Mietschulden: Darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen?
Kurz gesagt
Ja, nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter offene Mieten mit der Kaution verrechnen; genau dafür ist sie als Sicherheit da (§ 551 BGB). Während der laufenden Mietzeit darf er nach der Rechtsprechung grundsätzlich nur auf die Kaution zugreifen, wenn die Forderung unstreitig oder gerichtlich festgestellt ist. Bleibt nach der Verrechnung etwas übrig, bekommt der Mieter den Rest trotz der früheren Mietschulden zurück.
Wozu die Kaution da ist
Die Mietkaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab: offene Mieten, Nebenkostennachzahlungen, Schadensersatz für Schäden an der Wohnung. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Wie die Grenze genau berechnet wird, erklärt der Artikel Wie hoch darf die Mietkaution sein?.
Mietschulden sind der klassische Fall, für den die Kaution gedacht ist. Ob und wann der Vermieter sie dafür verwenden darf, hängt aber davon ab, ob das Mietverhältnis noch läuft oder bereits beendet ist.
Nach dem Auszug: Verrechnung ist der Normalfall
Ist das Mietverhältnis beendet und die Wohnung zurückgegeben, rechnet der Vermieter über die Kaution ab. Dabei darf er offene Mieten und andere fällige Forderungen aus dem Mietverhältnis abziehen. Der Mieter muss nicht zustimmen. Die Verrechnung erklärt der Vermieter in seiner Kautionsabrechnung.
Voraussetzung ist, dass die Forderung tatsächlich besteht und der Vermieter sie belegen kann. Ist die Höhe der Mietschulden streitig, etwa weil der Mieter die Miete wegen eines Mangels gemindert hat, muss der Vermieter im Zweifel nachweisen, dass die volle Miete geschuldet war. Welche Angaben eine Abrechnung enthalten muss, zeigt der Artikel Kautionsabrechnung.
Während der Mietzeit: Zugriff nur in engen Grenzen
Solange der Mieter noch in der Wohnung wohnt, soll die Kaution als Sicherheit für das Ende des Mietverhältnisses erhalten bleiben. Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter deshalb grundsätzlich nur auf die Kaution zugreifen, wenn seine Forderung unstreitig ist, also vom Mieter nicht bestritten wird, oder rechtskräftig durch ein Gericht festgestellt wurde.
Bestreitet der Mieter die Mietschulden, etwa weil er wegen Schimmel oder einer defekten Heizung weniger zahlt, darf der Vermieter nicht einfach die Kaution auflösen. Er muss seine Forderung dann auf dem normalen Weg geltend machen. Eine Vertragsklausel, die ihm den Zugriff auf die Kaution auch bei streitigen Forderungen erlaubt, ist in der Regel unwirksam.
Greift der Vermieter berechtigt auf die Kaution zu, ist die Sicherheit danach kleiner. Er kann grundsätzlich verlangen, dass der Mieter sie wieder bis zur vereinbarten Höhe auffüllt. Zahlt der Mieter nicht nach, gilt das als weiterer Rückstand. Mieter sollten deshalb bedenken: Ein Zugriff auf die Kaution tilgt zwar die alte Schuld, schafft aber sofort eine neue Zahlungspflicht in gleicher Höhe.
Kaution zurück trotz Mietschulden: So wird gerechnet
Mietschulden bedeuten nicht, dass die Kaution komplett verloren ist. Der Vermieter darf nur so viel behalten, wie ihm tatsächlich zusteht. Übersteigt die Kaution die Schulden, muss er den Rest auszahlen, samt der Zinsen. Reicht die Kaution nicht, kann er den übrigen Betrag zusätzlich vom Mieter verlangen.
Beispiel
Kaution von 2.100 € und zwei offene Monatsmieten
Ein Mieter zahlt 700 € Nettokaltmiete und hat eine Kaution von 2.100 € geleistet. Beim Auszug sind zwei Monatsmieten offen, also 1.400 €. Die Kaution hat 30 € Zinsen gebracht und steht damit bei 2.130 €. Der Vermieter zieht 1.400 € ab und behält wegen einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung 300 € zurück. An den Mieter zahlt er 430 € aus (2.130 € minus 1.400 € minus 300 €). Ergibt die spätere Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung von 120 €, bekommt der Mieter von den zurückbehaltenen 300 € noch 180 €.
Darf der Mieter die Mietschulden selbst mit der Kaution verrechnen?
Umgekehrt gilt eine strengere Regel: Der Mieter darf die Kaution grundsätzlich nicht mit den letzten Mieten verrechnen. Das sogenannte Abwohnen ist nicht erlaubt, weil der Vermieter sonst beim Auszug ohne Sicherheit für Schäden oder Nachzahlungen dastünde. Wer die letzten Mieten trotzdem nicht zahlt, gerät in Zahlungsverzug.
Warum das so ist und welche seltenen Ausnahmen diskutiert werden, erklärt der Artikel Letzte Miete mit der Kaution verrechnen. Hohe Rückstände können zudem eine fristlose Kündigung auslösen; was dann mit der Kaution passiert, beschreibt der Artikel Kaution nach fristloser Kündigung.
Verrechnung im Überblick
| Situation | Darf mit der Kaution verrechnet werden? |
|---|---|
| Mietverhältnis beendet, Mietschulden belegt | Ja, durch den Vermieter |
| Mietverhältnis läuft, Forderung unstreitig | Grundsätzlich ja, danach Auffüllen möglich |
| Mietverhältnis läuft, Forderung bestritten | Grundsätzlich nein, erst nach gerichtlicher Feststellung |
| Mieter will letzte Mieten nicht zahlen | Nein, Abwohnen ist grundsätzlich unzulässig |
| Schulden höher als die Kaution | Kaution wird verrechnet, Rest bleibt als Forderung bestehen |
Was Mieter und Vermieter beachten sollten
- Vermieter sollten Rückstände fortlaufend dokumentieren, etwa mit einem Mietkonto, auf dem Soll und Ist jeden Monats stehen.
- Mieter sollten Minderungen oder Einbehalte schriftlich begründen, damit später klar ist, dass die Forderung bestritten war.
- Offene Mieten verjähren in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem sie fällig wurden (§§ 195, 199 BGB).
- Eine Rückzahlungsfrist für die Kaution nennt das Gesetz nicht; üblich ist eine angemessene Prüfzeit von häufig drei bis sechs Monaten.
- Hält der Vermieter mehr zurück als seine Forderungen, kann der Mieter den Rest einfordern.
Wann der Vermieter die Kaution darüber hinaus zurückhalten darf, erklärt der Artikel Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Kaution schon bei einer einzigen fehlenden Miete antasten?
Während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur, wenn die Forderung unstreitig oder gerichtlich festgestellt ist. Hat der Mieter die Zahlung schlicht vergessen und bestreitet sie nicht, kann ein Zugriff zulässig sein. Der Mieter muss die Kaution dann in der Regel wieder auffüllen.
Muss der Vermieter die Verrechnung ankündigen?
Eine besondere Ankündigungsfrist nennt das Gesetz nicht. Der Vermieter muss aber nachvollziehbar abrechnen, welche Forderungen er mit der Kaution verrechnet hat. Ohne diese Angaben kann der Mieter die Verrechnung nicht prüfen.
Was ist, wenn die Mietschulden aus einer Mietminderung stammen?
Dann kommt es darauf an, ob die Minderung berechtigt war. Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). War die Minderung berechtigt, gibt es insoweit keine Mietschulden, und der Vermieter darf nichts verrechnen.
Kann der Mieter die Kaution zurückfordern, wenn der Vermieter zu viel verrechnet hat?
Ja. Den zu Unrecht einbehaltenen Betrag kann er schriftlich mit Frist zurückverlangen. Wie das geht, beschreibt der Artikel Kaution zurückfordern.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen