Nebenkostennachzahlung mit der Kaution verrechnen: Ist das erlaubt?

Was „verrechnen“ rechtlich bedeutet und warum der Zeitpunkt zählt

Die Mietkaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab – dazu gehört auch eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Sie beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden; die Zinsen stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB).

Juristisch ist das Verrechnen eine Aufrechnung: Zwei gegenseitige Geldforderungen werden gegeneinander ausgeglichen. Auf der einen Seite steht die Nachforderung des Vermieters, auf der anderen der Anspruch des Mieters, seine Kaution zurückzubekommen. Dieser Rückzahlungsanspruch wird aber erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und einer angemessenen Prüfzeit fällig. Ob verrechnet werden darf, hängt deshalb vor allem davon ab, wann es geschehen soll.

Während der Mietzeit: Die Kaution ist kein Topf für strittige Nachzahlungen

Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter die Kaution im laufenden Mietverhältnis nicht verwerten, um Forderungen zu begleichen, die der Mieter bestreitet. Eine Vertragsklausel, die ihm das dennoch erlaubt, halten die Gerichte für unwirksam. Der Grund liegt im Zweck der Sicherheit: Sie soll den Vermieter für die Zeit nach dem Auszug absichern und durch die getrennte Anlage zugleich das Geld des Mieters schützen. Würde der Vermieter strittige Beträge vorab entnehmen, müsste der Mieter sein eigenes Geld erst zurückerstreiten.

Anders sieht es nach verbreiteter Auffassung nur bei Forderungen aus, die unstreitig oder gerichtlich festgestellt sind. Selbst dann ist es für den Vermieter meist einfacher, die Nachzahlung beim Mieter anzufordern. Bleibt eine berechtigte Nachforderung dauerhaft unbezahlt, kann das ernste Folgen haben – dazu der Artikel Nachzahlung nicht bezahlt: Droht die Kündigung?

Mieter können nicht einseitig „aus der Kaution“ zahlen

Manche Mieter antworten auf eine Nachforderung mit dem Vorschlag, der Vermieter solle sich das Geld doch aus der Kaution nehmen. Einseitig funktioniert das nicht: Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter keinen fälligen Rückzahlungsanspruch, mit dem er aufrechnen könnte. Die Nachzahlung bleibt also offen, und wer sie nicht begleicht, gerät in Verzug. Aus demselben Grund ist es grundsätzlich unzulässig, die letzten Mieten vor dem Auszug „abzuwohnen“ – siehe Letzte Miete mit der Kaution verrechnen.

Einvernehmlich ist eine Verrechnung dagegen möglich. Einigen sich beide Seiten darauf, die Nachzahlung aus der Kaution zu begleichen, sollten sie schriftlich festhalten, um welchen Betrag es geht und ob und bis wann der Mieter die Sicherheit wieder auffüllt. Sonst bleibt beim Auszug unklar, wie hoch die Kaution noch ist.

Nach dem Auszug: So verrechnet der Vermieter korrekt

Mit dem Ende des Mietverhältnisses ändert sich die Lage. Der Vermieter rechnet nun über die Kaution ab und darf offene Forderungen aus dem Mietverhältnis mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters verrechnen. Nach der Rechtsprechung gilt das grundsätzlich auch für Forderungen, die der Mieter bestreitet; hält er die Verrechnung für unberechtigt, muss er den Betrag selbst zurückfordern. Wie das bei Mietrückständen aussieht, zeigt der Artikel Mietschulden: Darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen?

Voraussetzung für die Verrechnung einer Nebenkostennachzahlung ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die dem Mieter rechtzeitig zugegangen ist. Geht sie erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu, ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB). Dann gibt es auch nichts zu verrechnen – Einzelheiten unter Nebenkostenabrechnung zu spät.

1. Den Kautionsbetrag samt angefallener Zinsen feststellen, etwa anhand des Kautionskontos.
2. Alle offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis auflisten, zum Beispiel Mietrückstände, Schadensersatz und die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung.
3. Die Verrechnung dem Mieter schriftlich mitteilen und jede Position nachvollziehbar benennen.
4. Den verbleibenden Betrag auszahlen; reicht die Kaution nicht aus, die Differenz beim Mieter anfordern.

Abrechnung steht noch aus: Erst einbehalten, dann verrechnen

Häufig zieht der Mieter aus, bevor die Abrechnung für das laufende Jahr überhaupt erstellt werden kann. Der Vermieter darf dann einen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Der Einbehalt muss angemessen sein; als Anhaltspunkt dienen meist die Ergebnisse der Vorjahre. Die gesamte Kaution wegen einer voraussichtlich überschaubaren Nachzahlung festzuhalten, ist in der Regel nicht gerechtfertigt. Den übrigen Betrag zahlt der Vermieter nach einer angemessenen Prüfzeit aus. Eine feste gesetzliche Frist dafür gibt es nicht; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch mehr.

Der Einbehalt ist kein Dauerzustand. Liegt die Abrechnung vor, wird verrechnet und ein Rest ausgezahlt. Verstreicht die Abrechnungsfrist, ohne dass der Vermieter abrechnet, entfällt in der Regel auch der Grund, das Geld weiter festzuhalten.

Checkliste für Mieter: Das sollte vor der Verrechnung geprüft werden

• Ist die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen?
• Ist sie nachvollziehbar: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, eigener Anteil und abgezogene Vorauszahlungen?
• Enthält sie nur umlagefähige Betriebskosten und keine Reparatur- oder Verwaltungskosten?
• Sind Kaution und Zinsen in der Abrechnung über die Kaution vollständig berücksichtigt?
• Steht ein Einbehalt in einem vernünftigen Verhältnis zur erwarteten Nachzahlung?

Zweifel an einzelnen Posten lassen sich über eine Belegeinsicht beim Vermieter klären. Einwendungen gegen die Abrechnung kann der Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erheben – auch dann, wenn der Vermieter bereits verrechnet hat. Stellt sich die Nachforderung als unberechtigt heraus, steht dem Mieter der verrechnete Betrag weiterhin als Teil seiner Kaution zu.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 551 BGB
• § 556 BGB
• § 566a BGB