundsteuer, weil es niemanden gibt, mit dem sie geteilt werden müsste. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung wird die Grundsteuer für jede Wohnung gesondert festgesetzt. Sie steht deshalb nicht in der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft, sondern auf einem eigenen Bescheid des Wohnungseigentümers. Diesen Betrag übernimmt er in der Regel unmittelbar in die Nebenkostenabrechnung seines Mieters.

Liegen im Haus auch Läden, Praxen oder Büros, kann die Grundsteuer ebenfalls nach Fläche verteilt werden. Ob gewerbliche Flächen vorab herausgerechnet werden müssen, hängt vom Einzelfall und vom Mietvertrag ab. Wer hier Zweifel hat, kann sich an einen Mieterverein wenden.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 2 BetrKV
• § 556 BGB
• § 556a BGB
• § 560 BGB