Staffelmiete läuft aus: Was gilt danach?

Was „die Staffelmiete läuft aus“ bedeutet

Bei einer Staffelmiete stehen die künftigen Mieten schon im Vertrag, und zwar als konkrete Geldbeträge. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten (§ 557a BGB). Die Grundregeln dieser Vertragsform erklärt der Artikel Staffelmiete.

Irgendwann ist die letzte vereinbarte Stufe erreicht. Dann „läuft die Staffel aus“ – gemeint ist nur die Vereinbarung über die Erhöhungen, nicht der Mietvertrag. Das Mietverhältnis besteht weiter, in aller Regel auf unbestimmte Zeit. Ein Zeitmietvertrag mit festem Enddatum setzt einen schriftlich genannten Befristungsgrund voraus (§ 575 BGB) und hat mit der Staffel nichts zu tun.

• Die Miete bleibt auf dem Betrag der letzten Staffel stehen – sie fällt nicht auf die Anfangsmiete zurück.
• Eine weitere Erhöhung passiert nicht von selbst; der Vermieter muss sie aktiv verlangen.
• Die Vorauszahlungen für Betriebskosten sind davon unabhängig und können wie bisher nach einer Abrechnung angepasst werden.

Welche Wege zur Mieterhöhung sich nach der letzten Staffel öffnen

Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und Modernisierungserhöhungen (§ 559 BGB) ausgeschlossen. Diese Sperre endet mit der Staffel. Danach hat der Vermieter drei Möglichkeiten:

In der Praxis ist die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete der häufigste Weg. Wie das Verlangen aufgebaut sein muss und welche Belege zählen, beschreibt der Artikel Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob eine Modernisierung aus der Staffelzeit später noch umgelegt werden kann, ist eine eigene Frage, die vom Einzelfall abhängt.

Ab wann ist die erste Erhöhung nach der Staffel möglich?

Die letzte Staffelerhöhung ist selbst eine Mieterhöhung. Deshalb laufen die Wartefristen des § 558 BGB ab diesem Tag: Das Erhöhungsverlangen darf dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Staffel zugehen, und an dem Tag, an dem die neue Miete gelten soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Nicht mitgezählt werden nur Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten.

Hinzu kommt die Überlegungsfrist des Mieters: Er hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, die höhere Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Kappungsgrenze: Die Staffelsprünge zählen mit

Auch nach dem Ende der Staffel darf die Miete durch Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete galt. Staffelerhöhungen innerhalb dieser drei Jahre sind im Unterschied zu Modernisierungszuschlägen nicht ausgenommen. Sie verbrauchen also einen Teil des Spielraums. Wie die Grenze genau berechnet wird, zeigt der Artikel Kappungsgrenze.

Wenn die letzte Staffel schon über der Vergleichsmiete liegt

Staffeln werden oft Jahre im Voraus festgelegt. Liegt die letzte Stufe bereits auf oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB vorerst nicht möglich. Die Miete bleibt dann so lange unverändert, bis die Vergleichsmiete sie eingeholt hat. Einen Anspruch des Mieters, dass die Miete nach dem Ende der Staffel sinkt, gibt es grundsätzlich nicht.

Anders kann es in Gebieten mit Mietpreisbremse sein: Dort gilt die Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB). War eine Stufe zu hoch, muss der Mieter den Verstoß zunächst gegenüber dem Vermieter rügen, bevor er zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann. Die Mietpreisbremse gilt bis zum 31.12.2029. Einzelheiten stehen im Artikel Staffelmiete und Mietpreisbremse.

Kündigung und Sonderkündigungsrecht nach dem Ende der Staffel

Staffelmietverträge enthalten häufig einen Kündigungsverzicht. Er darf das Kündigungsrecht des Mieters höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss ausschließen. Bei längeren Staffeln ist er deshalb meist schon abgelaufen, bevor die letzte Stufe greift. Der Mieter kann dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c BGB). Wie Staffeldauer und Kündigungsverzicht zusammenhängen, erklärt der Artikel Staffelmiete: Laufzeit und Kündigung.

Verlangt der Vermieter nach dem Ende der Staffel eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, steht dem Mieter außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Wechselt während oder nach der Staffel der Eigentümer, tritt der Erwerber in den bestehenden Vertrag ein (§ 566 BGB) – auch in die Staffelvereinbarung.

Checkliste für Vermieter und Mieter

1. Im Mietvertrag nachsehen, ab wann die letzte Staffel gilt, und dieses Datum notieren.
2. Ein Jahr ab diesem Datum als frühesten Zugangstermin für ein Erhöhungsverlangen festhalten.
3. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, etwa mit dem Mietspiegel der Gemeinde.
4. Die Miete heraussuchen, die drei Jahre vor dem geplanten Erhöhungstermin galt, und daraus den Höchstbetrag nach der Kappungsgrenze berechnen.
5. Der niedrigere Wert aus Vergleichsmiete und Kappungsgrenze ist die Obergrenze für das Verlangen in Textform.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 557a BGB
• § 558 BGB
• § 561 BGB
• § 573c BGB