Schädlinge in der Wohnung: Wer zahlt den Kammerjäger?
Kurz gesagt
Ein Befall mit Schädlingen ist in der Regel ein Mangel der Mietsache, den der Vermieter auf eigene Kosten beseitigen muss (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter zahlt den Kammerjäger nur, wenn er den Befall nachweislich selbst verursacht hat. Laufende, regelmäßige Kosten der Ungezieferbekämpfung darf der Vermieter als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 9 BetrKV), einen einmaligen Einsatz dagegen grundsätzlich nicht.
Grundregel: Schädlingsbefall ist Sache des Vermieters
Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem Zustand erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Schaben, Bettwanzen, Mäuse, Ratten oder ein Befall mit Motten im Mauerwerk beeinträchtigen das Wohnen erheblich. Sie gelten deshalb in der Regel als Mangel, den der Vermieter beseitigen lassen und bezahlen muss.
Das gilt unabhängig davon, woher die Tiere kommen: aus dem Keller, aus einer Nachbarwohnung, über Leitungsschächte oder durch undichte Stellen in der Fassade. Solange der Mieter den Befall nicht selbst verursacht hat, trägt der Vermieter die Kosten. Welche Reparaturen allgemein zu seinen Pflichten gehören, erklärt der Artikel Instandhaltung durch den Vermieter.
Wann muss der Mieter den Kammerjäger selbst zahlen?
Der Mieter muss zahlen, wenn er den Befall schuldhaft verursacht hat. Typische Fälle sind offen gelagerte Lebensmittel, Essensreste und Müll in der Wohnung, verdreckte Räume oder eingeschleppte Tiere, etwa Bettwanzen aus einem gebrauchten Möbelstück. Die Beweislast liegt dabei grundsätzlich beim Vermieter: Er muss darlegen, dass die Ursache im Verhalten des Mieters liegt.
Oft lässt sich die Herkunft nicht sicher klären. Treten Schädlinge in mehreren Wohnungen oder in Gemeinschaftsräumen auf, spricht vieles für eine Ursache im Gebäude. Ein Bericht des Schädlingsbekämpfers zur vermuteten Herkunft kann im Streitfall helfen.
| Situation | Wer zahlt in der Regel? |
|---|---|
| Mäuse oder Ratten dringen durch Kellerschäden ein | Vermieter |
| Schaben breiten sich über Leitungsschächte aus | Vermieter |
| Befall durch Essensreste und Müll in der Wohnung | Mieter |
| Bettwanzen aus selbst gekauften Gebrauchtmöbeln | Mieter, wenn nachweisbar |
| Ursache nicht aufklärbar | Vermieter |
Muss der Vermieter ein Wespennest entfernen?
Ein Wespennest am Rollladenkasten, im Dachgebälk oder in der Fassade gehört zum Gebäude. Geht davon eine Gefahr aus, etwa weil sich Wespen in der Wohnung oder auf dem Balkon aufhalten, muss sich grundsätzlich der Vermieter darum kümmern und die Kosten tragen. Mieter sollten das Nest nicht selbst entfernen. Wespen und viele Hornissenarten stehen unter Naturschutz; oft ist eine Umsiedlung durch Fachleute der richtige Weg.
Ein einzelnes Nest, von dem keine Beeinträchtigung ausgeht, etwa weit entfernt im Garten, muss nicht zwingend entfernt werden. Entscheidend ist, ob der Gebrauch der Wohnung spürbar gestört ist.
Muss der Vermieter Ameisen beseitigen?
Einzelne Ameisen im Sommer, die durch eine offene Balkontür kommen, sind kein Mangel. Mieter können hier selbst mit üblichen Hausmitteln gegensteuern. Anders ist es bei einer dauerhaften Ameisenstraße in Küche oder Bad oder bei einem Nest im Mauerwerk oder unter dem Fußboden. Dann liegt die Ursache meist im Gebäude, und der Vermieter muss die Bekämpfung veranlassen und bezahlen.
Schädlingsbekämpfung in den Nebenkosten: Was darf umgelegt werden?
Die Betriebskostenverordnung nennt die Ungezieferbekämpfung ausdrücklich als umlagefähige Kostenart (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Nach verbreiteter Auffassung fallen darunter aber nur laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, etwa eine vorbeugende Kontrolle mit Köderstationen im Keller oder ein fester Wartungsvertrag.
Ein einmaliger Einsatz wegen eines akuten Befalls ist dagegen keine Betriebskostenposition, sondern Instandsetzung. Diese Kosten trägt der Vermieter allein; sie dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Ähnliche Abgrenzungen gibt es bei anderen Kostenarten, etwa bei der Heizungswartung oder bei verstopften Abflüssen.
Beispiel
Einmaliger Einsatz oder laufende Kosten?
Ein Vermieter hat einen Vertrag über eine vierteljährliche Kontrolle der Köderstationen im Keller. Die Kosten betragen 480 € im Jahr und verteilen sich nach Wohnfläche auf das Haus mit 400 m². Eine Mieterin mit 80 m² zahlt davon 96 € (480 € × 80 / 400). Im selben Jahr muss wegen eines Schabenbefalls in einer Wohnung zusätzlich ein Kammerjäger kommen, Kosten 350 €. Diese 350 € darf der Vermieter nicht umlegen, auch nicht anteilig.
So gehen Mieter bei einem Befall richtig vor
- Den Befall mit Fotos, Datum und betroffenen Räumen dokumentieren.
- Den Vermieter unverzüglich informieren, am besten schriftlich (§ 536c BGB). Wer schweigt, riskiert eigene Ansprüche und haftet unter Umständen für Folgeschäden.
- Dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und dem Schädlingsbekämpfer Zutritt gewähren.
- Nicht eigenmächtig einen Kammerjäger beauftragen, solange der Vermieter nicht in Verzug ist; sonst bleibt der Mieter womöglich auf den Kosten sitzen.
- Bei erheblicher Beeinträchtigung prüfen, ob eine Mietminderung in Betracht kommt.
Wie eine Mängelanzeige aufgebaut ist, zeigt der Artikel Mängel melden. Reagiert der Vermieter nicht und gerät er mit der Beseitigung in Verzug, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
Mietminderung wegen Schädlingen
Mindert der Befall die Tauglichkeit der Wohnung, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Eine Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab: Art der Tiere, Ausmaß, betroffene Räume und Dauer. Eine gesetzliche Tabelle mit festen Prozentsätzen gibt es nicht. Grundlage der Berechnung ist die Bruttomiete. Ausgeschlossen ist die Minderung, wenn der Mieter den Befall selbst verursacht hat oder ihn nicht gemeldet hat.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Kosten für den Kammerjäger vom Mieter verlangen, wenn nur dessen Wohnung betroffen ist?
Nicht automatisch. Dass nur eine Wohnung befallen ist, beweist noch keine Schuld des Mieters. Der Vermieter muss darlegen, dass der Befall auf das Verhalten des Mieters zurückgeht, etwa auf mangelnde Hygiene.
Muss der Mieter den Kammerjäger in die Wohnung lassen?
Ja, zur Beseitigung eines Mangels muss der Mieter Zutritt nach rechtzeitiger Ankündigung gewähren. Er muss die Maßnahme dulden, weil sie der Erhaltung der Wohnung dient (§ 555a BGB).
Wer zahlt, wenn Tauben auf dem Balkon nisten?
Schutzmaßnahmen am Gebäude, etwa Netze oder Spikes an der Fassade, sind grundsätzlich Sache des Vermieters, wenn die Tauben den Gebrauch erheblich stören. Den laufenden Balkon sauber zu halten, ist dagegen Aufgabe des Mieters.
Zahlt die Hausratversicherung den Kammerjäger?
In der Regel nicht, Schädlingsbefall ist bei den meisten Hausratversicherungen kein versichertes Risiko. Ob eine Ausnahme besteht, steht in den jeweiligen Versicherungsbedingungen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen