Warmmiete berechnen: Von der Kaltmiete zur Gesamtmiete
Kurz gesagt
Die Warmmiete berechnet man, indem man zur Kaltmiete die monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie für Heizung und Warmwasser addiert. Fehlen diese Angaben, hilft eine Schätzung: Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen die Nebenkosten im Abrechnungsjahr 2024 im Mittel bei 2,67 € je m² und Monat, bei allen Kostenarten bei bis zu 3,68 €. Am genauesten rechnet man mit der letzten Nebenkostenabrechnung der Wohnung.
Die Formel: Kaltmiete plus Vorauszahlungen
Für die Umrechnung braucht es keinen speziellen Rechner, sondern eine Addition: Warmmiete = Kaltmiete + Vorauszahlung Betriebskosten + Vorauszahlung Heizung und Warmwasser. Viele Mietverträge fassen die beiden Vorauszahlungen zu einem einzigen Betrag zusammen. Was hinter den einzelnen Begriffen steckt, erklärt der Artikel Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete.
- Kaltmiete ermitteln: Sie steht im Mietvertrag oder in der Anzeige, oft als Nettokaltmiete oder Grundmiete bezeichnet.
- Vorauszahlung für die Betriebskosten dazurechnen, also für Posten wie Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Hausreinigung.
- Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser dazurechnen, sofern das Haus zentral beheizt wird und diese Kosten über den Vermieter laufen.
- Die Summe ist die Warmmiete, die monatlich an den Vermieter geht.
- Für die gesamte Wohnbelastung die Posten ergänzen, die außerhalb der Warmmiete anfallen, etwa Stellplatz, Haushaltsstrom und Internet.
Beispiel: Die Warmmiete aus dem Mietvertrag ablesen
Beispiel
Wohnung mit 65 m² und Stellplatz
Ein Mietvertrag nennt für eine 65 m² große Wohnung eine Kaltmiete von 9,50 € je m², also 617,50 €. Hinzu kommen 130 € Vorauszahlung auf die Betriebskosten und 85 € auf Heizung und Warmwasser. Die Warmmiete beträgt 617,50 € + 130 € + 85 € = 832,50 €. Ist zusätzlich ein Stellplatz für 40 € gemietet, überweist der Mieter monatlich 872,50 €. Strom und Internet zahlt er getrennt an seine Anbieter.
Nur die Kaltmiete bekannt: Nebenkosten pro Quadratmeter schätzen
Viele Wohnungsanzeigen nennen nur die Kaltmiete. Für eine erste Schätzung eignet sich der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, veröffentlicht im Dezember 2025 für das Abrechnungsjahr 2024. Als Mittelwert nennt er 2,67 € je m² und Monat. Wo in einem Haus alle Kostenarten anfallen, also auch Aufzug, Hauswart und Gartenpflege, sind es bis zu 3,68 €. Heizung und Warmwasser allein schlagen dort im Durchschnitt mit 1,32 € zu Buche, in der Spitze mit 2,18 € je m² und Monat.
Rechenweg: Wohnfläche mal Schätzwert ergibt die monatlichen Nebenkosten, diese plus Kaltmiete ergibt die geschätzte Warmmiete. Die Tabelle zeigt die Nebenkosten für typische Wohnungsgrößen.
| Wohnfläche | Nebenkosten bei 2,67 € je m² | Nebenkosten bei 3,68 € je m² |
|---|---|---|
| 40 m² | 106,80 € | 147,20 € |
| 60 m² | 160,20 € | 220,80 € |
| 80 m² | 213,60 € | 294,40 € |
| 100 m² | 267,00 € | 368,00 € |
Die Werte sind bundesweite Durchschnitte, kein Maßstab für eine bestimmte Wohnung. Ein schlecht gedämmter Altbau, ein Aufzug oder ein hoher Warmwasserverbrauch können die Kosten deutlich nach oben treiben. Wie stark die Beträge je Quadratmeter schwanken, zeigt der Artikel Nebenkosten pro Quadratmeter.
Beispiel: Kaltmiete aus der Anzeige in Warmmiete umrechnen
Beispiel
Anzeige mit 750 € Kaltmiete für 72 m²
Eine Anzeige nennt nur die Kaltmiete von 750 € für 72 m². Mit dem Mittelwert gerechnet: 72 m² × 2,67 € = 192,24 € Nebenkosten, die Warmmiete läge bei etwa 942,24 €. Mit dem Wert für alle Kostenarten: 72 m² × 3,68 € = 264,96 €, die Warmmiete läge bei etwa 1.014,96 €. Realistisch ist also eine Warmmiete zwischen rund 940 € und 1.015 €. Die genaue Höhe ergibt sich erst aus der Vorauszahlung, die der Vermieter verlangt.
Genauer rechnen mit der letzten Nebenkostenabrechnung
Verlässlicher als jeder Durchschnitt ist die letzte Abrechnung der Wohnung. Sie zeigt, welche Kosten im vergangenen Jahr tatsächlich angefallen sind. Teilt man den Jahresbetrag durch zwölf, erhält man die realistische monatliche Belastung. Liegt sie deutlich über der vereinbarten Vorauszahlung, ist mit einer Nachzahlung zu rechnen.
Beispiel
Vorauszahlung mit der Abrechnung abgleichen
Die letzte Abrechnung weist für eine Wohnung Kosten von 2.520 € im Jahr aus, also 2.520 € ÷ 12 = 210 € im Monat. Gezahlt wurden bisher 180 € monatlich, im Jahr 2.160 €. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung von 360 €. Bei einer Kaltmiete von 750 € beträgt die Warmmiete laut Vertrag 930 €; mit den realistischen 210 € gerechnet sind es 960 €.
Nach einer Abrechnung dürfen Vermieter und Mieter die Vorauszahlungen durch eine Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe bringen (§ 560 Abs. 4 BGB); wann das möglich ist, erklärt der Artikel Nebenkostenvorauszahlung erhöhen. Überhöhte Vorauszahlungen darf der Vermieter von vornherein nicht verlangen (§ 556 Abs. 2 BGB). Um eine passende Höhe festzulegen, kann er die Jahreskosten des Hauses mit dem kostenlosen Nebenkostenrechner auf die Wohnungen verteilen und den Anteil einer Wohnung durch zwölf teilen.
Was nicht in der Warmmiete steckt
Die Warmmiete deckt längst nicht alle Wohnkosten ab. Wer sein monatliches Budget plant, sollte diese Posten zusätzlich einrechnen:
- Haushaltsstrom für Licht, Herd und Geräte, abgerechnet direkt mit dem eigenen Stromanbieter.
- Gas bei einer Gasetagenheizung: Hat die Wohnung eine eigene Therme mit eigenem Gasvertrag, fehlen die Heizkosten in der Warmmiete. Der Abschlag an den Versorger kommt dann hinzu.
- Internet, Telefon und Fernsehen: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Kosten eines Kabel-TV-Anschlusses nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden.
- Stellplatz oder Garage, wenn sie mit eigenem Vertrag oder als gesonderter Betrag vermietet werden.
- Private Versicherungen des Mieters wie die Hausratversicherung. Umlagefähig ist nur die Versicherung des Gebäudes.
Rückwärts rechnen: Von der Warmmiete zur Kaltmiete
Manchmal ist nur der Betrag bekannt, der monatlich vom Konto abgeht. Dann gilt umgekehrt: Kaltmiete = Warmmiete − Vorauszahlungen. Die Kaltmiete braucht man etwa, um die eigene Miete mit dem Mietspiegel zu vergleichen, der in der Regel mit Kaltmieten je Quadratmeter arbeitet. Auch die Obergrenze der Kaution hängt an ihr: höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB).
Beispiel
Von 980 € warm zur Kaltmiete je m²
Ein Mieter zahlt 980 € im Monat, darin enthalten sind 230 € Vorauszahlungen. Die Kaltmiete beträgt 980 € − 230 € = 750 €. Bei 68 m² sind das rund 11,03 € je m² (750 € ÷ 68 m²). Die Kaution darf höchstens 3 × 750 € = 2.250 € betragen.
Für eine Mietminderung gilt dagegen die warme Größe: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird sie von der Miete einschließlich Nebenkosten berechnet. Einzelheiten stehen im Artikel Mietminderung berechnen.
Häufige Fragen
Gibt es einen Rechner, der Kaltmiete in Warmmiete umrechnet?
Ein eigener Rechner ist nicht nötig, weil die Warmmiete nur die Summe aus Kaltmiete und Vorauszahlungen ist. Sind die Nebenkosten unbekannt, multipliziert man die Wohnfläche mit einem Schätzwert je Quadratmeter und addiert das Ergebnis zur Kaltmiete. Die Tabelle weiter oben liefert dafür Werte für gängige Wohnungsgrößen.
Gehören die CO₂-Kosten zur Warmmiete?
Bei einer zentralen Heizung stecken sie in den Heizkosten und damit in der Warmmiete. Seit 2023 teilen sich Mieter und Vermieter die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell, das sich am CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter richtet. Die Aufteilung erfolgt mit der Heizkostenabrechnung.
Wie berechnet man die Warmmiete pro Quadratmeter?
Man teilt die monatliche Warmmiete durch die Wohnfläche in Quadratmetern. Der Wert eignet sich gut, um Wohnungsangebote untereinander zu vergleichen. Für den Vergleich mit dem Mietspiegel ist dagegen die Kaltmiete je Quadratmeter maßgeblich.
Zählt für Vermieter bei der Steuer die Kalt- oder die Warmmiete?
Zu den Einnahmen aus Vermietung gehören auch die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen. Im Gegenzug sind die bezahlten Betriebskosten als Werbungskosten abziehbar (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss mit dem persönlichen Steuersatz.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen