Steuer auf Mieteinnahmen berechnen: Ein durchgerechnetes Beispiel
Kurz gesagt
Die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet man in drei Schritten: Einnahmen einschließlich der Umlagen zusammenzählen, alle Werbungskosten samt AfA abziehen und den Überschuss mit dem persönlichen Grenzsteuersatz multiplizieren (§ 21 EStG). Einen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Ein einfacher Rechner ersetzt die Steuererklärung nicht, liefert aber eine gute Schätzung.
Das Rechenschema: vom Mieteingang zur Steuer
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Das Finanzamt besteuert nicht die Miete selbst, sondern den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Dieser Überschuss wird zu den übrigen Einkünften wie Lohn oder Rente addiert und mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Warum es keinen Freibetrag gibt und wer überhaupt eine Erklärung abgeben muss, erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern.
- Einnahmen des Jahres addieren: Kaltmiete plus vereinnahmte Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen plus Nachzahlungen der Mieter.
- Werbungskosten des Jahres addieren: Schuldzinsen, gezahlte Betriebskosten, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen und weitere Kosten.
- Die AfA (Abschreibung auf das Gebäude) berechnen und zu den Werbungskosten hinzunehmen.
- Überschuss oder Verlust ermitteln: Einnahmen minus Werbungskosten.
- Die zusätzliche Steuer schätzen: Überschuss mal persönlicher Grenzsteuersatz.
Schritt 1: Welche Einnahmen zählen?
Zu den Einnahmen gehört nicht nur die Kaltmiete. Auch die Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen, die der Mieter überweist, sind Einnahmen. Im Gegenzug sind die Betriebskosten, die der Vermieter bezahlt, Werbungskosten. Unter dem Strich gleicht sich das weitgehend aus. Warum die Warmmiete maßgeblich ist, zeigt der Artikel Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?.
Es gilt das Zuflussprinzip (§ 11 EStG): Maßgeblich ist, was im Kalenderjahr tatsächlich auf dem Konto eingegangen ist. Eine Nebenkostennachzahlung für 2025, die der Mieter im Mai 2026 überweist, ist eine Einnahme des Jahres 2026. Wie Umlagen korrekt erfasst werden, erklärt der Artikel Umlagen in der Anlage V.
Schritt 2 und 3: Werbungskosten und AfA
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Die größten Posten sind meist Schuldzinsen und die AfA. Von einer Kreditrate ist nur der Zinsanteil absetzbar, die Tilgung nicht – das erklärt der Artikel Mieteinnahmen und Kredit. Einen Überblick über alle absetzbaren Kosten gibt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Die AfA verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, deshalb muss der Kaufpreis aufgeteilt werden.
| Fertigstellung des Gebäudes | Linearer AfA-Satz pro Jahr |
|---|---|
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % |
| nach dem 31.12.2022 | 3 % |
Das durchgerechnete Beispiel: Eigentumswohnung mit Kredit
Beispiel
Einnahmen und Werbungskosten für ein Jahr
Angenommen, ein Vermieter besitzt eine Wohnung, Baujahr 1990, gekauft für 300.000 €. Davon entfallen 240.000 € auf das Gebäude und 60.000 € auf den Boden. Einnahmen: Kaltmiete 900 € × 12 = 10.800 €, Nebenkostenvorauszahlungen 200 € × 12 = 2.400 €, zusammen 13.200 €. Werbungskosten: Schuldzinsen 3.600 €, AfA 2 % von 240.000 € = 4.800 €, gezahlte Betriebskosten und Hausgeld ohne Rücklage 2.450 €, Reparatur 800 €, Kontoführung, Porto und Fahrten 250 €, zusammen 11.900 €. Überschuss: 13.200 € − 11.900 € = 1.300 €.
Beispiel
Die Steuer auf den Überschuss
Angenommen, der persönliche Grenzsteuersatz des Vermieters liegt bei 30 %. Dann erhöht die Vermietung seine Einkommensteuer um etwa 1.300 € × 30 % = 390 € im Jahr, also rund 32,50 € im Monat. Hätte er die Wohnung ohne Kredit gekauft, fielen die 3.600 € Zinsen weg: Der Überschuss betrüge 4.900 € und die zusätzliche Steuer etwa 4.900 € × 30 % = 1.470 €. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind in dieser Schätzung nicht enthalten.
Wenn das Ergebnis negativ ist
Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, entsteht ein Verlust. Er wird grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet und senkt dadurch die Steuer auf Lohn oder Rente. Voraussetzung ist eine dauerhafte Absicht, Überschüsse zu erzielen. Bei einer Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG); zwischen 50 % und unter 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose. Mehr dazu im Artikel Verluste aus Vermietung.
Was ein Steuerrechner für Mieteinnahmen leisten kann
Online-Rechner für die Steuer auf Mieteinnahmen arbeiten nach demselben Schema wie das Beispiel oben. Sie sind nur so genau wie die eingegebenen Werte. Häufige Fehler sind eine vergessene AfA, die Tilgung als Werbungskosten oder die Kaltmiete statt der Warmmiete als Einnahme.
- Ein Rechner schätzt die zusätzliche Steuer, ersetzt aber nicht die Anlage V in der Steuererklärung.
- Der persönliche Steuersatz hängt vom gesamten Einkommen ab und bei Ehepaaren von der Zusammenveranlagung.
- Sonderfälle wie verbilligte Vermietung, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand, der auf mehrere Jahre verteilt wird, erfasst ein einfacher Rechner meist nicht.
- Rentner und Vermieter mit Wohnsitz im Ausland haben eigene Besonderheiten.
Für diese Gruppen gibt es eigene Artikel: Mieteinnahmen als Rentner und Mieteinnahmen mit Auslandsbezug. Ob sich eine Vermietung nach Steuern überhaupt rechnet, beleuchtet der Artikel Lohnt sich Vermieten?.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent Steuer zahlt man auf Mieteinnahmen?
Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Der Überschuss aus der Vermietung wird zum übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Wer ohnehin ein hohes Einkommen hat, zahlt auf jeden zusätzlichen Euro mehr als jemand mit niedrigem Einkommen.
Muss ich die Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen berücksichtigen?
Bei der Vermietung von Wohnraum grundsätzlich nicht, denn sie ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Anders kann es bei gewerblicher Vermietung oder bestimmten Nebenleistungen sein, etwa bei Stellplätzen.
Wird die Steuer auf Mieteinnahmen im Voraus fällig?
Das Finanzamt kann Einkommensteuer-Vorauszahlungen festsetzen, wenn aus der Vermietung regelmäßig Steuer anfällt. Sie werden dann zu festen Terminen im Jahr gezahlt und später mit der Jahressteuer verrechnet.
Zählt die Mietkaution zu den Einnahmen?
Nein. Die Kaution ist eine Sicherheit, die dem Mieter zurückzuzahlen ist, und keine Einnahme. Behält der Vermieter bei Auszug einen Teil ein, etwa für ausstehende Miete, wird dieser Teil in dem Jahr zur Einnahme, in dem er verrechnet wird.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen