Schimmel: Der Vermieter reagiert nicht – was jetzt?
Kurz gesagt
Reagiert der Vermieter nicht auf die Schimmelmeldung, sollten Mieter ihm schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Die Miete ist währenddessen kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Nach Fristablauf dürfen Mieter den Schimmel fachgerecht beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Bei Gesundheitsgefahr können je nach Bundesland auch Behörden wie das Gesundheitsamt oder die Wohnungsaufsicht helfen.
Zuerst prüfen: Ist die Meldung richtig angekommen?
Bevor Mieter weitere Schritte gehen, sollten sie prüfen, ob die Schimmelmeldung den Vermieter nachweisbar erreicht hat. Eine mündliche Meldung im Treppenhaus oder eine Nachricht an eine alte E-Mail-Adresse lässt sich später schwer belegen. Die Pflicht zur Anzeige ergibt sich aus § 536c BGB – wer sie sauber erfüllt hat, steht in jedem weiteren Schritt besser da.
Gibt es eine Hausverwaltung, ist sie in der Regel der richtige Ansprechpartner. Die ersten Schritte nach dem Fund des Schimmels beschreibt der Artikel Schimmel in der Mietwohnung.
Schritt für Schritt: So erhöhen Mieter den Druck
- Ein zweites Schreiben mit Nachweis des Zugangs schicken, etwa per Boten oder persönlicher Übergabe mit Empfangsbestätigung.
- Darin den Schimmel noch einmal genau beschreiben, auf die erste Meldung Bezug nehmen und Fotos beifügen.
- Eine konkrete, angemessene Frist zur Beseitigung setzen, zum Beispiel ein festes Datum.
- Ankündigen, dass nach Fristablauf eine Fachfirma beauftragt und die Kosten vom Vermieter verlangt werden.
- Mitteilen, dass die Miete wegen des Mangels gemindert oder nur unter Vorbehalt gezahlt wird.
- Den weiteren Verlauf mit Fotos und Datum dokumentieren.
Welche Rechte greifen, wenn der Vermieter untätig bleibt
| Recht | Voraussetzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Mietminderung | Mangel beeinträchtigt die Nutzung, Mieter hat ihn nicht verursacht | § 536 BGB |
| Selbstvornahme mit Kostenersatz | Vermieter ist mit der Beseitigung in Verzug | § 536a Abs. 2 BGB |
| Klage auf Beseitigung | Vermieter erfüllt seine Instandhaltungspflicht nicht | § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Fristlose Kündigung | erhebliche Gesundheitsgefährdung, grundsätzlich nach Frist zur Abhilfe | §§ 543, 569 Abs. 1 BGB |
Die Minderung tritt automatisch ein, eine Zustimmung ist nicht nötig. Wie viel angemessen ist, erklärt der Artikel Mietminderung wegen Schimmel. Die Minderung setzt allerdings voraus, dass die Ursache nicht im Wohnverhalten des Mieters liegt – wer das im Streit beweisen muss, steht im Artikel Schimmel: Wer haftet.
Bei der Selbstvornahme beauftragt der Mieter nach Fristablauf einen Fachbetrieb und verlangt die erforderlichen Kosten vom Vermieter (§ 536a Abs. 2 BGB). Wichtig: Beseitigt werden sollte fachgerecht und mit Blick auf die Ursache. Nur den sichtbaren Schimmel zu entfernen, löst das Problem oft nicht und erschwert die spätere Klärung. Ob und wie Mieter kleine Stellen selbst behandeln dürfen, erklärt der Artikel Schimmel selbst entfernen.
Schimmel in der Mietwohnung: Hilft das Gesundheitsamt?
Viele Mieter fragen, ob sie das Gesundheitsamt einschalten können. Das ist möglich, doch die Zuständigkeiten sind Landesrecht und je nach Bundesland und Kommune verschieden. Manche Städte haben eine eigene Wohnungsaufsicht oder ein Wohnungsamt, das bei gesundheitsgefährdenden Mängeln tätig wird. Das Gesundheitsamt berät vor allem zu gesundheitlichen Fragen und kann in manchen Fällen eine Begehung vornehmen.
- Behörden werden in der Regel bei erheblichen Gefahren tätig, etwa großflächigem Befall oder Befall in Wohnungen mit Kindern oder kranken Menschen.
- Eine Behörde kann den Vermieter je nach Landesrecht zur Beseitigung auffordern oder verpflichten.
- Ein Bericht oder eine Stellungnahme der Behörde kann im Streit mit dem Vermieter ein hilfreiches Beweismittel sein.
- Die zivilrechtlichen Ansprüche auf Minderung oder Kostenersatz muss der Mieter trotzdem selbst gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Welche Stelle vor Ort zuständig ist, erfährt man am schnellsten bei der Stadt- oder Kreisverwaltung. Unterstützung bei der rechtlichen Durchsetzung bieten Mietervereine oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Beispiel: Vom Schweigen zur Selbstvornahme
Beispiel
Vermieter antwortet nicht auf zwei Schreiben
Eine Mieterin meldet am 1. März Schimmel im Badezimmer. Der Vermieter reagiert nicht. Am 20. März schickt sie per Boten ein zweites Schreiben mit Fotos und setzt eine Frist bis zum 10. April. Gleichzeitig zahlt sie die Bruttomiete von 850 € nur noch unter Vorbehalt. Nach Fristablauf beauftragt sie einen Fachbetrieb, der die feuchte Stelle auf eine undichte Leitung zurückführt und den Schaden bis zum 30. April für angenommen 640 € beseitigt. Diese Kosten verlangt sie vom Vermieter. Angenommen, die Minderung beträgt 5 %, dann sind das 42,50 € pro Monat. Für März und April kann sie zusammen 85 € zurückfordern.
Das Beispiel zeigt: Eine saubere Dokumentation und klare Fristen sind wichtiger als eine schnelle, aber unbelegte Reaktion.
Was Mieter besser nicht tun sollten
- Die Miete ganz einstellen: Ein hoher Rückstand kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen.
- Ohne Frist ausziehen: Eine fristlose Kündigung setzt grundsätzlich eine vorherige Frist zur Abhilfe voraus (§ 543 Abs. 3 BGB).
- Großflächig selbst sanieren oder überstreichen, bevor die Ursache geklärt ist.
- Dem Vermieter oder Handwerkern den Zutritt verweigern: Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden (§ 555a BGB).
Bleiben auch andere Mängel liegen, gelten dieselben Grundsätze. Der Artikel Vermieter behebt Mängel nicht beschreibt das Vorgehen allgemein. Vermieter finden ihre Pflichten im Artikel Schimmel aus Sicht des Vermieters.
Häufige Fragen
Kann ich die Wohnung wegen Schimmel fristlos kündigen, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Das ist möglich, wenn die Nutzung der Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet (§ 569 Abs. 1 BGB) oder der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird. In der Regel muss vorher eine Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen sein. Einzelheiten stehen im Artikel Schimmel: Ist eine fristlose Kündigung möglich?.
Kostet der Einsatz des Gesundheitsamts etwas?
Ob und welche Gebühren anfallen, regelt das jeweilige Landes- und Kommunalrecht. Beratungen sind häufig kostenfrei, bei Begehungen oder Messungen kann das anders sein. Das sollte man vorab bei der zuständigen Stelle erfragen.
Muss ich die Kosten der Selbstvornahme vorstrecken?
In der Regel ja: Der Mieter beauftragt den Fachbetrieb und verlangt die Kosten danach vom Vermieter zurück. Unter Umständen kann er vom Vermieter auch einen Vorschuss für die erforderlichen Kosten verlangen. Belege und Rechnungen sollte er sorgfältig aufbewahren.
Was ist, wenn der Vermieter behauptet, ich lüfte falsch?
Das ist ein häufiger Einwand. Der Vermieter muss grundsätzlich zuerst Ursachen aus seinem Bereich ausschließen, bevor der Mieter sein richtiges Heizen und Lüften darlegen muss. Aufzeichnungen zu Raumtemperatur und Luftfeuchte helfen dabei.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen