Staffelmiete: Die Regeln nach § 557a BGB im Überblick
Kurz gesagt
Eine Staffelmiete ist erlaubt: Vermieter und Mieter legen schriftlich fest, zu welchen Terminen die Miete auf welchen Betrag steigt (§ 557a BGB). Jede Stufe muss als Geldbetrag ausgewiesen sein und mindestens ein Jahr gelten. Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel deren Grenze einhalten.
Was ist eine Staffelmiete – und ist sie zulässig?
Bei einer Staffelmiete steht die künftige Mietentwicklung bereits im Vertrag. Beide Seiten vereinbaren von Anfang an, dass die Miete zu bestimmten Zeitpunkten auf festgelegte Beträge steigt. Rechtsgrundlage ist § 557a BGB. Für Wohnraum ist dieses Modell ausdrücklich erlaubt – beim Abschluss eines neuen Mietvertrags ebenso wie als spätere Vereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis.
Der Vorteil liegt in der Planbarkeit. Der Vermieter kennt seine künftigen Einnahmen und muss keine Mieterhöhung begründen oder durchsetzen. Der Mieter weiß schon beim Einzug, was er in den kommenden Jahren zahlt. Die Kehrseite: Die Beträge sind festgeschrieben, auch wenn sich der Wohnungsmarkt anders entwickelt als bei Vertragsschluss erwartet.
Diese Voraussetzungen muss die Staffel im Mietvertrag erfüllen
- Schriftliche Vereinbarung: Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden, üblicherweise direkt im Mietvertrag oder in einem von beiden Seiten unterschriebenen Nachtrag.
- Betrag in Euro: Für jede Stufe ist entweder die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag als Geldbetrag anzugeben. Prozentangaben reichen nicht aus.
- Mindestens ein Jahr je Stufe: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Längere Abstände sind möglich, kürzere nicht.
- Klare Termine: Aus der Vereinbarung muss eindeutig hervorgehen, ab welchem Tag welcher Betrag gilt.
| Beispielformulierung im Vertrag | Wirksam? |
|---|---|
| „Ab 01.01.2028 beträgt die Nettokaltmiete 780 €, ab 01.01.2029 810 €.“ | ja, neue Miete als Betrag |
| „Die Miete erhöht sich zum 01.07.2027 und zum 01.07.2028 um jeweils 25 €.“ | ja, Erhöhung als Betrag |
| „Die Miete steigt jedes Jahr um 3 %.“ | nein, kein Geldbetrag |
| „Die Miete steigt alle sechs Monate um 20 €.“ | nein, Stufe kürzer als ein Jahr |
Was während der Laufzeit ausgeschlossen ist
Solange die Staffelmiete läuft, sind andere Mieterhöhungen gesperrt. Der Vermieter kann weder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen noch Modernisierungskosten nach § 559 BGB auf die Miete umlegen. Das gilt auch dann, wenn die Mieten in der Umgebung schneller steigen als die vereinbarten Stufen.
Nicht erfasst sind die Betriebskosten. Die Staffel bezieht sich in der Regel nur auf die Grundmiete, also die Nettokaltmiete. Die Vorauszahlungen für Nebenkosten kann jede Seite nach einer Abrechnung weiterhin per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Für die Höhe der einzelnen Stufen nennt das Gesetz keinen Prozentsatz. In welchen Abständen und Schritten die Miete steigen darf, erklärt der Artikel Staffelmiete: Wie oft und wie stark darf erhöht werden?. Eine wichtige Grenze setzt § 557a Abs. 4 BGB: Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, wird jede Staffel für sich daran gemessen. Wie das funktioniert, zeigt Staffelmiete und Mietpreisbremse.
Kündigungsverzicht und Vertragsdauer bei der Staffelmiete
Häufig wird die Staffel mit einem Kündigungsverzicht kombiniert, damit sich die vereinbarten Stufen für den Vermieter auch lohnen. Das Kündigungsrecht des Mieters darf dabei für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Einzelheiten stehen im Artikel Staffelmiete: Laufzeit und Kündigung.
Eine Staffelmiete macht den Vertrag nicht zu einem befristeten Mietvertrag. Das Mietverhältnis läuft grundsätzlich auf unbestimmte Zeit weiter, auch über die letzte Stufe hinaus. Eine echte Befristung verlangt einen schriftlich genannten Grund nach § 575 BGB. Für eine ordentliche Kündigung braucht der Vermieter weiterhin ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB).
Vor der Unterschrift: Worauf beide Seiten achten sollten
- Die Gesamtsteigerung über alle Stufen ausrechnen, nicht nur die nächste Erhöhung betrachten.
- Klären, ob die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Dann muss auch jede spätere Stufe zulässig sein, was Vermieter bei der Kalkulation berücksichtigen sollten.
- Festhalten, ob und wie lange ein Kündigungsverzicht gelten soll.
- Regeln, worauf sich die Staffel bezieht: nur auf die Nettokaltmiete oder auch auf einen mitvermieteten Stellplatz.
- Bei einer späteren Vereinbarung einen schriftlichen Nachtrag aufsetzen, den alle Mieter und Vermieter unterschreiben.
Beispiel: Eine Staffelmiete über drei Stufen
Beispiel
Mietvertrag mit Mietbeginn am 1. Oktober 2026
Der Vertrag wird Mitte August 2026 unterschrieben, die Nettokaltmiete beträgt zunächst 700 €. Vereinbart sind 740 € ab 1. Oktober 2027, 775 € ab 1. Oktober 2028 und 805 € ab 1. Oktober 2029. Zwischen den Erhöhungen liegen jeweils zwölf Monate, jeder Betrag steht in Euro im Vertrag – die Staffel ist formal in Ordnung. Insgesamt steigt die Miete um 105 €, das sind 15 % gegenüber der Anfangsmiete. Eine zusätzliche Erhöhung nach Mietspiegel ist ausgeschlossen. Haben die Parteien einen Kündigungsverzicht vereinbart, darf er höchstens vier Jahre ab der Unterschrift reichen, also bis Mitte August 2030.
Staffelmiete oder Indexmiete: der Unterschied
Die Alternative zur Staffel ist die Indexmiete nach § 557b BGB. Dort folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Staffelmiete ist dagegen von der Inflation unabhängig: Die Beträge stehen fest, ganz gleich, ob die Preise schneller oder langsamer steigen.
| Merkmal | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 557a BGB | § 557b BGB |
| Höhe der Erhöhung | fest vereinbarte Eurobeträge | Veränderung des Verbraucherpreisindex |
| Abstand | jede Stufe mindestens ein Jahr | Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert |
| Auslöser | automatisch zum vereinbarten Termin | Erklärung des Vermieters in Textform |
| Modernisierungsumlage | während der Laufzeit ausgeschlossen | nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen |
Welches Modell für Vermieter und Mieter günstiger ist, vergleicht der Artikel Indexmiete oder Staffelmiete.
Was gilt, wenn die letzte Staffel erreicht ist?
Mit der letzten Stufe endet die vereinbarte Mietentwicklung. Die Miete bleibt auf diesem Betrag stehen, bis sich die Parteien auf etwas Neues einigen oder der Vermieter eine Erhöhung auf einem der gesetzlichen Wege verlangt, sobald deren Voraussetzungen vorliegen. Welche Wartezeiten dabei gelten und ob eine neue Staffel vereinbart werden kann, erklärt Staffelmiete läuft aus.
Häufige Fragen
Muss ein Mieter einer nachträglichen Staffelmiete zustimmen?
Nein. Eine Staffelmiete entsteht nur durch Vereinbarung, der Vermieter kann sie nicht einseitig einführen. Lehnt der Mieter ab, bleibt es beim bisherigen Vertrag und bei den allgemeinen gesetzlichen Wegen der Mieterhöhung.
Gilt die Staffelmiete weiter, wenn die Wohnung verkauft wird?
Ja. Der Käufer tritt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Er übernimmt damit auch die vereinbarten Staffeln und ist an deren Beträge und Termine gebunden.
Darf der Vermieter kündigen, um eine höhere Miete als die Staffel zu erzielen?
Nein. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 BGB). Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung einen gesetzlich anerkannten Grund wie Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters.
Gelten diese Regeln auch für Gewerberäume?
Die Vorgaben des § 557a BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen lassen sich Staffelmieten grundsätzlich freier gestalten, etwa was die Abstände zwischen den Stufen oder die Bindungsdauer betrifft.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen