Heizperiode: Welche Mindesttemperatur muss der Vermieter sicherstellen?
Kurz gesagt
Ein Gesetz mit fester Heizperiode oder Mindesttemperatur gibt es nicht. Der Vermieter muss aber sicherstellen, dass die Wohnung in der kalten Jahreszeit ausreichend warm wird, weil sie sonst nicht vertragsgemäß nutzbar ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch außerhalb der Heizperiode muss die Heizung an kalten Tagen anspringen. Mieter müssen so viel heizen und lüften, dass keine Schäden wie Schimmel oder Frost entstehen.
Was ist die Heizperiode – und wo ist sie geregelt?
Als Heizperiode bezeichnet man die Zeit von Herbst bis Frühjahr, in der eine zentrale Heizungsanlage regulär in Betrieb ist. Ein Gesetz, das Beginn, Ende oder eine bestimmte Raumtemperatur vorschreibt, gibt es für Mietwohnungen nicht. Die Pflicht ergibt sich aus dem Mietvertrag selbst: Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand halten, in dem man darin wohnen kann (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehört eine Wohnung, die sich in der kalten Jahreszeit auf eine übliche Wohntemperatur beheizen lässt.
Welche Zeiträume und Temperaturen als angemessen gelten, haben Gerichte im Einzelfall konkretisiert. Häufig finden sich Regeln dazu auch im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Solche Klauseln dürfen den Mieter aber nicht unangemessen benachteiligen, etwa indem sie Mindesttemperaturen deutlich unter üblichen Wohnwerten festschreiben oder die Heizung nachts ganz abschalten lassen.
Welche Temperatur muss die Wohnung erreichen?
Tagsüber müssen sich Wohnräume, Bad und Küche auf eine behagliche Wohntemperatur heizen lassen. Nachts darf die Anlage abgesenkt werden, aber nur so weit, dass die Wohnung nicht auskühlt. Maßgeblich ist, dass die Heizung genug Leistung bringt, wenn der Mieter die Thermostate aufdreht. Wie warm der Mieter es tatsächlich haben möchte, entscheidet er selbst.
Erreichen die Räume trotz voll aufgedrehter Heizkörper keine übliche Wohntemperatur, liegt ein Mangel vor. Die Miete ist dann kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), solange der Zustand andauert. Bei einem vollständigen Ausfall helfen die Artikel Heizung ausgefallen und Heizlüfter oder Hotel bei Heizungsausfall weiter.
Beispiel
Temperatur messen und dokumentieren
Angenommen, ein Mieter misst im Januar an fünf Tagen jeweils um 8, 14 und 20 Uhr in Wohnzimmer und Bad die Temperatur, bei voll aufgedrehten Thermostaten. Das Wohnzimmer erreicht an keinem Tag mehr als 17 °C, das Bad nicht mehr als 16 °C. Er hält die 15 Messwerte je Raum in einer Tabelle mit Datum und Uhrzeit fest und schickt sie mit der Mängelanzeige an den Vermieter. So kann er im Streitfall belegen, dass die Heizung nicht ausreicht.
Darf der Vermieter die Heizung im Sommer abstellen?
Außerhalb der Heizperiode darf der Vermieter die zentrale Heizung herunterfahren oder in den Sommerbetrieb schalten, in dem nur Warmwasser bereitet wird. Das spart Energie und damit auch Kosten für die Mieter. Ganz abschalten darf er sie aber nur, wenn es tatsächlich warm genug ist.
Auch im Mai oder September gibt es kalte Tage. Kühlt die Wohnung dann deutlich aus, muss die Heizung auch außerhalb der üblichen Heizperiode laufen. Viele Anlagen regeln das über eine Außentemperatursteuerung automatisch. Die Warmwasserversorgung muss ganzjährig funktionieren; fällt sie aus, gilt das im Artikel Kein warmes Wasser Beschriebene.
| Situation | Was gilt in der Regel? |
|---|---|
| Warmer Sommertag, Heizung im Sommerbetrieb | zulässig |
| Kälteeinbruch im Frühherbst, Heizung aus | Vermieter muss die Heizung in Betrieb nehmen |
| Nachtabsenkung in der Heizperiode | zulässig, solange die Wohnung nicht auskühlt |
| Heizung schafft trotz voller Leistung keine Wohntemperatur | Mangel, Mietminderung möglich |
| Wartung der Anlage im Sommer | zulässig, möglichst angekündigt |
Muss der Mieter heizen?
Mieter dürfen selbst entscheiden, wie warm ihre Wohnung ist. Eine Pflicht, eine bestimmte Temperatur einzuhalten, besteht nicht. Der Mieter muss aber mit der Wohnung sorgsam umgehen. Er muss so heizen und lüften, dass keine Schäden entstehen: kein Schimmel durch kalte, feuchte Wände und kein Frost in den Leitungen.
Wer im Winter längere Zeit verreist, sollte die Heizung deshalb nicht ganz abdrehen, sondern auf Frostschutz stellen. Platzt eine Leitung, weil der Mieter die Wohnung auskühlen ließ, haftet er für den Schaden. Wie viel Heizen und Lüften im Alltag angemessen ist, erklärt der Artikel Richtig lüften und heizen.
Heizkosten: Verbrauch zahlt der Mieter, Wartung ist Betriebskosten
Die Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizung werden über die Heizkostenabrechnung verteilt, zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach Verbrauch (§ 7 HeizkostenV). Wer wenig heizt, zahlt also weniger. Die regelmäßige Wartung der Anlage kann als Betriebskosten umgelegt werden, Reparaturen dagegen nicht. Mehr dazu im Artikel Heizungswartung.
So gehen Mieter vor, wenn die Wohnung zu kalt bleibt
- Prüfen, ob die Heizkörper entlüftet sind und die Thermostate funktionieren.
- Die Raumtemperaturen über mehrere Tage zu festen Uhrzeiten messen und notieren.
- Den Mangel unverzüglich beim Vermieter anzeigen (§ 536c BGB), am besten schriftlich mit den Messwerten.
- Eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen; bei Kälte im Winter ist sie kurz.
- Bleibt der Vermieter untätig, kommen Mietminderung und – bei Verzug – die Beseitigung auf seine Kosten in Betracht (§ 536a Abs. 2 BGB).
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Heizung nachts ganz abschalten?
Eine Nachtabsenkung ist üblich und zulässig. Ein vollständiges Abschalten, bei dem die Wohnung spürbar auskühlt, ist in der Heizperiode dagegen grundsätzlich nicht zulässig. Entscheidend ist, dass die Wohnung auch nachts bewohnbar bleibt.
Darf der Vermieter vorschreiben, dass die Heizung erst ab Oktober läuft?
Eine feste Anfangszeit schützt den Vermieter nicht, wenn es vorher schon deutlich kalt wird. Maßgeblich ist, ob die Wohnung tatsächlich ausreichend beheizt werden kann, nicht ein Datum im Kalender.
Muss der Vermieter bei einer Gasetagenheizung auch für Wärme sorgen?
Der Vermieter muss die Anlage funktionsfähig halten und reparieren. Den Betrieb und die Energiekosten übernimmt bei einer Etagenheizung in der Regel der Mieter selbst, ebenso die Entscheidung, wann er heizt.
Gilt das neue Heizungsgesetz auch für die Heizperiode?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit 29.07.2026 das Gebäudeenergiegesetz („Heizungsgesetz“) ersetzt, regelt vor allem den Einbau neuer Heizungen. Eine Heizperiode oder Mindesttemperatur für Mietwohnungen legt es nicht fest. Einzelheiten nennt die Bundesregierung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen