Neue Grundsteuer seit 2025: Was ändert sich für Mieter?

Was die Reform geändert hat – und was gleich bleibt

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten, deren Bewertungsstichtage Jahrzehnte zurücklagen. Für die Reform mussten Eigentümer beim Finanzamt eine Erklärung zu ihrem Grundstück abgeben. Daraus haben die Finanzämter neue Werte ermittelt, nach denen die Gemeinden seit dem Jahr 2025 die Grundsteuer erheben. Einige Bundesländer rechnen dabei nach einem eigenen Landesmodell, die übrigen nach dem Modell des Bundes.

Am Ende steht überall dieselbe Rechnung: Das Finanzamt setzt einen Steuermessbetrag fest, die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis steht im Grundsteuerbescheid, den der Eigentümer erhält. Weil sich die Bewertung grundlegend geändert hat, zahlen manche Eigentümer heute spürbar mehr als früher, andere weniger.

Grundsteuer B: Zahlt sie der Mieter oder der Vermieter?

Die Gemeinden unterscheiden mehrere Arten der Grundsteuer. Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen, die Grundsteuer B alle übrigen Grundstücke – also auch jedes Mietshaus und jede vermietete Eigentumswohnung. Seit der Reform dürfen Gemeinden zusätzlich eine Grundsteuer C auf unbebaute, baureife Grundstücke erheben. Für Mieter spielt sie praktisch keine Rolle.

Gegenüber der Gemeinde zahlt immer der Eigentümer. Im Verhältnis zum Mieter kann er die Grundsteuer B aber weitergeben: Sie steht als erste Kostenart im Katalog von § 2 BetrKV. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt eine solche Vereinbarung, ist die Grundsteuer mit der Miete abgegolten. Die Grundregeln dazu erklärt der Artikel Muss der Mieter die Grundsteuer zahlen?

Wie hoch ist die Grundsteuer für Mieter?

Einen festen Betrag gibt es nicht. Der Anteil eines Mieters hängt von drei Größen ab: der Grundsteuer für das ganze Grundstück laut Bescheid, dem Umlageschlüssel und der Größe der eigenen Wohnung. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, wird nach dem Anteil an der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Wie andere Schlüssel funktionieren, zeigt der Artikel Grundsteuer auf Mieter umlegen.

Zur Orientierung veröffentlicht der Deutsche Mieterbund im Betriebskostenspiegel Durchschnittswerte je Kostenart. Die aktuelle Ausgabe beruht allerdings auf dem Abrechnungsjahr 2024 und damit noch auf der alten Grundsteuer. Für die Frage, ob der neue Betrag üblich ist, taugt sie deshalb nur eingeschränkt.

Wann Mieter die neue Grundsteuer bemerken

Die monatliche Vorauszahlung ändert sich nicht von selbst, nur weil die Gemeinde einen neuen Bescheid verschickt. Sichtbar wird die Reform in der Regel erst mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025. Rechnet der Vermieter nach dem Kalenderjahr ab, muss sie dem Mieter bis zum 31. Dezember 2026 zugehen. Viele Mieter halten die erste Abrechnung mit dem neuen Betrag also gerade in diesen Monaten in der Hand.

Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, darf der Vermieter danach die Vorauszahlungen per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Das Recht gilt für beide Seiten: Sinkt die Grundsteuer, kann auch der Mieter die Vorauszahlung nach der Abrechnung auf diesem Weg herabsetzen. Eine Anhebung mitten im Jahr allein wegen des neuen Bescheids sieht das Gesetz grundsätzlich nicht vor. Einzelheiten stehen im Artikel Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?

Vorauszahlung, Pauschale, Inklusivmiete: Was je nach Vertrag gilt

• Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung: Der neue Betrag fließt in die Abrechnung ein und führt zu einer Nachzahlung oder einem Guthaben.
• Betriebskostenpauschale: Über eine Pauschale wird nicht abgerechnet. Der Vermieter darf sie nur erhöhen, wenn der Mietvertrag das vorsieht und die Betriebskosten tatsächlich gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB).
• Keine Umlage vereinbart: Die Grundsteuer ist mit der Miete abgegolten. Eine höhere Steuer trägt der Vermieter selbst.
• Vermietete Eigentumswohnung: Jede Wohnung erhält einen eigenen Grundsteuerbescheid. Die Steuer taucht deshalb nicht in der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft auf, sondern muss vom Vermieter gesondert in die Nebenkostenabrechnung übernommen werden.

Gibt es ein Entlastungsgesetz für Mieter?

Ein Bundesgesetz, das Mieter von der Grundsteuer befreit oder ihre Umlage verbietet, gibt es nicht (Stand: September 2026). Die Grundsteuer gehört weiterhin zu den umlagefähigen Betriebskosten. Forderungen, sie aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung zu streichen, werden zwar immer wieder erhoben – geltendes Recht sind sie nicht.

Entlastung kann nur indirekt entstehen, nämlich über eine niedrigere Steuer. Einige Bundesländer haben Regeln geschaffen, mit denen Wohngrundstücke gegenüber Geschäftsgrundstücken geringer belastet werden können, etwa über angepasste Messzahlen oder unterschiedliche Hebesätze. Politisch war außerdem angekündigt, dass die Reform insgesamt nicht zu Mehreinnahmen führen soll. Verbindlich ist das für die Gemeinden nicht: Sie legen ihren Hebesatz selbst per Satzung fest und veröffentlichen ihn.

Die neue Grundsteuer in der Abrechnung prüfen

1. Den Posten Grundsteuer mit der Vorjahresabrechnung vergleichen. Eine deutliche Veränderung ist seit der Reform für sich genommen noch kein Fehler.
2. Den Grundsteuerbescheid der Gemeinde für das Abrechnungsjahr ansehen, am besten im Rahmen der Belegeinsicht. Stimmen Grundstück, Zeitraum und Betrag mit der Abrechnung überein?
3. Prüfen, ob nur die Steuer selbst umgelegt wurde. Säumniszuschläge oder Mahngebühren, die durch eine verspätete Zahlung des Eigentümers entstehen, gehören nicht zu den Betriebskosten.
4. Den Umlageschlüssel nachrechnen: Gesamtfläche, eigene Fläche und der daraus berechnete Anteil müssen erkennbar sein.
5. Einwände schriftlich und begründet erheben, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Wie das geht, erklärt der Artikel Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 556 BGB
• § 556a BGB
• § 560 BGB
• § 2 BetrKV