Legionellenprüfung: Wer zahlt und wie oft ist sie Pflicht?
Kurz gesagt
Vermieter, die Warmwasser über eine zentrale Großanlage bereitstellen, müssen das Trinkwasser nach der Trinkwasserverordnung in regelmäßigen Abständen auf Legionellen untersuchen lassen. Die Kosten der routinemäßigen Untersuchung gelten grundsätzlich als Betriebskosten der Wasser- bzw. Warmwasserversorgung und dürfen umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 BetrKV). Sanierungen nach einem Befund zahlt der Vermieter.
Muss der Vermieter auf Legionellen prüfen lassen?
Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem, stehendem Wasser vermehren. Gefährlich werden sie, wenn sie mit feinen Wassertröpfchen eingeatmet werden, etwa beim Duschen. Deshalb verpflichtet die Trinkwasserverordnung die Betreiber bestimmter Warmwasseranlagen, das Wasser regelmäßig untersuchen zu lassen.
Betroffen sind vor allem Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung, bei denen das Wasser in einem größeren Speicher oder einem ausgedehnten Leitungsnetz bereitgehalten wird und über Duschen vernebelt werden kann. Ob ein Gebäude darunterfällt, hängt von der Größe der Anlage und der Art der Nutzung ab. Die genauen technischen Schwellen und Untersuchungsabstände legt die Trinkwasserverordnung fest; Vermieter sollten sie für ihre Anlage bei einem zugelassenen Labor oder dem Gesundheitsamt klären.
| Art der Warmwasserbereitung | Legionellenprüfung in der Regel nötig? |
|---|---|
| Zentrale Anlage mit großem Speicher im Mehrfamilienhaus | Ja, nach der Trinkwasserverordnung |
| Durchlauferhitzer in der einzelnen Wohnung | In der Regel nein |
| Selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus | In der Regel nein |
| Kleine zentrale Anlage ohne großen Speicher | Hängt von der Anlage ab |
Wie oft ist die Legionellenprüfung Pflicht?
Bei Wohngebäuden ist die Untersuchung in regelmäßigen, mehrjährigen Abständen vorgeschrieben, sofern frühere Befunde unauffällig waren. Wird ein bestimmter technischer Maßnahmenwert überschritten, verkürzen sich die Abstände, und weitere Pflichten kommen hinzu. Die genauen Intervalle und Grenzwerte ergeben sich aus der Trinkwasserverordnung und können sich ändern; maßgeblich ist immer die aktuelle Fassung.
Die Proben nimmt ein zugelassenes Untersuchungslabor an festgelegten Entnahmestellen, zum Beispiel am Ausgang des Speichers, an der Rückführung und an einzelnen Zapfstellen in Wohnungen. Mieter müssen den Zugang nach Ankündigung ermöglichen.
Legionellenprüfung in der Nebenkostenabrechnung: Zahlt der Mieter?
Die Betriebskostenverordnung nennt die Legionellenprüfung nicht ausdrücklich. Nach überwiegender Auffassung gehört die routinemäßige Untersuchung zu den laufenden Kosten der Wasserversorgung bzw. der Warmwasserversorgung, also zu den Nummern 2, 5 oder 6 von § 2 BetrKV. Dann darf sie umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).
Um auf Nummer sicher zu gehen, nennen viele Vermieter die Legionellenprüfung zusätzlich ausdrücklich im Mietvertrag unter den sonstigen Betriebskosten. Wie diese Auffangnummer funktioniert, erklärt der Artikel Sonstige Betriebskosten.
| Kosten | Wer zahlt? |
|---|---|
| Regelmäßige Probenahme und Laboranalyse | Mieter, wenn Betriebskosten vereinbart |
| Einbau von Probenahmeventilen | Vermieter, einmalige Kosten |
| Nachuntersuchung nach einem Befund | Umstritten, eher Vermieter |
| Gefährdungsanalyse, Spülung, Austausch von Leitungen | Vermieter, Instandsetzung |
| Meldung an das Gesundheitsamt, Organisation | Vermieter, Verwaltungskosten |
Beispiel: So wird die Legionellenprüfung verteilt
Weil die Untersuchung oft nicht jedes Jahr stattfindet, stellt sich die Frage, in welchem Jahr sie abgerechnet wird. Üblich ist, die Kosten in dem Jahr umzulegen, in dem die Untersuchung stattfand. Verteilt wird wie die übrigen Kosten der Warmwasserversorgung, nach Wohnfläche oder im Rahmen der Heizkostenabrechnung teils nach Verbrauch.
Beispiel
Legionellenprüfung in einem Mehrfamilienhaus
Ein Labor untersucht das Trinkwasser eines Hauses mit 600 m² Wohnfläche. Die Rechnung beträgt 360 €, davon 300 € für Probenahme und Analyse und 60 € für den Einbau eines fehlenden Probenahmeventils. Umlagefähig sind nur die 300 €. Eine Wohnung mit 90 m² trägt bei Verteilung nach Wohnfläche 300 € × 90 / 600 = 45 €. Die 60 € für das Ventil zahlt der Vermieter selbst.
Legionellen gefunden: Welche Rechte haben Mieter?
Ein Legionellenbefund oberhalb des Maßnahmenwerts kann einen Mangel der Wohnung darstellen, vor allem wenn die Dusche nicht mehr oder nur eingeschränkt genutzt werden kann. Dann ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Eine feste Minderungsquote gibt es nicht; es kommt auf das Ausmaß der Einschränkung an.
Die Beseitigung der Ursache ist Instandsetzung und damit Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Kosten für Spülungen, Umbauten am Leitungsnetz oder eine Gefährdungsanalyse gehören deshalb nicht in die Nebenkostenabrechnung. Mehr dazu im Artikel Reparaturen in der Nebenkostenabrechnung.
Legionellenkosten in der Abrechnung prüfen
- Im Mietvertrag nachsehen, ob Betriebskosten umgelegt werden und ob die Legionellenprüfung genannt ist.
- In der Abrechnung prüfen, unter welchem Posten die Untersuchung steht und ob sie nicht doppelt erscheint.
- Die Laborrechnung im Rahmen der Belegeinsicht ansehen und auf Ventile, Spülungen oder Sanierung achten.
- Nicht umlagefähige Anteile schriftlich beanstanden, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB).
Ähnliche Abgrenzungsfragen zwischen Wartung und Reparatur stellen sich bei der Heizungswartung.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Muss der Vermieter den Mietern das Ergebnis der Legionellenprüfung mitteilen?
Ja, Mieter sind über die Ergebnisse der Untersuchung zu informieren, bei einem auffälligen Befund unverzüglich. Häufig geschieht das per Aushang im Hausflur. Mieter können außerdem im Rahmen der Belegeinsicht den Laborbericht einsehen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Legionellenprüfung nicht durchführt?
Ein Verstoß gegen die Untersuchungspflicht kann nach der Trinkwasserverordnung als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden. Zudem riskiert der Vermieter, für gesundheitliche Schäden zu haften. Mieter können sich bei Zweifeln an das Gesundheitsamt wenden.
Dürfen Kosten einer Legionellenprüfung mehrerer Jahre auf einmal umgelegt werden?
Abgerechnet werden grundsätzlich die Kosten, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Eine Untersuchung wird deshalb in dem Jahr umgelegt, in dem sie durchgeführt und berechnet wurde. Nachträglich gesammelte Kosten früherer Jahre dürfen nicht in eine spätere Abrechnung verschoben werden.
Muss ein Mieter mit Durchlauferhitzer die Legionellenprüfung zahlen?
Hat die Wohnung keine Verbindung zur zentralen Warmwasseranlage, fällt für sie in der Regel keine Legionellenprüfung an. Der Vermieter darf ihr dann keine Kosten einer Untersuchung der zentralen Anlage zuweisen. Der Verteilerschlüssel muss das berücksichtigen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen