Indexmiete: So funktioniert sie nach § 557b BGB

Was eine Indexmiete ist

Mit einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter, dass sich die Miete mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten verändert. Maßstab ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Er bildet ab, wie sich die Preise für Waren und Dienstleistungen entwickeln, die private Haushalte kaufen. Steigt der Index, darf die Miete im selben Verhältnis steigen; sinkt er, kann sie sinken.

Geregelt ist die Indexmiete in § 557b BGB. Sie ist neben der Staffelmiete der zweite Weg, künftige Mietänderungen schon im Vertrag festzulegen. Während bei der Staffelmiete die späteren Beträge von vornherein feststehen, hängt die Indexmiete von der Inflation ab. Für denselben Zeitraum lassen sich beide Modelle nicht kombinieren.

Ist eine Indexmiete erlaubt?

Ja, bei Wohnraum ist die Indexmiete ausdrücklich zulässig – aber nur in der Form, die § 557b BGB vorgibt. Das Gesetz verlangt eine schriftliche Vereinbarung, in der Praxis also eine Klausel im Mietvertrag oder einen unterschriebenen Nachtrag. Bezugsgröße darf allein der Verbraucherpreisindex für Deutschland sein. Andere Maßstäbe wie Baupreise, Zinsen oder regionale Preisindizes sind für Wohnraummietverträge nicht zulässig.

Eine Mindestlaufzeit setzt die Indexmiete nicht voraus. Sie kann in einem ganz normalen unbefristeten Vertrag stehen, den der Mieter mit der gesetzlichen Frist kündigen kann. Ob die Parteien zusätzlich einen Kündigungsverzicht vereinbaren dürfen und wie lange, richtet sich nach den allgemeinen Regeln für solche Klauseln.

Was im Mietvertrag stehen sollte

Eine Indexklausel muss nicht lang sein, aber eindeutig. Sinnvoll sind diese Bestandteile:

• die Vereinbarung, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts richtet
• die Ausgangsmiete, auf die sich die Anpassung bezieht, getrennt von den Betriebskosten
• der Monat, dessen Indexstand als erster Vergleichswert dient, etwa der Monat des Vertragsbeginns
• die Regel, dass die Anpassung in beide Richtungen gilt, also auch bei sinkendem Index
• der Hinweis, dass eine Änderung durch Erklärung in Textform geltend gemacht wird

Weicht eine Klausel zum Nachteil des Mieters vom Gesetz ab, etwa weil sie nur Erhöhungen zulässt oder einen anderen Index nennt, droht ihre Unwirksamkeit. Der Mietvertrag bleibt dann in der Regel bestehen, nur die Indexanpassung entfällt.

So läuft eine Anpassung ab

1. Die Miete muss seit mindestens einem Jahr unverändert geblieben sein.
2. Der Vermieter vergleicht den Indexstand zur Zeit der letzten Mietänderung mit dem zuletzt veröffentlichten Stand und ermittelt die prozentuale Veränderung.
3. Er teilt die Anpassung in Textform mit, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail, und nennt die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag.
4. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Eine Zustimmung des Mieters braucht es nicht.

Automatisch ändert sich nichts: Solange keine Erklärung kommt, bleibt die bisherige Miete maßgeblich, und für zurückliegende Monate gibt es keine Nachforderung. Form, Inhalt und Häufigkeit der Erklärung erläutert der Artikel Indexmiete erhöhen; die Rechenschritte stehen unter Indexmiete berechnen.

Was während einer Indexmiete ausgeschlossen ist

Solange die Indexmiete gilt, kann der Vermieter die Miete nicht zusätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben; eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Damit spielt auch die Kappungsgrenze keine Rolle, denn sie gilt nur für diesen Weg der Mieterhöhung.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) kommt nur für bauliche Maßnahmen in Betracht, die gesetzlich vorgeschrieben sind. Freiwillige Verbesserungen kann der Vermieter nicht zusätzlich umlegen. Einzelheiten stehen im Artikel Modernisierungsumlage bei Staffel- oder Indexmiete.

Die Betriebskosten laufen getrennt vom Index. Vorauszahlungen können wie in jedem Mietverhältnis nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB).

Indexmiete und Mietpreisbremse

Liegt die Wohnung in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse per Landesverordnung gilt, muss die bei Vertragsschluss vereinbarte Ausgangsmiete deren Grenze einhalten: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, soweit keine Ausnahme greift. Die Mietpreisbremse ist bis zum 31.12.2029 verlängert. Spätere Anpassungen richten sich nach der Entwicklung des Index.

Vorteile, Nachteile und eine geplante Änderung

Vermieter erhalten mit der Indexmiete einen einfachen Inflationsausgleich, ohne Mietspiegel, Begründung oder Zustimmung des Mieters. Mieter wissen dafür, dass die Miete nur im Gleichschritt mit den allgemeinen Preisen steigt, und sind vor Erhöhungen auf die Vergleichsmiete geschützt. In Phasen hoher Inflation trägt aber der Mieter das Risiko: Die Miete kann dann schneller steigen als die Mieten im Umfeld. In Zeiten niedriger Teuerung kann sie dagegen hinter dem örtlichen Markt zurückbleiben, was für den Vermieter ungünstig ist.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 557b BGB
• § 557a BGB
• § 558 BGB
• § 559 BGB
• § 560 BGB