Kappungsgrenze: Wie stark darf die Miete in drei Jahren steigen?
Kurz gesagt
Die Kappungsgrenze deckelt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit einer entsprechenden Landesverordnung um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete galt. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden nicht angerechnet, und über die Vergleichsmiete hinaus darf die Miete in keinem Fall steigen.
Was die Kappungsgrenze regelt
Liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, also unter dem, was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblicherweise gezahlt wird, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung verlangen (§ 558 BGB). Ist der Abstand groß, soll die Miete trotzdem nicht in einem Sprung auf das Marktniveau klettern. Das verhindert die Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB: Sie legt fest, um wie viel Prozent die Miete durch solche Erhöhungen innerhalb von drei Jahren insgesamt steigen darf.
Die Grenze liegt grundsätzlich bei 20 %. Hat ein Bundesland für eine Gemeinde oder einen Teil davon festgestellt, dass die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, gilt dort per Verordnung eine abgesenkte Grenze von 15 %. Die Kappungsgrenze ist kein Anspruch auf eine Erhöhung in dieser Höhe, sondern nur eine Obergrenze. Wie häufig ein Vermieter überhaupt erhöhen darf, regeln eigene Wartefristen, die der Artikel Wie oft darf die Miete erhöht werden? erklärt.
20 oder 15 Prozent: Wo die abgesenkte Grenze gilt
Welche Orte unter die abgesenkte Kappungsgrenze fallen, bestimmt jedes Bundesland selbst durch eine Rechtsverordnung. Eine bundesweit einheitliche Liste gibt es nicht. Die Verordnungen gelten jeweils nur für eine begrenzte Zeit und werden von den Ländern verlängert, geändert oder auslaufen gelassen. Wer eine Mieterhöhung plant oder prüft, sollte deshalb nachsehen, welche Verordnung im eigenen Land gerade gilt und ob die Gemeinde darin genannt ist.
Kappungsgrenze berechnen: Schritt für Schritt
- Stichtag festlegen: Das ist der Tag, an dem die höhere Miete gelten soll – in der Regel der Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
- Ausgangsmiete ermitteln: Maßgeblich ist die Miete, die genau drei Jahre vor dem Stichtag geschuldet war, ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten. Bei den meisten Verträgen ist das die Nettokaltmiete.
- Höchstbetrag ausrechnen: Ausgangsmiete mal 1,2 bei der Grenze von 20 %, mal 1,15 bei der Grenze von 15 %.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung bestimmen, etwa anhand des Mietspiegels.
- Den niedrigeren der beiden Beträge ansetzen: Bis zu diesem Wert darf die Miete höchstens steigen.
Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete, die innerhalb der drei Jahre schon stattgefunden haben, stecken in diesem Höchstbetrag bereits drin. Sie verkleinern also den verbleibenden Spielraum. Anders ist es bei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten: Sie werden nicht auf die Kappungsgrenze angerechnet und verbrauchen keinen Spielraum.
Beispiel: Wenn die Kappungsgrenze vor der Vergleichsmiete greift
Beispiel
Wohnung mit 70 m² und einem Mietspiegelwert von 12,50 € je m²
Die neue Miete soll ab dem 1. März 2027 gelten. Drei Jahre vorher, am 1. März 2024, betrug die Nettokaltmiete 700 € (10 € je m²). Zum 1. Mai 2025 wurde sie bereits auf 750 € erhöht. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 12,50 € je m², für die Wohnung also bei 875 €. Die Kappungsgrenze von 20 % erlaubt höchstens 700 € × 1,2 = 840 €. Der Vermieter darf deshalb nicht die volle Vergleichsmiete von 875 € verlangen, sondern nur 840 € – das sind 90 € mehr als bisher. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit abgesenkter Grenze, sind höchstens 700 € × 1,15 = 805 € zulässig, also nur 55 € mehr.
Zwei Obergrenzen: Es gilt immer der niedrigere Wert
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen stets zwei Grenzen gleichzeitig eingehalten werden: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und nicht über dem liegen, was die Kappungsgrenze zulässt. Welche der beiden Grenzen bremst, hängt vom Abstand zwischen bisheriger Miete und Vergleichsmiete ab.
- Liegt die Miete nur knapp unter der Vergleichsmiete, ist diese die Grenze. Die Kappungsgrenze wird dann gar nicht ausgeschöpft.
- Liegt die Miete weit darunter, bremst die Kappungsgrenze. Die Lücke lässt sich dann nur in mehreren Schritten über die Jahre schließen.
- Hat die Miete die Vergleichsmiete schon erreicht, ist auf diesem Weg keine Erhöhung möglich, selbst wenn die Kappungsgrenze noch Luft ließe.
Die Vergleichsmiete muss der Vermieter im Erhöhungsschreiben begründen, etwa mit dem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Wie das im Einzelnen funktioniert, beschreibt der Artikel Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Für welche Mieterhöhungen die Kappungsgrenze nicht gilt
Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB betrifft ausschließlich Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Andere Arten der Mietänderung haben eigene Grenzen:
| Art der Mietänderung | Kappungsgrenze aus § 558 BGB? | Was stattdessen begrenzt |
|---|---|---|
| Erhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | ja | 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 % |
| Modernisierung (§ 559 BGB) | nein | höchstens 3 € je m² monatlich innerhalb von sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 € je m² höchstens 2 € je m² |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | nein | die im Vertrag festgelegten Staffeln, jede gilt mindestens ein Jahr |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | nein | die Entwicklung des Verbraucherpreisindex |
| Nebenkosten-Vorauszahlungen (§ 560 BGB) | nein | Anpassung auf eine angemessene Höhe nach einer Abrechnung |
| Neuvermietung | nein | in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der Vergleichsmiete |
Bei Modernisierungen ist die Unterscheidung besonders wichtig, weil hier zwei verschiedene Deckel nebeneinander bestehen. Wie der Modernisierungszuschlag berechnet wird, zeigt der Artikel Modernisierungsumlage berechnen. Bei Staffel- und Indexmieten stellt sich die Frage nach der Kappungsgrenze gar nicht, weil eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete während ihrer Laufzeit ausgeschlossen ist.
Erhöhung über der Kappungsgrenze: Was Mieter tun können
Verlangt der Vermieter mehr, als die Kappungsgrenze erlaubt, ist das Erhöhungsverlangen in der Regel nicht insgesamt hinfällig. Berechtigt ist es aber nur bis zur zulässigen Höhe. Der Mieter kann deshalb einem Teil zustimmen und den Rest ablehnen.
- Die Miete heraussuchen, die drei Jahre vor dem angekündigten Erhöhungstermin galt – aus dem Mietvertrag, früheren Erhöhungsschreiben oder Kontoauszügen.
- Klären, ob die Gemeinde in einer Verordnung mit abgesenkter Kappungsgrenze steht.
- Den Höchstbetrag ausrechnen und mit der verlangten Miete vergleichen.
- Der Erhöhung nur bis zu diesem Betrag zustimmen und die Erklärung nachweisbar abgeben.
Für die Prüfung bleibt bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit. Unter welchen Voraussetzungen Mieter einer Erhöhung zustimmen müssen, erklärt der Artikel Muss ich der Mieterhöhung zustimmen?.
Häufige Fragen
Beziehen sich die 20 % auf die Kaltmiete oder die Warmmiete?
Gerechnet wird mit der Miete ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten, bei den meisten Verträgen also mit der Nettokaltmiete. Nebenkostenvorauszahlungen werden getrennt angepasst und spielen für die Kappungsgrenze keine Rolle. Ist eine Inklusivmiete vereinbart, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist grundsätzlich diese Gesamtmiete die Grundlage.
Beginnt die Dreijahresfrist nach jeder Erhöhung neu?
Nein. Die drei Jahre werden immer vom geplanten Erhöhungstermin aus zurückgerechnet. Der Zeitraum wandert also mit: Erhöhungen, die länger als drei Jahre zurückliegen, fallen aus der Rechnung heraus, jüngere zählen mit.
Gilt die Kappungsgrenze auch nach einem Verkauf der Wohnung?
Ja. Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für die Kappungsgrenze zählt deshalb die Miete der vergangenen drei Jahre, einschließlich der Erhöhungen, die noch der frühere Eigentümer verlangt hat.
Muss der Vermieter die Kappungsgrenze im Erhöhungsschreiben vorrechnen?
Eine ausdrückliche Berechnung schreibt das Gesetz nicht vor. Die verlangte Miete muss die Grenze aber einhalten. Viele Vermieter nennen die Ausgangsmiete und den Rechenweg trotzdem, weil das Rückfragen und Streit vermeidet.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen