Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern oder Erbengemeinschaft versteuern

Grundstücksgemeinschaft und Erbengemeinschaft: Was ist der Unterschied?

Steuerlich gibt es zwei typische Formen, in denen mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam vermieten:

• Grundstücksgemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft): Jeder Miteigentümer ist mit einem festen Anteil im Grundbuch eingetragen, zum Beispiel zu je einer Hälfte. Typisch für Paare, Geschwister oder Freunde, die gemeinsam kaufen.
• Erbengemeinschaft: Mehrere Erben erben eine Immobilie gemeinsam. Das Vermögen gehört allen gemeinsam, bis es aufgeteilt ist. Die Anteile ergeben sich aus den Erbquoten.
• GbR: Mehrere Personen schließen sich vertraglich zusammen, um eine Immobilie zu vermieten. Steuerlich wird sie bei reiner Vermietung ähnlich behandelt.

In allen Fällen erzielen die Beteiligten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Wer bei Eigenbedarf oder Kündigung durch eine solche Gemeinschaft nachlesen möchte, findet das im Artikel Eigenbedarf bei GbR und Erbengemeinschaft.

Zwei Stufen: gemeinsam feststellen, einzeln versteuern

Damit nicht jeder Beteiligte die Einnahmen und Kosten der ganzen Immobilie unterschiedlich ansetzt, wird das Ergebnis in zwei Stufen ermittelt:

1. Die Gemeinschaft reicht eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung beim Finanzamt ein. Darin stehen alle Mieteinnahmen, alle gemeinsamen Werbungskosten und die Beteiligungsquoten.
2. Das Finanzamt erlässt einen Feststellungsbescheid. Er legt fest, wie hoch der Überschuss oder Verlust ist und welcher Anteil auf welche Person entfällt.
3. Das Wohnsitzfinanzamt jedes Beteiligten übernimmt diesen Anteil in dessen Einkommensteuerbescheid.
4. Jeder Beteiligte versteuert seinen Anteil mit seinem eigenen, persönlichen Steuersatz.

Anlage V bei Erbengemeinschaft und Grundstücksgemeinschaft

Für die Feststellungserklärung füllt die Gemeinschaft einen Hauptvordruck, eine Anlage FE 1 mit den Beteiligten und ihren Anteilen sowie eine Anlage V für die gemeinsame Immobilie aus. In diese Anlage V gehören die Mieteinnahmen und Werbungskosten des ganzen Objekts, nicht nur ein Anteil. Die Erklärung unterschreibt ein Beteiligter oder ein gemeinsamer Vertreter.

In der eigenen Einkommensteuererklärung trägt jeder Beteiligte in seiner Anlage V nur seinen Anteil an den Einkünften aus der Gemeinschaft ein, dazu das Finanzamt und die Steuernummer der Gemeinschaft. Einnahmen und Kosten im Einzelnen wiederholt er dort nicht. Wie die übrigen Zeilen der Anlage V funktionieren, zeigt der Artikel Anlage V ausfüllen.

Wie der Überschuss verteilt wird

Grundsätzlich wird der Überschuss nach den Eigentumsanteilen im Grundbuch bzw. nach den Erbquoten verteilt. Eine abweichende Verteilung erkennt das Finanzamt nur an, wenn sie besonders vereinbart ist, einen nachvollziehbaren Grund hat und tatsächlich so durchgeführt wird.

Kosten, die nur ein Beteiligter trägt

Nicht alle Kosten fallen bei der Gemeinschaft an. Manche trägt ein Beteiligter allein, etwa Zinsen für ein Darlehen, mit dem er seinen Anteil gekauft oder Miterben ausgezahlt hat, oder eigene Fahrtkosten. Solche Sonderwerbungskosten werden ebenfalls in der Feststellungserklärung angegeben und nur dem jeweiligen Beteiligten zugerechnet.

Wer Sonderwerbungskosten erst in der eigenen Einkommensteuererklärung nachträgt, riskiert, dass sie nicht berücksichtigt werden. Welche Zinsen dabei abziehbar sind, erklärt der Artikel Mieteinnahmen und Kredit.

Besonderheiten bei der Erbengemeinschaft

• Die Einkünfte werden den Erben ab dem Erbfall zugerechnet. Für die Zeit davor erklärt der Verstorbene, vertreten durch die Erben, die Mieteinnahmen.
• Die Erben übernehmen die Abschreibung des Erblassers und führen sie mit dessen Werten fort. Details dazu im Artikel AfA bei geerbter Immobilie.
• Wird die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt, etwa indem ein Erbe die Wohnung übernimmt und die anderen auszahlt, kann für den Übernehmenden ein neuer Anschaffungsvorgang entstehen.
• Behält ein Erbe den Nutzungsvorteil allein, etwa weil er selbst in der Wohnung lebt, fehlt es für seinen Anteil an einer Vermietung. Hier lohnt eine klare Vereinbarung unter den Erben.

Ehepaare: In der Regel keine Feststellung nötig

Gehört die Immobilie Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern gemeinsam und werden sie zusammen veranlagt, verzichtet das Finanzamt in der Regel auf die gesonderte Feststellung. Die Eheleute füllen dann eine gemeinsame Anlage V in ihrer Einkommensteuererklärung aus. Werden sie getrennt veranlagt oder leben sie getrennt, ist eine Feststellung wieder nötig.

Für die Besteuerung selbst gelten dieselben Grundsätze wie für Alleineigentümer: Einnahmen einschließlich Umlagen minus Werbungskosten ergeben den Überschuss (Mieteinnahmen versteuern). Lebt einer der Beteiligten im Ausland, kann zusätzlich ein Doppelbesteuerungsabkommen eine Rolle spielen (Mieteinnahmen mit Auslandsbezug).

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG