Indexmiete berechnen: Formel und Beispiel mit dem Verbraucherpreisindex
Kurz gesagt
Die neue Indexmiete ergibt sich, indem die bisherige Miete mit dem aktuellen Indexstand multipliziert und durch den Indexstand bei der letzten Mietänderung geteilt wird. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts. Es zählt die prozentuale Veränderung, nicht die Differenz der Indexpunkte. Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b BGB).
Die Formel für die Indexmieterhöhung
Bei einer Indexmiete verändert sich die Miete im selben Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex (VPI). Gerechnet wird deshalb mit einem einfachen Dreisatz:
Neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand
Die prozentuale Veränderung lässt sich gesondert ermitteln: (neuer Indexstand ÷ alter Indexstand − 1) × 100. Wer diesen Prozentsatz auf die bisherige Miete aufschlägt, kommt zum selben Ergebnis wie mit der Formel. Beide Werte sind nützlich, denn in der Erklärung an den Mieter muss die Indexänderung ohnehin stehen.
Welche Werte in die Rechnung gehören
Maßgeblich ist allein der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht. Andere Reihen, etwa der harmonisierte Verbraucherpreisindex für europäische Vergleiche, sind für die Mietanpassung nicht vorgesehen. Wo die aktuellen Monatswerte zu finden sind, beschreibt der Artikel Verbraucherpreisindex: Wo Vermieter den aktuellen Stand finden.
| Angabe | Was gemeint ist | Worauf achten |
|---|---|---|
| bisherige Miete | die zuletzt geschuldete Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen | keine Nebenkosten einrechnen |
| alter Indexstand | Wert des Monats der letzten Mietänderung, bei der ersten Anpassung der im Vertrag genannte Ausgangsmonat | nach einer Anpassung nicht mehr den Vertragsbeginn verwenden |
| neuer Indexstand | zuletzt veröffentlichter Monatswert vor der Erklärung | endgültigen Wert nehmen, keine erste Schätzung |
Beide Indexstände müssen aus derselben Reihe mit demselben Basisjahr stammen. Das Statistische Bundesamt stellt den Index von Zeit zu Zeit auf ein neues Basisjahr um und rechnet ältere Werte entsprechend um. Steht im Vertrag noch ein Wert aus der alten Reihe, wird der Ausgangsmonat in der aktuellen Reihe nachgeschlagen und mit dem neuen Wert verglichen.
In fünf Schritten zur neuen Miete
- Im Mietvertrag nachsehen, welcher Index und welcher Ausgangsmonat vereinbart sind und ob die Klausel für die Nettokaltmiete gilt.
- Prüfen, wann sich die Miete zuletzt geändert hat. Seitdem muss mindestens ein Jahr vergangen sein.
- Den Indexstand aus dem Monat der letzten Mietänderung – bei der ersten Anpassung aus dem Ausgangsmonat – und den neuesten veröffentlichten Monatswert aus derselben Reihe heraussuchen.
- Die neue Miete mit der Formel berechnen, auf volle Cent runden und die prozentuale Indexänderung notieren.
- Die Anpassung in Textform erklären und den Zugang beim Mieter nachweisbar festhalten.
Beispiel: Indexmieterhöhung Schritt für Schritt
Beispiel
Anpassung einer Nettokaltmiete von 820 €
Die Nettokaltmiete beträgt seit der letzten Anpassung 820 €. Angenommen, der Index stand im Monat dieser Anpassung bei 112,0 Punkten und der zuletzt veröffentlichte Wert beträgt 116,2 Punkte (frei gewählte Werte, nicht der aktuelle Stand). Die Indexänderung beträgt 116,2 ÷ 112,0 − 1 = 0,0375, also 3,75 %. Die neue Miete beträgt 820 € × 116,2 ÷ 112,0 = 850,75 €. Die Miete steigt damit um 30,75 € im Monat. Geht die Erklärung dem Mieter am 14. Oktober zu, ist die neue Miete ab dem 1. Dezember zu zahlen.
Die häufigsten Rechenfehler
- Punkte statt Prozent: Die Differenz zweier Indexstände ist keine Prozentzahl. Nur wenn der alte Wert genau 100 beträgt, stimmen beide überein.
- Falscher Ausgangswert: Nach einer Anpassung ist deren Monat der neue Vergleichswert, nicht mehr der Vertragsbeginn.
- Gemischte Basisjahre: Alter und neuer Wert stammen aus unterschiedlichen Indexreihen.
- Nebenkosten mitgerechnet: Vorauszahlungen gehören nicht in die Rechnung; sie werden nach einer Abrechnung gesondert angepasst (§ 560 Abs. 4 BGB).
- Zu früh angepasst: Vor jeder Änderung muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.
Beispiel
Punkte statt Prozent – was der Fehler kostet
Im Beispiel oben ist der Index um 4,2 Punkte gestiegen (116,2 − 112,0), aber nur um 3,75 %. Wer fälschlich 4,2 % aufschlägt, kommt auf 854,44 € (820 € × 1,042) und verlangt 3,69 € im Monat zu viel. Über ein Jahr sind das 44,28 €.
Ab wann die neue Miete gilt
Das Rechenergebnis ändert die Miete noch nicht. Der Vermieter muss die Anpassung dem Mieter in Textform erklären und darin die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen. Zu zahlen ist der neue Betrag ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang:
| Zugang der Erklärung | Neue Miete ab |
|---|---|
| im Januar, gleich an welchem Tag | 1. März |
| am 31. März | 1. Mai |
| am 2. November | 1. Januar des Folgejahres |
Rückwirkend lässt sich nichts verlangen: Wartet der Vermieter länger, entgeht ihm die Erhöhung für die Zwischenzeit. Dafür kann er die gesamte Indexsteigerung seit der letzten Mietänderung in einem Schritt geltend machen. Was die Erklärung sonst enthalten sollte, zeigt der Artikel Indexmiete erhöhen: Form, Frist und Häufigkeit.
Wenn der Index sinkt
Die Formel wirkt in beide Richtungen. Liegt der neue Indexstand unter dem alten, ergibt sie eine niedrigere Miete. Diese Senkung muss der Mieter selbst in Textform einfordern, denn automatisch passt sich die Miete nicht an. Die Jahresfrist seit der letzten Änderung gilt dabei genauso wie für eine Erhöhung.
Indexmiete-Rechner und Warmmiete
Wer nicht von Hand rechnen möchte, kann den kostenlosen Indexmiete-Rechner nutzen. Er braucht die aktuelle Kaltmiete sowie den alten und den neuen Indexstand und zeigt die neue Miete, die Veränderung des Index und den frühesten Zahlungsbeginn. Mit dem optionalen Monat der letzten Mietänderung prüft er außerdem die Jahresfrist.
Die Indexanpassung betrifft nur die Miete ohne Nebenkosten. Was der Mieter danach insgesamt monatlich zahlt, ergibt sich aus der Rechnung im Artikel Warmmiete berechnen.
Kostenlos nachrechnen
Der Indexmiete-Rechner ermittelt die zulässige neue Miete aus dem Verbraucherpreisindex – ohne Anmeldung.
Zum Indexmiete-RechnerHäufige Fragen
Wird die neue Indexmiete gerundet?
Eine gesetzliche Rundungsregel gibt es nicht. Üblich ist, das Ergebnis kaufmännisch auf volle Cent zu runden. Die Indexstände selbst werden so verwendet, wie das Statistische Bundesamt sie veröffentlicht.
Gibt es eine Obergrenze für die Indexmieterhöhung?
Nach geltendem Recht gibt es keine feste prozentuale Obergrenze: Die Miete folgt dem Index. Die Kappungsgrenze gilt nur für Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB), die während einer Indexmiete ausgeschlossen sind. Eine Begrenzung hoher Indexsteigerungen ist bisher nur geplant.
Wie kann der Mieter die Berechnung überprüfen?
Weil der Vermieter die Indexänderung angeben muss, kann der Mieter beide Monatswerte beim Statistischen Bundesamt nachschlagen und mit der Formel nachrechnen. Ist ein falscher Ausgangswert verwendet worden, schuldet er in der Regel nur den korrekt berechneten Betrag. Bei Zweifeln hilft ein Mieterverein weiter.
Muss der Vermieter jedes Jahr anpassen?
Nein, eine Pflicht zur jährlichen Anpassung besteht nicht. Der Vermieter kann die Miete auch mehrere Jahre unverändert lassen. Nur häufiger als einmal im Jahr darf sie sich nicht ändern.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen