Indexmiete erhöhen: Form, Frist und Häufigkeit
Kurz gesagt
Eine Indexmiete erhöht der Vermieter durch eine Erklärung in Textform, in der er die Änderung des Verbraucherpreisindex und die neue Miete angibt (§ 557b BGB). Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, eine Anpassung ist also höchstens einmal im Jahr möglich, die erste frühestens ein Jahr nach Mietbeginn. Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang; eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.
So funktioniert die Anpassung einer Indexmiete
Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, den das Statistische Bundesamt ermittelt (§ 557b BGB). Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben. Sinkt er, kann der Mieter eine entsprechende Senkung verlangen.
Die Anpassung geschieht nicht automatisch. Der Vermieter muss sie aktiv erklären. Solange er das nicht tut, bleibt es bei der bisherigen Miete. Grundlagen und Aufbau der Vereinbarung erklärt der Artikel Indexmiete: So funktioniert sie.
Wann ist die erste Erhöhung möglich?
Das Gesetz verlangt, dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Das gilt vom Beginn des Mietverhältnisses an und nach jeder Anpassung erneut. Die erste Indexerhöhung ist also frühestens ein Jahr nach Mietbeginn möglich. Auf die Jahresfrist zählen Erhöhungen wegen einer Modernisierung und Änderungen der Betriebskosten nicht an.
Wer auf Nummer sicher gehen will, verschickt die Erklärung erst, wenn seit Mietbeginn oder der letzten Anpassung ein volles Jahr vergangen ist. Da die neue Miete erst ab dem übernächsten Monat gilt, bleibt die Miete dann in jedem Fall länger als ein Jahr gleich.
Beispiel
Zeitpunkt der ersten Erhöhung
Ein Mietvertrag mit Indexmiete beginnt am 1. März 2025. Die Miete muss mindestens bis Ende Februar 2026 unverändert bleiben. Der Vermieter verschickt die erste Erklärung am 2. März 2026, sie geht dem Mieter am 4. März 2026 zu. Die neue Miete gilt ab dem 1. Mai 2026, also ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Wegen der Jahresfrist ist eine Indexanpassung höchstens einmal im Jahr möglich. Eine Pflicht, jedes Jahr anzupassen, gibt es nicht. Der Vermieter kann auch mehrere Jahre warten. Er vergleicht dann den Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung mit dem aktuellen Stand und gibt die gesamte Veränderung auf einmal weiter.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist bei einer Indexmiete ausgeschlossen. Eine Modernisierungsumlage ist nur für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen möglich, wie der Artikel Modernisierungsumlage bei Staffel- oder Indexmiete erklärt. Wie oft andere Mietformen erhöht werden dürfen, vergleichen die Artikel Wie oft darf die Miete erhöht werden? und Staffelmiete: Wie oft und wie stark darf erhöht werden?.
Form: Was die Erhöhungserklärung enthalten muss
Die Erklärung muss in Textform erfolgen. Ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Inhaltlich muss der Vermieter die eingetretene Änderung des Index angeben und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen. Der Mieter soll die Rechnung nachvollziehen können.
- Prüfen, ob seit Mietbeginn oder der letzten Anpassung mindestens ein Jahr vergangen ist.
- Den Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung und den aktuell veröffentlichten Indexstand auf destatis.de ermitteln.
- Die prozentuale Veränderung des Index berechnen und auf die bisherige Nettokaltmiete anwenden.
- In der Erklärung alten und neuen Indexstand, die Veränderung, die bisherige und die neue Miete sowie das Datum angeben, ab dem sie gilt.
- Die Erklärung mit Nachweis des Zugangs zustellen und eine Kopie aufbewahren.
Die Rechnung übernimmt auf Wunsch der kostenlose Indexmiete-Rechner. Die Formel im Detail erklärt der Artikel Indexmiete berechnen.
Ab wann gilt die neue Miete?
Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Entscheidend ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absenden. Eine rückwirkende Erhöhung für vergangene Monate ist nicht möglich.
Beispiel
Neue Miete nach einer Indexanpassung
Die Nettokaltmiete beträgt 800 €. Angenommen, der Index lag bei der letzten Anpassung bei 120,0 Punkten und steht jetzt bei 126,0 Punkten. Das ist eine Steigerung von 5 %. Die neue Miete beträgt 800 € × 126,0 / 120,0 = 840 €, also 40 € mehr im Monat. Geht die Erklärung am 15. Oktober 2026 zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Dezember 2026.
Anders als bei einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete braucht der Vermieter keine Zustimmung. Eine Überlegungsfrist wie beim Mieterhöhungsverlangen gibt es deshalb nicht; zum Vergleich siehe Mieterhöhung: Wie viel Zeit hat der Mieter für die Zustimmung?.
Grenzen: Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und geplante Reform
Die Kappungsgrenze aus § 558 BGB gilt für die Indexanpassung nicht, da dieser Erhöhungsweg bei einer Indexmiete ausgeschlossen ist. Die Miete folgt dem Index, auch wenn er stark steigt. Bei einer Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse ist allerdings die Ausgangsmiete begrenzt. Wie beides zusammenspielt, erklärt der Artikel Indexmiete, Mietpreisbremse und Mietspiegel.
Die Nebenkostenvorauszahlungen sind von der Indexanpassung nicht erfasst. Sie werden nach eigenen Regeln angepasst, wie der Artikel Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen? zeigt.
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Zum Indexmiete-RechnerHäufige Fragen
Muss der Mieter einer Indexerhöhung zustimmen?
Nein. Die Indexanpassung wird durch die Erklärung des Vermieters wirksam, wenn sie formgerecht ist und die Jahresfrist eingehalten wurde. Der Mieter kann die Berechnung aber prüfen und eine fehlerhafte Erhöhung zurückweisen.
Kann der Vermieter eine vergessene Indexerhöhung nachholen?
Ja, für die Zukunft. Er kann die gesamte Indexveränderung seit der letzten Anpassung weitergeben. Für die vergangenen Monate kann er dagegen keine Nachzahlung verlangen, weil die neue Miete erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang gilt.
Darf die Indexmiete auch sinken?
Ja. Die Kopplung an den Index wirkt in beide Richtungen. Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann der Mieter mit einer Erklärung in Textform eine entsprechende Senkung der Miete verlangen.
Welcher Indexstand gilt: der vom Monat der Erklärung oder ein älterer?
Maßgeblich ist der zuletzt veröffentlichte Indexstand, den der Vermieter in der Erklärung angibt. Da das Statistische Bundesamt die Werte mit etwas Verzögerung veröffentlicht, ist das in der Regel der Stand eines zurückliegenden Monats.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen