Werbungskosten bei Vermietung: Was Vermieter von der Steuer absetzen können
Kurz gesagt
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind. Vermieter ziehen sie von den Mieteinnahmen ab, versteuert wird nur der Überschuss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Absetzbar sind vor allem Kreditzinsen, die Abschreibung des Gebäudes, Reparaturen, Betriebskosten, Versicherungen und Verwaltungskosten. Nicht absetzbar sind die Tilgung des Kredits, der Grund und Boden und private Ausgaben.
Was Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung sind
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Der Überschuss wird mit dem persönlichen Steuersatz besteuert, einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht.
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Das Wort ist irreführend: Mit Werbung hat es nur am Rande zu tun. Gemeint sind alle Kosten, die ein Vermieter trägt, um Mieteinnahmen zu erzielen oder das Mietobjekt zu erhalten. Eine allgemeine Pauschale gibt es dafür nicht, jede Ausgabe wird einzeln angesetzt, wie der Artikel Werbungskostenpauschale für Vermieter erklärt.
Die wichtigsten absetzbaren Kosten im Überblick
| Kostenart | Was gilt |
|---|---|
| Kreditzinsen | Zinsen für Kauf, Bau oder Sanierung sind voll absetzbar, die Tilgung nicht |
| Geldbeschaffungskosten | Etwa Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld oder Bearbeitungsgebühren |
| Abschreibung (AfA) des Gebäudes | Jährlich 2 %, 2,5 % oder 3 % der Gebäudekosten, je nach Baujahr |
| Erhaltungsaufwand | Reparaturen und Instandhaltung, grundsätzlich im Jahr der Zahlung |
| Betriebskosten | Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherungen, Hausreinigung, Allgemeinstrom |
| Hausgeld | Laufende Bewirtschaftungskosten der Eigentumswohnung |
| Verwaltung und Organisation | Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Telefon, Software, Fachliteratur |
| Vermietungskosten | Inserate, Makler für die Mietersuche, Mietvertragsformulare |
| Beratung und Streit | Steuerberatung für die Anlage V, Anwalts- und Gerichtskosten aus dem Mietverhältnis |
| Fahrtkosten | Fahrten zum Mietobjekt, zu Handwerkern oder zur Wohnungsübergabe |
Umgelegte Nebenkosten muss der Vermieter übrigens doppelt erfassen: Die Vorauszahlungen der Mieter sind Einnahmen, die bezahlten Betriebskosten sind Werbungskosten. Wie das in der Steuererklärung aussieht, zeigt der Artikel Umlagen in der Anlage V.
Abschreibung: Gebäude, Küche und Möbel
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht auf einmal absetzbar. Der Gebäudeanteil wird über die AfA verteilt: nach § 7 Abs. 4 EStG mit 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, mit 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925 und sonst mit 2 % pro Jahr. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nie abgeschrieben. Mehr im Artikel AfA für Immobilien.
Einbauküchen und Möbel sind eigene Wirtschaftsgüter mit kürzerer Nutzungsdauer, siehe Einbauküche abschreiben. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, führt die AfA des Vorgängers fort.
Reparaturen und Modernisierung: sofort oder über Jahre?
Reparaturen und Instandhaltung sind Erhaltungsaufwand und grundsätzlich sofort absetzbar. Bei Wohngebäuden kann größerer Erhaltungsaufwand auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Einzelheiten erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand.
Was Vermieter nicht absetzen können
- Die Tilgung des Immobilienkredits, denn sie zahlt nur Schulden zurück.
- Den Kaufpreis als Ganzes und den Anteil für Grund und Boden.
- Zuführungen zur Erhaltungsrücklage im Hausgeld, solange die Gemeinschaft das Geld nicht für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Mehr im Artikel Hausgeld absetzen.
- Kosten für selbst genutzte Räume oder private Anteile, etwa bei einem Zweifamilienhaus mit eigener Wohnung.
- Die eigene Arbeitszeit des Vermieters für Reparaturen oder Verwaltung.
Wann die Kosten zählen: das Abflussprinzip
Werbungskosten werden in dem Jahr abgezogen, in dem sie bezahlt werden, nicht wenn die Rechnung eintrifft (Zufluss- und Abflussprinzip nach § 11 EStG). Eine Handwerkerrechnung vom Dezember 2026, die erst im Januar 2027 überwiesen wird, gehört also in die Steuererklärung 2027. Ausgenommen ist die AfA, die unabhängig von Zahlungen jährlich angesetzt wird.
Beispiel: Vom Mietertrag zum steuerpflichtigen Überschuss
Beispiel
Vermietete Eigentumswohnung im Jahr 2026
Eine Vermieterin erhält 9.600 € Kaltmiete und 2.400 € Nebenkostenvorauszahlungen, zusammen 12.000 €. Dem stehen gegenüber: Kreditzinsen 3.100 €, AfA 2.800 €, umlagefähige Betriebskosten 2.300 €, nicht umlagefähige Verwaltungskosten 350 €, eine Reparatur im Bad 900 € und Fahrtkosten 150 €. Die Werbungskosten betragen zusammen 9.600 €. Steuerpflichtig ist der Überschuss von 12.000 € − 9.600 € = 2.400 €. Die Tilgung von 4.000 € im selben Jahr zählt nicht.
Wie aus dem Überschuss die tatsächliche Steuer wird, rechnet der Artikel Steuer auf Mieteinnahmen berechnen durch. Übersteigen die Kosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann, siehe Verluste aus Vermietung.
Sonderfälle: Leerstand, verbilligte Vermietung, Fahrten
Steht eine Wohnung leer, bleiben die Kosten absetzbar, wenn der Vermieter ernsthaft weiter vermieten will, siehe Werbungskosten bei Leerstand. Wer an Angehörige günstig vermietet, muss auf die Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG achten: Unter 50 % der ortsüblichen Miete sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar, ab 66 % voll. Fahrten zur Wohnung sind ebenfalls absetzbar, welche Methode gilt, erklärt der Artikel Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung.
Häufige Fragen
Brauche ich für jede Ausgabe einen Beleg?
Grundsätzlich ja. Belege müssen nicht mit der Steuererklärung eingereicht werden, das Finanzamt kann sie aber anfordern. Wer Rechnungen und Kontoauszüge nach Jahren geordnet aufbewahrt, kann jede Position schnell nachweisen.
Sind Kosten vor der ersten Vermietung absetzbar?
Ja, wenn die Vermietungsabsicht bereits feststeht. Solche vorab entstandenen Werbungskosten, etwa Zinsen während einer Renovierung, zählen schon vor dem ersten Mietvertrag. Die Absicht sollte durch Inserate oder Gespräche mit Interessenten belegbar sein.
Können Vermieter ein Arbeitszimmer absetzen?
Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn die Verwaltung vieler Objekte einen eigenen Raum erfordert. Für die Verwaltung einer einzelnen Wohnung erkennt das Finanzamt ein Arbeitszimmer in der Regel nicht an. Kleinere Büroausgaben wie Porto oder Software bleiben absetzbar.
Wo werden Werbungskosten eingetragen?
In der Anlage V, getrennt nach Objekten und Kostenarten. Für jede vermietete Immobilie gibt es eine eigene Anlage V. Eine Anleitung bietet der Artikel „Anlage V ausfüllen“.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen