Energieausweis bei Vermietung: Pflicht, Ausnahmen, Bußgeld

Wann der Energieausweis bei Vermietung Pflicht ist

Der Energieausweis ist ein Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes beschreibt. Er zeigt auf einer farbigen Skala, wie viel Energie das Haus für Heizung und Warmwasser braucht oder verbraucht. Mietinteressenten sollen damit die zu erwartenden Energiekosten vergleichen können, bevor sie einen Vertrag unterschreiben.

Die Pflicht greift, sobald eine Wohnung oder ein Gebäude neu vermietet wird. Sie trifft den Vermieter, auch wenn er privat vermietet und nur eine einzige Wohnung besitzt. Beauftragt er einen Makler, muss auch dieser dafür sorgen, dass der Ausweis vorliegt. Geregelt ist das seit dem 29. Juli 2026 in den §§ 80 ff. des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das das frühere Gebäudeenergiegesetz ersetzt hat. Inhaltlich gelten die Pflichten rund um den Energieausweis weiter wie bisher.

Vorlage bei der Besichtigung und Übergabe nach Vertragsschluss

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis den Interessenten vorgelegt werden. Es reicht, ihn sichtbar auszulegen oder auszuhängen, sodass alle Anwesenden hineinsehen können. Findet keine Besichtigung statt, muss der Vermieter den Ausweis unverzüglich vorlegen, sobald ein Interessent danach fragt. Tipps zum Ablauf gibt der Artikel Wohnungsbesichtigung organisieren.

Ist der Mietvertrag unterschrieben, bekommt der neue Mieter den Ausweis oder eine Kopie. Das Original bleibt beim Eigentümer, denn er braucht es bei jeder weiteren Vermietung und beim Verkauf. Eine Kopie als PDF ist gängige Praxis, solange sie vollständig und gut lesbar ist.

Pflichtangaben in der Wohnungsanzeige

Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Werte daraus schon im Inserat stehen. Das gilt für Anzeigen in Zeitungen ebenso wie für Online-Portale. Zu den Pflichtangaben gehören insbesondere:

• die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes,
• der wesentliche Energieträger der Heizung, etwa Gas, Öl oder Fernwärme,
• bei Wohngebäuden das Baujahr und, falls angegeben, die Energieeffizienzklasse.

Welche weiteren Angaben in ein gutes Inserat gehören und wie man es rechtssicher formuliert, erklärt der Artikel Wohnungsinserat: Welche Angaben Pflicht sind.

Ausnahmen: Wann kein Energieausweis nötig ist

Nicht jede Vermietung löst die Pflicht aus. Die wichtigsten Ausnahmen betreffen bestehende Verträge und besondere Gebäude:

• Laufende Mietverhältnisse: Bestandsmieter haben keinen Anspruch darauf, nachträglich einen Energieausweis zu bekommen. Die Pflicht entsteht erst bei der nächsten Neuvermietung.
• Baudenkmäler: Für denkmalgeschützte Gebäude muss grundsätzlich kein Energieausweis vorgelegt werden.
• Kleine Gebäude: Sehr kleine Gebäude mit geringer Nutzfläche sind von der Ausweispflicht ausgenommen.
• Nicht beheizte Gebäude: Wo weder geheizt noch gekühlt wird, etwa bei einer einzeln vermieteten Garage, entfällt der Ausweis.
• Verlängerung mit demselben Mieter: Wird ein Vertrag mit dem bisherigen Mieter nur fortgesetzt, liegt keine Neuvermietung vor.

Eine Ausnahme für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst wohnt, gibt es beim Energieausweis nicht. Solche Sonderregeln kennt das Mietrecht vor allem bei der Heizkostenabrechnung, siehe Heizkostenverordnung: Wann gilt sie nicht?. Auch wer nur ein Zimmer in der eigenen Wohnung untervermietet, sollte im Zweifel prüfen, ob eine Ausnahme wirklich greift.

Energieausweis bei Vermietung nicht vorgelegt: Was dann?

Wer den Energieausweis nicht vorlegt, nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Behörde kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 € verhängen. Zuständig sind die nach Landesrecht bestimmten Stellen, meist die unteren Bauaufsichtsbehörden.

Auf den Mietvertrag selbst wirkt sich ein fehlender Ausweis dagegen nicht aus: Der Vertrag bleibt wirksam, die vereinbarte Miete ist geschuldet. Ein Recht zur Mietminderung entsteht allein dadurch nicht. Mieter, die keinen Ausweis erhalten haben, können ihn beim Vermieter anfordern. Wer eine Ordnungswidrigkeit vermutet, kann sich an die zuständige Behörde wenden.

Gültigkeit und Beschaffung des Energieausweises

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Innerhalb dieser Zeit kann er für beliebig viele Vermietungen genutzt werden. Wird am Gebäude energetisch wesentlich umgebaut, lohnt sich oft ein neuer Ausweis, weil er die Verbesserung sichtbar macht.

Ausgestellt wird der Ausweis von berechtigten Fachleuten, etwa Energieberatern, Architekten oder bestimmten Handwerkern. Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis, der auf den tatsächlichen Heizkosten der Vorjahre beruht, und den Bedarfsausweis, der aus der Bausubstanz berechnet wird. Welche Art für welches Haus zulässig ist und was sie ungefähr kosten, erklärt der Artikel Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

1. Prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt und wann er ausläuft.
2. Falls nicht: rechtzeitig vor dem Inserat einen Aussteller beauftragen.
3. Pflichtangaben in die Anzeige übernehmen.
4. Ausweis zur Besichtigung mitnehmen und sichtbar auslegen.
5. Nach Vertragsschluss eine Kopie übergeben und die Übergabe dokumentieren.

Wohnungseigentum und Mieterwechsel

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung wird der Energieausweis für das ganze Gebäude erstellt, nicht für die einzelne Wohnung. Den Auftrag erteilt meist die Verwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft. Der einzelne Eigentümer sollte sich rechtzeitig eine Kopie beschaffen, bevor er einen neuen Mieter sucht.

Beim Mieterwechsel gehört der Energieausweis auf die Checkliste, zusammen mit Übergabeprotokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Einen Überblick über weitere gesetzliche Vorgaben bietet der Artikel Pflichten des Vermieters.

Häufige Fragen