Neue Heizung: Wie viel dürfen Vermieter auf die Miete umlegen?
Kurz gesagt
Ersetzt der Vermieter eine Heizung durch eine sparsamere Anlage, etwa eine Wärmepumpe, darf er grundsätzlich 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 BGB), nach Abzug des Instandhaltungsanteils. Nimmt er Fördermittel in Anspruch, gilt die Sonderregel des § 559e BGB mit 10 % der Kosten nach Abzug der Förderung und einer Obergrenze von 0,50 € je m² monatlich. Das seit 29.07.2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz hat das bisherige „Heizungsgesetz“ (GEG) abgelöst.
Heizungstausch: Reparatur oder Modernisierung?
Ob der Vermieter überhaupt etwas auf die Miete umlegen darf, hängt davon ab, was genau passiert. Wird eine defekte Heizung repariert oder durch ein gleichwertiges Modell ersetzt, ist das Instandhaltung. Diese Kosten trägt der Vermieter allein. Spart die neue Anlage dagegen nachhaltig Energie, etwa beim Umstieg von einem alten Ölkessel auf eine Wärmepumpe, liegt eine Modernisierung vor.
Oft ist beides im Spiel: Die alte Heizung ist ohnehin am Ende, und die neue ist deutlich effizienter. Dann muss der Vermieter den Teil der Kosten abziehen, den er für einen bloßen Ersatz ohnehin hätte aufwenden müssen. Die Abgrenzung erklärt der Artikel Modernisierung oder Instandhaltung ausführlich.
Zwei Wege der Umlage: § 559 und § 559e BGB
Für die Modernisierungsumlage einer neuen Heizung sieht das Gesetz zwei Rechenwege vor. Welcher greift, hängt vor allem davon ab, ob der Vermieter öffentliche Fördermittel für den Heizungstausch in Anspruch nimmt.
| Merkmal | Allgemeine Regel (§ 559 BGB) | Sonderregel Heizungstausch (§ 559e BGB) |
|---|---|---|
| Umlagesatz | 8 % der Kosten jährlich | 10 % der Kosten jährlich |
| Förderung | mindert die umlagefähigen Kosten | wird vorher abgezogen |
| Obergrenze | 3 € je m² monatlich in sechs Jahren, bei Miete unter 7 € je m²: 2 € | 0,50 € je m² monatlich innerhalb von sechs Jahren |
| Instandhaltungsanteil | abziehen | abziehen |
Die allgemeine Regel steht in § 559 BGB, die Sonderregel für den Heizungstausch in § 559e BGB. Ob und wie das neue Gebäudemodernisierungsgesetz diese Sonderregel berührt, ist noch nicht abschließend geklärt. Vermieter sollten deshalb vor der Mieterhöhung den aktuellen Gesetzestext prüfen.
Rechenbeispiel: Wärmepumpe mit und ohne Förderung
Beispiel
Modernisierungsumlage für eine Wärmepumpe
Angenommen, auf eine 80 m² große Wohnung entfallen 24.000 € Kosten für eine neue Wärmepumpe, der Instandhaltungsanteil ist bereits abgezogen. Ohne Förderung nach § 559 BGB: 8 % von 24.000 € sind 1.920 € im Jahr, also 160 € im Monat oder 2 € je m². Das liegt unter der Grenze von 3 € je m². Mit Förderung nach § 559e BGB: Angenommen, 6.000 € Fördermittel entfallen auf die Wohnung. 10 % von 18.000 € sind 1.800 € im Jahr, also 150 € im Monat. Die Obergrenze von 0,50 € je m² begrenzt die Erhöhung aber auf 0,50 € × 80 m² = 40 € im Monat.
Das Beispiel zeigt: Mit Förderung fällt die Mieterhöhung für den Mieter meist deutlich niedriger aus. Die einzelnen Rechenschritte und die Kappungsgrenze erklärt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen.
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert
Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das umgangssprachlich als „Heizungsgesetz“ bekannt war. Die frühere Pflicht, dass neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, ist entfallen. Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt.
- Neu eingebaute fossile Heizungen müssen schrittweise klimafreundliche Brennstoffe nutzen: ab 01.01.2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 %, ab 2040 60 %; ab 2045 sollen sie vollständig klimaneutral laufen.
- Für neue fossile Heizungen sollen sich Vermieter an laufenden Kosten beteiligen: nach bisherigen Angaben ab 2028 zur Hälfte an Netzentgelten und CO₂-Preis, ab 2029 zur Hälfte an den Mehrkosten für vorgeschriebene Bio-Brennstoffe.
- Für den Heizungstausch gibt es einen Zuschuss von 30 bis 80 % der förderfähigen Kosten, förderfähig bis 28.000 € je Wohneinheit. Die Konditionen können sich ändern.
Die Einzelheiten zur Kostenbeteiligung sind noch jung. Den aktuellen Stand zeigt die Darstellung der Bundesregierung zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Laufende Heizkosten sind keine Modernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage betrifft nur die Baukosten der neuen Anlage. Die laufenden Kosten für Brennstoff, Strom der Wärmepumpe, Wartung und Messung sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV) und werden über die Nebenkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung verteilt. Reparaturen der Heizung gehören dagegen nie in die Nebenkosten, wie der Artikel Nicht umlagefähige Kosten erklärt.
Bei Öl- und Gasheizungen wird zusätzlich der CO₂-Preis nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil des Vermieters.
Ankündigung, Duldung und Dauer der Umlage
Auch ein Heizungstausch als Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Der Mieter muss die Arbeiten grundsätzlich dulden, kann aber fristgerecht Härtegründe vorbringen. Mehr dazu im Artikel Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?
Die Erhöhung selbst erklärt der Vermieter nach Abschluss der Arbeiten in Textform mit einer nachvollziehbaren Berechnung, wie im Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung beschrieben. Die Umlage wird dauerhaft Teil der Miete. Warum sie nicht nach einigen Jahren wegfällt, erklärt der Artikel Wie lange zahlt der Mieter die Modernisierungsumlage?
Häufige Fragen
Darf der Vermieter eine neue Gasheizung auf die Miete umlegen?
Nur soweit sie eine Modernisierung ist, also nachhaltig Energie spart. Ersetzt der Vermieter eine defekte Gasheizung durch ein gleichwertiges Gerät, handelt es sich um Instandhaltung, die er selbst tragen muss. Einen etwaigen Effizienzgewinn kann er anteilig umlegen.
Muss der Vermieter Fördermittel für die Heizung beantragen?
Eine allgemeine Pflicht dazu nennt das Gesetz nicht. Erhaltene Fördermittel mindern aber die umlagefähigen Kosten. Für Mieter ist eine geförderte Maßnahme deshalb meist günstiger.
Gilt die Umlage auch bei Staffel- oder Indexmiete?
Bei einer Staffelmiete ist eine Modernisierungsumlage während der Laufzeit ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete ist sie nur für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen möglich. Einzelheiten erklärt der Artikel Modernisierungsumlage bei Staffel- oder Indexmiete.
Muss der Vermieter nach dem neuen Heizungsgesetz jetzt eine Wärmepumpe einbauen?
Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die 65-%-Pflicht entfallen, neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt. Für neue fossile Heizungen gelten aber steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe ab 2029.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen