Anlage V ausfüllen: Anleitung für Vermieter
Kurz gesagt
Die Anlage V ist das Formular der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Ausfüllen muss sie jeder, der eine Wohnung, ein Haus, eine Garage oder ein Grundstück gegen Entgelt überlässt – für jedes Objekt eine eigene Anlage V. Eingetragen werden die Einnahmen des Jahres und die Werbungskosten einschließlich AfA; das Ergebnis ist der zu versteuernde Überschuss oder ein Verlust.
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ergänzt den Hauptvordruck der Einkommensteuererklärung. Das „V“ steht für Vermietung und Verpachtung. In ihr ermitteln Vermieter die Einkünfte nach § 21 EStG: Einnahmen minus Werbungskosten. Der Überschuss erhöht das zu versteuernde Einkommen, ein Verlust mindert es. Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht.
Das Formular ist in Blöcke gegliedert: Angaben zum Objekt, Einnahmen, Werbungskosten und – bei gemeinschaftlichem Eigentum – die Aufteilung auf die Beteiligten. Wer die Erklärung elektronisch abgibt, findet dieselben Felder in der Software der Finanzverwaltung oder in einem Steuerprogramm.
Wer muss die Anlage V ausfüllen?
- Eigentümer, die eine Wohnung, ein Haus oder einzelne Räume vermieten.
- Vermieter von Garagen, Stellplätzen oder unbebauten Grundstücken.
- Wer eine Ferienwohnung vermietet, sofern keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
- Nießbraucher, die eine Wohnung selbst vermieten und die Miete erhalten.
- Mieter, die einen Teil ihrer Wohnung untervermieten und dafür Einnahmen erzielen.
Eine Ausnahme gilt für die vorübergehende Untervermietung einzelner Räume der selbst genutzten Wohnung: Einnahmen bis 520 € im Jahr müssen aus Vereinfachungsgründen nicht versteuert werden (R 21.2 EStR). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag – wird sie überschritten, ist der gesamte Überschuss steuerpflichtig. Wer bei einem Nießbrauch die Einkünfte erklärt, erklärt der Artikel Vermietung bei Nießbrauch.
Gehört eine Immobilie mehreren Personen, etwa Ehepartnern ohne Zusammenveranlagung, Geschwistern oder einer Erbengemeinschaft, werden die Einkünfte grundsätzlich gemeinsam ermittelt und dann aufgeteilt. Die Einzelheiten stehen im Artikel Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern.
Anleitung: Die Anlage V Schritt für Schritt ausfüllen
- Objekt angeben: Lage, Art der Immobilie, Anschaffungs- oder Fertigstellungsdatum und die vermietete Wohnfläche. Wird ein Teil selbst genutzt, auch diesen Anteil.
- Mieteinnahmen eintragen: die im Kalenderjahr tatsächlich erhaltene Kaltmiete, auch Mietrückstände aus Vorjahren, die im Jahr gezahlt wurden.
- Umlagen eintragen: Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen der Mieter, die im Jahr eingegangen sind.
- Werbungskosten eintragen: AfA, Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, gezahlte Betriebskosten und sonstige Kosten.
- Bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld aufteilen: laufende Kosten sofort, Zuführungen zur Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung.
- Das Ergebnis prüfen: Überschuss oder Verlust, und bei mehreren Objekten für jedes eine eigene Anlage V anlegen.
Einnahmen: Miete und Umlagen getrennt erfassen
In der Anlage V werden Kaltmiete und Umlagen in eigenen Feldern eingetragen. Die Umlagen sind die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und die Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Erstattet der Vermieter ein Guthaben, wird das im Jahr der Erstattung berücksichtigt. Wie das im Einzelnen funktioniert, erklärt der Artikel Umlagen und Nebenkosten in der Anlage V.
Die Mietkaution ist keine Einnahme, solange sie nur als Sicherheit dient. Bei Vermietung an Angehörige oder zu einer sehr niedrigen Miete ist zusätzlich die Grenze des § 21 Abs. 2 EStG zu beachten: Unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar, ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich.
Werbungskosten: die wichtigsten Posten im Überblick
| Posten | Wie absetzbar? |
|---|---|
| AfA auf das Gebäude | Jährlich 2 %, 2,5 % oder 3 % je nach Fertigstellungsjahr (§ 7 Abs. 4 EStG) |
| Schuldzinsen | Im Jahr der Zahlung, nur der Zinsanteil |
| Erhaltungsaufwand (Reparaturen) | Sofort oder bei Wohngebäuden verteilt auf zwei bis fünf Jahre (§ 82b EStDV) |
| Grundsteuer, Versicherungen, Betriebskosten | Im Jahr der Zahlung |
| Hausgeld | Laufende Kosten sofort, Zuführungen zur Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung |
| Fahrtkosten, Porto, Kontoführung, Verwaltung | Im Jahr der Zahlung, mit Nachweis |
Eine Werbungskostenpauschale wie bei Arbeitnehmern gibt es für Vermieter nicht – warum, erklärt der Artikel Werbungskostenpauschale für Vermieter. Wie das Hausgeld einer Eigentumswohnung aufgeteilt wird, zeigt der Artikel Hausgeld in der Anlage V. Achtung bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen sie innerhalb von drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), sind sie nicht sofort abziehbar.
Beispiel: Eine ausgefüllte Anlage V in Zahlen
Beispiel
Vermietete Wohnung, ein Jahr
Angenommen, eine Vermieterin erhält 8.400 € Kaltmiete und 1.800 € Nebenkostenvorauszahlungen. Einnahmen: 10.200 €. Werbungskosten: AfA 3.000 €, Schuldzinsen 2.100 €, Grundsteuer und Versicherungen 600 €, weitere gezahlte Betriebskosten 1.300 €, Reparatur 900 €, sonstige Kosten 150 €, zusammen 8.050 €. In der Anlage V ergibt sich ein Überschuss von 10.200 € − 8.050 € = 2.150 €, der mit ihrem persönlichen Steuersatz besteuert wird.
Wie aus einem solchen Überschuss die tatsächliche Steuer wird, rechnet der Artikel Steuer auf Mieteinnahmen berechnen vor.
Häufige Fragen
Muss ich die Anlage V auch bei Verlust abgeben?
Ja. Auch ein Verlust aus Vermietung ist eine Einkunft, die erklärt werden muss. Er wird grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet und kann so die Steuer senken.
Brauche ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V?
Grundsätzlich ja. Für jedes vermietete Objekt wird eine eigene Anlage V ausgefüllt. So kann das Finanzamt Einnahmen, AfA und Kosten jedem Objekt zuordnen.
Müssen Belege mit der Anlage V eingereicht werden?
Belege werden in der Regel nicht mitgeschickt, sondern nur auf Anforderung des Finanzamts vorgelegt. Vermieter sollten Rechnungen, Kontoauszüge, Darlehensbescheinigungen und Nebenkostenabrechnungen deshalb geordnet aufbewahren.
Gehört die Nebenkostenabrechnung für den Mieter in die Anlage V?
Nicht die Abrechnung selbst, aber ihre Zahlen: Vorauszahlungen und Nachzahlungen der Mieter sind Einnahmen, die bezahlten Betriebskosten sind Werbungskosten. Wie die Abrechnung erstellt wird, erklärt der Artikel Nebenkostenabrechnung erstellen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen