Rollläden und Jalousien kaputt: Wer repariert?

Grundregel: Defekte Rollläden repariert der Vermieter

Rollläden, Außenjalousien, Raffstores und fest montierte Innenjalousien, die bei Mietbeginn vorhanden waren, sind Teil der vermieteten Wohnung. Der Vermieter muss sie funktionsfähig erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Reißt der Gurt, klemmt der Panzer oder fällt der elektrische Antrieb aus, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter beseitigen und bezahlen muss.

Das gilt auch für Verschleiß. Gurte, Lamellen und Motoren nutzen sich mit den Jahren ab. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Weitere Beispiele für Reparaturpflichten nennt der Artikel Instandhaltung durch den Vermieter.

Wann muss der Mieter die Reparatur selbst zahlen?

• Verschulden: Der Mieter hat den Rollladen mit Gewalt hochgezogen, obwohl er festgefroren war, oder die Jalousie beim Lüften gegen den Wind offen gelassen.
• Kleinreparaturklausel: Eine wirksame Klausel kann kleinere Reparaturen an Teilen erfassen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu zählen nach verbreiteter Ansicht Rollladengurte und Bedienkurbeln.
• Eigene Anbauten: Hat der Mieter Rollos oder Jalousien selbst angebracht, gehören sie ihm. Für deren Reparatur ist er allein zuständig.

Beispiel: Gerissener Gurt und defekter Motor

Muss der Vermieter Rollos oder Jalousien anbringen?

Nein, eine allgemeine Pflicht dazu gibt es nicht. Der Vermieter schuldet die Wohnung in dem Zustand, in dem sie vermietet wurde. Fehlen Rollläden oder Jalousien von Anfang an, kann der Mieter ihren Einbau grundsätzlich nicht verlangen. Das gilt auch für Dachfenster, Wintergärten oder große Glasflächen.

Heizt sich die Wohnung im Sommer stark auf, kann das im Einzelfall ein Mangel sein. Ob und wann das zutrifft, beschreibt der Artikel Hitze in der Mietwohnung. Mieter dürfen sich selbst mit Innenrollos, Klemmrollos oder Plissees behelfen, die ohne Bohren befestigt werden. Für Außenjalousien oder Markisen an der Fassade brauchen sie die Zustimmung des Vermieters, weil dabei in die Bausubstanz eingegriffen wird.

Mietminderung bei kaputtem Rollladen

Lässt sich ein Rollladen nicht mehr bewegen, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Beeinträchtigung nicht unerheblich ist (§ 536 BGB). Bleibt der Rollladen im Schlafzimmer dauerhaft oben, fehlen Verdunkelung und Sichtschutz; bleibt er unten, fehlt Tageslicht. Beides schränkt die Nutzung spürbar ein. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab; eine gesetzliche Tabelle gibt es nicht.

Der Vermieter muss der Minderung nicht zustimmen, sie tritt automatisch ein. Warum das so ist und was Mieter dabei beachten sollten, erklärt der Artikel Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?.

So gehen Mieter richtig vor

1. Den Defekt unverzüglich beim Vermieter anzeigen (§ 536c BGB), am besten schriftlich mit Foto oder kurzem Video.
2. Den Rollladen nicht mit Gewalt bewegen; sonst droht ein Folgeschaden, für den der Mieter haftet.
3. Eine angemessene Frist zur Reparatur setzen und dem Handwerker nach Absprache Zutritt gewähren.
4. Bleibt der Vermieter untätig und gerät er in Verzug, darf der Mieter die Reparatur selbst beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Vermieter sollten Meldungen zügig nachgehen. Ein gerissener Gurt ist schnell behoben; ein Rollladen, der länger klemmt, kann dagegen Führungsschienen und Panzer beschädigen und wird dann deutlich teurer. Ähnlich abgegrenzt sind die Pflichten bei anderen Ausstattungsteilen, etwa bei einer mitvermieteten Küche oder beim Bodenbelag.

Rollläden in der Eigentumswohnung

Bei vermieteten Eigentumswohnungen bleibt der Vermieter gegenüber dem Mieter zuständig, auch wenn der Rollladen zum Gemeinschaftseigentum gehört. Ob die Eigentümergemeinschaft oder der einzelne Eigentümer die Kosten trägt, richtet sich nach der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Rollläden sind oft eng mit den Fenstern verbunden, die nach herrschender Ansicht zum Gemeinschaftseigentum zählen; abweichende Kostenregeln sind aber möglich. Der Mieter muss sich darum nicht kümmern: Sein Ansprechpartner ist immer der Vermieter.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 536 BGB
• § 536a BGB
• § 538 BGB