Mietrückstand: Was Vermieter tun können
Kurz gesagt
Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Bleibt sie aus, sollten Vermieter zuerst die Ursache klären, dann schriftlich mahnen und eine Zahlungsfrist setzen. Hilft das nicht, können sie den Rückstand per Mahnbescheid oder Klage einfordern. Ab einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen ist zusätzlich eine fristlose Kündigung möglich (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Ab wann liegt ein Mietrückstand vor?
Ein Mietrückstand entsteht, sobald die Miete nicht rechtzeitig und vollständig beim Vermieter eingeht. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist sie zu Beginn des Monats zu zahlen, spätestens bis zum dritten Werktag. Der Samstag zählt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für diese Zahlungsfrist nicht als Werktag. Wie sich der Termin in einzelnen Monaten verschiebt, erklärt der Artikel Wann muss die Miete gezahlt werden?.
Zum Rückstand zählt nicht nur die Kaltmiete. Auch die vereinbarten Vorauszahlungen oder die Pauschale für Nebenkosten gehören zur geschuldeten Miete. Zahlt der Mieter nur einen Teil, ist der fehlende Betrag ebenfalls rückständig. Weil der Zahltag im Vertrag feststeht, gerät der Mieter in der Regel auch ohne vorherige Mahnung in Verzug.
Erster Schritt: Ursache klären statt sofort eskalieren
Nicht jede fehlende Zahlung ist böse Absicht. Häufige Gründe sind ein geplatzter Dauerauftrag, eine neue Bankverbindung, Krankheit, Jobverlust oder eine bewusste Mietminderung wegen eines Mangels. Ein kurzer Anruf oder eine freundliche Nachricht klärt oft schon in den ersten Tagen, woran es liegt.
- Kontoauszüge prüfen: Ist die Zahlung wirklich ausgeblieben oder nur einem falschen Monat zugeordnet?
- Mieter kontaktieren und nach dem Grund fragen, das Gespräch kurz notieren.
- Bei einer Minderung prüfen, ob ein Mangel angezeigt wurde und ob er tatsächlich besteht.
- Bei finanziellen Problemen des Mieters früh über eine Ratenzahlung sprechen.
Beruft sich der Mieter auf einen Mangel, lohnt ein genauer Blick: Die Miete ist bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes gemindert. Wer den Mangel zügig beseitigt, nimmt dem Streit die Grundlage.
Mahnung: Rückstand schriftlich einfordern
Bleibt die Zahlung aus, sollte der Vermieter den Rückstand schriftlich einfordern. Die Mahnung nennt die offenen Monate, den Gesamtbetrag und eine klare Zahlungsfrist. Sie ist zwar für den Verzug nicht zwingend nötig, schafft aber einen Nachweis und zeigt dem Mieter, dass der Vermieter die Sache ernst nimmt. Aufbau und ein Musterschreiben stehen im Artikel Mahnung wegen Mietrückstand.
Ratenzahlung vereinbaren: Wann das sinnvoll ist
Hat der Mieter nur vorübergehend Geldprobleme, ist eine Ratenvereinbarung oft der schnellste Weg zum Geld. Sie sollte schriftlich festhalten, wie hoch der Rückstand ist, welche Rate zusätzlich zur laufenden Miete bis wann gezahlt wird und was passiert, wenn eine Rate ausfällt. Die laufende Miete muss daneben pünktlich weiterfließen.
Eine Ratenvereinbarung ist ein Entgegenkommen, kein Verzicht. Der Vermieter sollte darin deutlich machen, dass seine Rechte wegen des Rückstands bestehen bleiben. Bitten Mieter um Raten, bestätigen sie die Schuld damit in der Regel zugleich, was für die Verjährung von Mietschulden eine Rolle spielt.
Kündigung wegen Mietrückstand: Die Schwellen im Überblick
Ein erheblicher Rückstand berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung, ohne dass er vorher abmahnen muss (§ 543 Abs. 3 BGB). Die gesetzlichen Schwellen stehen in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB:
| Situation | Fristlose Kündigung möglich? |
|---|---|
| Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen von mehr als einer Monatsmiete | Ja |
| Rückstand über einen längeren Zeitraum von insgesamt zwei Monatsmieten | Ja |
| Einzelner Monat vollständig offen, danach wieder pünktliche Zahlung | In der Regel nein |
Der Mieter kann eine fristlose Kündigung noch abwenden, wenn er den Rückstand bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgleicht oder eine öffentliche Stelle sich dazu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn eine solche Kündigung schon in den letzten zwei Jahren auf diese Weise unwirksam wurde. Die Einzelheiten zu Zeitpunkt und Form erklärt der Artikel Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen?.
Beispiel: Reicht der Rückstand schon für eine Kündigung?
Beispiel
Zwei Monate teilweise offen
Die Monatsmiete beträgt 900 €. Der Mieter zahlt im März nichts und im April nur 400 €. An zwei aufeinanderfolgenden Terminen fehlen damit 900 € + 500 € = 1.400 €. Das ist mehr als eine Monatsmiete, eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich möglich. Hätte der Mieter im April 900 € überwiesen, wären nur 900 € offen, also genau eine Monatsmiete und nicht mehr. Diese Schwelle wäre dann noch nicht überschritten.
Rückstand gerichtlich einfordern
Zahlt der Mieter trotz Mahnung nicht, kann der Vermieter den Betrag über das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage durchsetzen. Der Mahnbescheid eignet sich, wenn die Forderung unstreitig ist. Wendet der Mieter etwa eine Minderung ein, führt der Weg meist ohnehin zum Gericht. Wie beide Wege ablaufen, zeigt der Artikel Mietschulden eintreiben: Mahnbescheid und Klage.
Nach einer Kündigung verbindet der Vermieter die Zahlungsforderung oft mit einer Räumungsklage. Räumen darf er die Wohnung nie selbst, sondern nur mit einem Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher. Mehr dazu im Artikel Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter vor einer Kündigung wegen Mietrückstand abmahnen?
Bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine schriftliche Mahnung ist trotzdem sinnvoll, weil sie den Rückstand dokumentiert und dem Mieter eine letzte Gelegenheit zur Zahlung gibt.
Darf der Vermieter bei Mietrückstand Strom oder Wasser abstellen?
Eigenmächtige Maßnahmen wie das Abstellen von Versorgungsleistungen oder der Austausch des Türschlosses sind grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter muss seine Ansprüche auf dem Rechtsweg durchsetzen, also mit Mahnung, Mahnbescheid, Klage und gegebenenfalls Kündigung.
Wie lange kann der Vermieter einen Mietrückstand noch verlangen?
Mietforderungen verjähren nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig wurde (§§ 195, 199 BGB). Ein Mahnbescheid oder eine Klage hält die Verjährung auf.
Darf der Vermieter einen Rückstand von der Kaution abziehen?
Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, auch offene Mieten. Nach dem Auszug kann er sie damit verrechnen. Umgekehrt darf der Mieter die letzten Mieten grundsätzlich nicht einfach mit der Kaution verrechnen, wie der Artikel Letzte Miete mit der Kaution verrechnen erklärt.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen