Mieteinnahmen und Auslandsbezug: Wo wird versteuert?

Das Grundprinzip: Besteuert wird, wo die Immobilie liegt

Deutschland hat mit vielen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Sie sollen verhindern, dass dieselben Einkünfte in zwei Ländern voll besteuert werden. Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, also aus Wohnungen, Häusern und Grundstücken, sehen die Abkommen fast immer vor: Das Besteuerungsrecht hat der Staat, in dem die Immobilie liegt.

Der Wohnsitzstaat verzichtet dann entweder ganz auf die Besteuerung (Freistellung) oder rechnet die im Ausland gezahlte Steuer auf die eigene an (Anrechnung). Welche Methode gilt, steht im jeweiligen Abkommen. Besteht kein Abkommen, greifen die nationalen Regeln beider Staaten.

Wohnsitz im Ausland, Wohnung in Deutschland

Wer ins Ausland zieht und seine Wohnung in Deutschland vermietet, bleibt mit diesen Mieteinnahmen in Deutschland steuerpflichtig. Er ist dann beschränkt steuerpflichtig: Deutschland besteuert nur die Einkünfte aus deutschen Quellen, dazu gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.

• Die Steuererklärung mit Anlage V geht an das Finanzamt, das für die Immobilie zuständig ist, nicht an das frühere Wohnsitzfinanzamt.
• Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen und Reparaturen sind wie im Inland abziehbar. Versteuert wird der Überschuss.
• Anders als Inländer erhalten beschränkt Steuerpflichtige den Grundfreibetrag grundsätzlich nicht. Schon kleine Überschüsse können daher Steuer auslösen.
• Stammen fast alle Einkünfte aus Deutschland, kann auf Antrag eine Behandlung wie ein unbeschränkt Steuerpflichtiger möglich sein. Die Voraussetzungen hängen vom Einzelfall und vom Wohnsitzstaat ab.

Wohnsitz in Deutschland, Wohnung in Italien oder einem anderen Staat

Wer in Deutschland lebt, ist hier unbeschränkt steuerpflichtig, grundsätzlich mit seinem gesamten weltweiten Einkommen. Vermietet er eine Wohnung in Italien, Spanien oder einem anderen Staat mit Doppelbesteuerungsabkommen, darf aber nach dem Abkommen in der Regel der Staat der Immobilie die Miete besteuern.

Für Italien bedeutet das: Die Mieteinnahmen werden in Italien nach italienischem Recht erklärt und versteuert. Deutschland stellt sie nach dem Abkommen grundsätzlich frei. In der deutschen Steuererklärung werden ausländische Einkünfte in der Anlage AUS angegeben, damit das Finanzamt die Freistellung prüfen kann.

Ob freigestellte ausländische Mieteinkünfte in Deutschland trotzdem den Steuersatz auf das übrige Einkommen erhöhen (sogenannter Progressionsvorbehalt), regelt das Einkommensteuergesetz je nach Staat unterschiedlich. Für Immobilien innerhalb der EU gelten dabei Sonderregeln. Wer eine Wohnung im Ausland vermietet, sollte diese Frage für das konkrete Land klären.

Beispiel: Wohnung in Italien, Wohnsitz in Deutschland

Welche Kosten im Ausland abziehbar sind

Welche Werbungskosten abziehbar sind, richtet sich nach dem Recht des Staates, der besteuert. Für eine Wohnung in Deutschland gelten die deutschen Regeln: Abschreibung, Schuldzinsen, Reparaturen und Betriebskosten mindern den Überschuss, auch wenn der Vermieter im Ausland lebt. Einen Überblick gibt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.

Für eine Wohnung im Ausland gelten die Regeln des ausländischen Staates. Sie können sich stark von den deutschen unterscheiden, etwa bei Abschreibung, Pauschalen oder der Besteuerung auf Basis eines Katasterwerts. Deutsche Begriffe wie AfA oder Anlage V helfen dort nicht weiter.

Praktische Schritte bei Mieteinnahmen mit Auslandsbezug

1. Klären, in welchem Staat die Immobilie liegt und wo der Wohnsitz bzw. gewöhnliche Aufenthalt ist.
2. Prüfen, ob zwischen beiden Staaten ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht und welche Methode (Freistellung oder Anrechnung) es vorsieht.
3. Im Staat der Immobilie die Steuererklärung für die Mieteinnahmen abgeben und Steuernummer sowie Bescheide aufbewahren.
4. Im Wohnsitzstaat die ausländischen Einkünfte angeben, in Deutschland in der Anlage AUS.
5. Bei einem Umzug ins Ausland dem deutschen Finanzamt die neue Anschrift mitteilen und klären, welches Finanzamt künftig zuständig ist.

Sonderfälle: Gemeinschaft und Zimmervermietung

Gehört die Immobilie mehreren Personen, von denen einige im Ausland leben, wird der Überschuss zunächst gemeinsam festgestellt und dann aufgeteilt. Für jeden Beteiligten gelten anschließend seine eigenen Regeln zur Steuerpflicht (Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern).

Wie Mieteinnahmen in Deutschland grundsätzlich versteuert werden und warum es keinen eigenen Freibetrag gibt, erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG