Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist besser?
Kurz gesagt
Bei der Staffelmiete stehen alle künftigen Mieten schon im Vertrag fest (§ 557a BGB), bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Welche Form besser ist, hängt von der Inflation ab: Staffelmiete bietet Planbarkeit, Indexmiete passt sich der Teuerung an. Beide gleichzeitig für denselben Zeitraum zu vereinbaren, ist nicht möglich.
Der Grundunterschied: feste Stufen oder Kopplung an die Preise
Beide Mietformen ersetzen die übliche Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie funktionieren aber ganz unterschiedlich. Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter bereits im Mietvertrag, zu welchem Zeitpunkt die Miete auf welchen Betrag steigt (§ 557a BGB). Bei der Indexmiete steht nur die Ausgangsmiete fest. Später wird sie im Verhältnis zur Veränderung des Verbraucherpreisindex angepasst (§ 557b BGB).
| Merkmal | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Höhe der Erhöhung | vorab als Geldbetrag festgelegt | folgt dem Verbraucherpreisindex |
| Abstand der Erhöhungen | jede Staffel mindestens ein Jahr | Miete mindestens ein Jahr unverändert |
| Erhöhung passiert | automatisch zum vereinbarten Termin | nur nach Erklärung in Textform |
| Senkung möglich | nein | ja, wenn der Index sinkt |
| Erhöhung auf Vergleichsmiete (§ 558) | ausgeschlossen | ausgeschlossen |
| Modernisierungsumlage (§ 559) | ausgeschlossen | nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen |
| Mietpreisbremse | gilt für jede Staffel | gilt für die Ausgangsmiete |
| Kündigungsverzicht | höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss | keine Sonderregel in § 557b BGB |
Planbarkeit gegen Inflationsschutz
Der wichtigste Unterschied liegt im Risiko. Die Staffelmiete ist planbar: Beide Seiten wissen von Anfang an, wie hoch die Miete in jedem Jahr sein wird. Steigen die Preise stärker als gedacht, trägt der Vermieter das Risiko, weil die Staffeln nicht nachgebessert werden können. Steigen sie schwächer, zahlt der Mieter mehr, als es die Teuerung rechtfertigen würde.
Die Indexmiete dreht das um. Sie passt sich der tatsächlichen Preisentwicklung an. Hohe Inflation belastet den Mieter, niedrige Inflation oder fallende Preise gehen zulasten des Vermieters. Wer die Indexmiete aus Sicht des Mieters abwägen will, findet Details im Artikel Indexmiete aus Sicht des Mieters.
Beispiel
Dieselbe Ausgangsmiete, zwei Mietformen
Die Zahlen sind frei gewählt. Die Ausgangsmiete beträgt 1.000 €. Die Staffelmiete sieht nach einem Jahr 1.030 € und nach zwei Jahren 1.060 € vor. Bei der Indexmiete steigt der Index im ersten Jahr um 2 % und im zweiten um 2 %: Die Miete beträgt dann 1.020 € und 1.040,40 €, denn 1.020 € × 1,02 = 1.040,40 €. Steigt der Index dagegen zweimal um 5 %, sind es 1.050 € und 1.102,50 €, denn 1.050 € × 1,05 = 1.102,50 €. Die Staffel ist also im ersten Szenario teurer, im zweiten günstiger.
Was ist besser für Vermieter?
- Staffelmiete eignet sich für Vermieter, die feste Einnahmen kalkulieren wollen, etwa für eine Finanzierung. Sie verzichten dafür auf den Ausgleich bei hoher Inflation und auf Modernisierungsumlagen.
- Indexmiete eignet sich für Vermieter, die den Wert der Miete gegen Inflation sichern wollen. Sie müssen jede Erhöhung selbst erklären und nehmen hin, dass die Miete bei fallenden Preisen sinken kann.
- In Gebieten mit Mietpreisbremse prüft die Staffelmiete jede neue Stufe an der Vergleichsmiete; bei der Indexmiete gilt die Grenze nur zu Beginn.
Wer an eine größere Modernisierung denkt, sollte beachten, dass beide Formen die Umlage stark einschränken. Die Einzelheiten stehen im Artikel Modernisierungsumlage bei Staffel- oder Indexmiete.
Was ist besser für Mieter?
Für Mieter spricht bei der Staffelmiete die sichere Kalkulation: Die Erhöhungen kommen ohne Überraschung. Dafür steigen sie auch dann, wenn die Preise stagnieren. Bei der Indexmiete bleibt die Miete in ruhigen Zeiten fast stabil und kann sogar sinken, in Phasen hoher Teuerung aber spürbar wachsen.
Beide Formen haben für Mieter einen gemeinsamen Vorteil: Eine Erhöhung auf den Mietspiegel ist ausgeschlossen. Bei der Staffelmiete sollte der Mieter zusätzlich auf einen möglichen Kündigungsverzicht achten, der ihn bis zu vier Jahre an die Wohnung binden kann. Wie die einzelnen Formen im Detail funktionieren, erklären die Artikel Indexmiete und Staffelmiete.
Indexmiete und Staffelmiete gleichzeitig vereinbaren?
Für denselben Zeitraum geht das nicht. Das Gesetz sieht Staffel- und Indexmiete als zwei getrennte Wege vor, die jeweils die übrigen Erhöhungsarten verdrängen. Eine Klausel, die Staffeln festlegt und die Miete zusätzlich an den Index koppelt, benachteiligt den Mieter und ist nach der Rechtsprechung in der Regel unwirksam. Welche Folgen eine fehlerhafte Klausel hat, zeigt der Artikel Wann ist eine Indexmiet-Klausel unwirksam?.
Denkbar ist dagegen ein Wechsel nacheinander: Endet eine Staffelmiete, können die Parteien für die Zeit danach einvernehmlich eine Indexmiete vereinbaren. Ohne neue Vereinbarung gelten nach Ablauf der letzten Staffel die allgemeinen Regeln zur Mieterhöhung, siehe Staffelmiete läuft aus.
Geplante Änderungen im Mietrecht
Die Bundesregierung plant im Rahmen der Mietrechtsreform („Mietrecht II“), Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen: Steigerungen des Verbraucherpreisindex über 3 % pro Jahr sollen dort nur noch zur Hälfte weitergegeben werden. Der Entwurf ist noch nicht in Kraft (Stand: September 2026). Käme die Regel, würde das Inflationsrisiko bei der Indexmiete teilweise zum Vermieter wandern – ein Punkt, der bei der Wahl der Mietform künftig eine Rolle spielen kann.
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Zum Indexmiete-RechnerHäufige Fragen
Kann man von der Staffelmiete zur Indexmiete wechseln?
Nur einvernehmlich. Mieter und Vermieter können den Mietvertrag gemeinsam ändern. Einseitig kann keine Seite die Mietform umstellen.
Welche Mietform ist häufiger bei Neubauwohnungen?
Beide Formen kommen bei Neuvermietungen vor. Eine verlässliche Aussage, welche überwiegt, lässt sich allgemein nicht treffen – es hängt vom Vermieter und vom Markt vor Ort ab.
Gilt die Mietform auch für die Nebenkosten?
Nein. Staffel- und Indexmiete betreffen nur die Grundmiete. Die Betriebskosten werden weiter über Vorauszahlungen oder eine Pauschale geregelt, siehe Kaltmiete und Warmmiete.
Muss der Mieter der Erhöhung bei Staffel- oder Indexmiete zustimmen?
Nein. Bei der Staffelmiete gilt die neue Stufe automatisch, bei der Indexmiete genügt die Erklärung des Vermieters in Textform. Eine Zustimmung wie bei der Vergleichsmiete ist nicht nötig.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen