Mieteinnahmen versteuern: So funktioniert es

Was das Finanzamt an Mieteinnahmen besteuert

Wer eine Wohnung, ein Haus, eine Garage oder ein Grundstück vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese Einkünfte gehören in die Einkommensteuererklärung, genauer in die Anlage V. Wie das Formular Zeile für Zeile ausgefüllt wird, zeigt der Artikel Anlage V ausfüllen.

Besteuert wird immer der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen. Übersteigen die Kosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der in der Regel mit anderen Einkünften verrechnet wird.

Zu den Einnahmen zählen nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die vom Mieter gezahlten Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen. Im Gegenzug sind die gezahlten Betriebskosten Werbungskosten. Warum das unter dem Strich meist auf dasselbe hinausläuft, erklärt der Artikel Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?.

Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen – gibt es einen festen Prozentsatz?

Einen festen Prozentsatz für Mieteinnahmen gibt es nicht. Anders als bei Zinsen oder Dividenden fällt keine pauschale Abgeltungsteuer an. Der Überschuss aus der Vermietung wird mit Lohn, Rente oder Gewinnen aus Selbstständigkeit zusammengerechnet. Auf die Summe wendet das Finanzamt den persönlichen Einkommensteuersatz an.

Der Steuertarif ist progressiv: Mit steigendem Einkommen steigt der Steuersatz. Wer bereits ein hohes Einkommen hat, zahlt auf jeden zusätzlichen Euro aus der Vermietung einen höheren Satz als jemand mit geringem Einkommen. Hinzu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, die an die Einkommensteuer anknüpfen.

Ab welcher Höhe müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Eine eigene Grenze, unterhalb derer Mieteinnahmen steuerfrei bleiben, gibt es grundsätzlich nicht. Mieteinnahmen müssen ab dem ersten Euro erklärt werden. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt davon ab, wie hoch das gesamte zu versteuernde Einkommen ist. Liegt es unter dem Grundfreibetrag des jeweiligen Jahres, bleibt es steuerfrei – das gilt aber für alle Einkünfte zusammen, nicht speziell für die Miete.

Gerade Menschen mit geringem Einkommen, etwa im Ruhestand, rutschen durch Mieteinnahmen oft über diese Schwelle. Worauf sie achten sollten, beschreibt der Artikel Mieteinnahmen als Rentner versteuern.

Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?

Nein. Einen Freibetrag, wie ihn etwa Sparer für Kapitalerträge haben, kennt das Steuerrecht für Mieteinnahmen nicht. Auch eine Werbungskostenpauschale gibt es für Vermieter nicht – jede Ausgabe muss einzeln nachgewiesen werden.

Eine kleine Ausnahme betrifft die vorübergehende Untervermietung einzelner Räume der selbst genutzten Wohnung. Einnahmen bis 520 € im Jahr müssen aus Vereinfachungsgründen nicht versteuert werden (R 21.2 EStR). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Wird sie überschritten, ist der gesamte Überschuss steuerpflichtig. Details stehen im Artikel Zimmer im eigenen Haus vermieten.

Welche Kosten die Steuerlast senken

Weil nur der Überschuss zählt, lohnt es sich, alle Werbungskosten vollständig zu erfassen. Die wichtigsten sind:

• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude: 2 % jährlich bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % bei älteren Gebäuden, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (§ 7 Abs. 4 EStG). Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
• Schuldzinsen für das Darlehen, mit dem die Immobilie finanziert wurde – nicht aber die Tilgung. Mehr dazu unter Mieteinnahmen und Kredit.
• Erhaltungsaufwand wie Reparaturen und Renovierungen, grundsätzlich sofort abziehbar. Größere Beträge können bei Wohngebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
• Betriebskosten, Hausgeld (ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage), Versicherungen und Grundsteuer.
• Verwaltungskosten wie Kontoführung, Porto, Fahrten zur Wohnung, Inserate und Steuerberatung für die Vermietung.

Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Beispiel: So entsteht aus der Miete das zu versteuernde Ergebnis

Eine ausführliche Rechnung mit mehreren Varianten zeigt der Artikel Steuer auf Mieteinnahmen berechnen.

Wann Einnahmen und Ausgaben zählen: das Zuflussprinzip

Für Vermieter gilt das Zufluss- und Abflussprinzip nach § 11 EStG. Einnahmen werden in dem Jahr versteuert, in dem das Geld eingeht. Ausgaben werden in dem Jahr abgezogen, in dem sie bezahlt werden. Eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für 2025, die im März 2026 eingeht, ist daher eine Einnahme des Jahres 2026.

Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie die Miete gibt es eine Sonderregel: Werden sie kurz vor oder nach dem Jahreswechsel gezahlt, gehören sie zu dem Jahr, für das sie wirtschaftlich bestimmt sind. Die Januarmiete, die schon Ende Dezember eingeht, zählt deshalb in der Regel zum neuen Jahr.

Sonderfälle: Gemeinschaft, Ausland, Umsatzsteuer

Gehört die Immobilie mehreren Personen, etwa Geschwistern oder einer Erbengemeinschaft, stellt das Finanzamt das Ergebnis zuerst für alle gemeinsam fest und verteilt es dann auf die Beteiligten (Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern). Liegt der Wohnsitz oder die Immobilie im Ausland, entscheidet meist ein Doppelbesteuerungsabkommen, welcher Staat besteuert (Mieteinnahmen mit Auslandsbezug).

Umsatzsteuer spielt bei der Vermietung von Wohnraum keine Rolle: Sie ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Anders kann es bei gewerblichen Räumen oder Stellplätzen aussehen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG
• § 11 EStG
• § 7 EStG