Mietschulden eintreiben: Mahnbescheid und Klage
Kurz gesagt
Zahlt der Mieter trotz Mahnung nicht, kann der Vermieter Mietschulden über das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage eintreiben. Der Mahnbescheid ist schnell und günstig, solange der Mieter nicht widerspricht; bei Streit folgt ein Gerichtsverfahren. Mietforderungen sind drei Jahre lang einklagbar, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig wurden (§§ 195, 199 BGB).
Vor dem Gericht: Mahnung und letzte Zahlungsfrist
Bevor ein Vermieter gerichtliche Schritte einleitet, sollte er den Rückstand schriftlich anmahnen und eine letzte, konkrete Zahlungsfrist setzen. Rechtlich ist das nicht immer Voraussetzung, weil der Mieter bei einem festen Zahltermin in der Regel auch ohne Mahnung in Verzug gerät. Die Mahnung dokumentiert aber den Stand und verhindert, dass der Mieter später behauptet, von der Forderung nichts gewusst zu haben. Wie eine Mahnung aussieht, zeigt der Artikel Mahnung wegen Mietrückstand.
Für das Eintreiben braucht der Vermieter eine saubere Aufstellung: welche Monate offen sind, welche Teilzahlungen eingegangen sind und wie hoch der Gesamtbetrag ist. Zusätzlich zur Miete kann er grundsätzlich Verzugszinsen und die Kosten der Rechtsverfolgung verlangen.
Das gerichtliche Mahnverfahren: So läuft der Mahnbescheid ab
Der Mahnbescheid ist der einfachste Weg zu einem vollstreckbaren Titel, also einer gerichtlichen Grundlage für die Zwangsvollstreckung. Das Gericht prüft dabei nicht, ob die Forderung berechtigt ist, sondern nur, ob der Antrag formal stimmt. Zuständig sind die zentralen Mahngerichte der Bundesländer; der Antrag kann online gestellt werden.
- Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen: Name und Anschrift des Mieters, offener Betrag, Bezeichnung der Forderung (z. B. Miete für bestimmte Monate), Zinsen und Nebenkosten.
- Das Mahngericht stellt dem Mieter den Mahnbescheid zu.
- Der Mieter kann innerhalb der im Bescheid genannten Frist zahlen oder Widerspruch einlegen.
- Zahlt er nicht und widerspricht nicht, beantragt der Vermieter den Vollstreckungsbescheid.
- Gegen den Vollstreckungsbescheid ist noch ein Einspruch möglich; ohne Einspruch wird er rechtskräftig und ist ein vollstreckbarer Titel.
Wann die Klage der bessere Weg ist
Legt der Mieter Widerspruch ein, geht das Verfahren auf Antrag in ein normales Gerichtsverfahren über. Rechnet der Vermieter von Anfang an mit Streit, etwa weil der Mieter die Miete wegen eines Mangels gemindert hat, kann er gleich Zahlungsklage erheben. Für Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis ist in der Regel das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.
Hat der Vermieter wegen des Rückstands gekündigt, verbindet er die Zahlungsklage häufig mit einer Räumungsklage. Das Mahnverfahren ist für die Räumung nicht geeignet. Ab welchem Rückstand eine Kündigung möglich ist, steht im Artikel Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen?.
| Merkmal | Mahnbescheid | Zahlungsklage |
|---|---|---|
| Geeignet für | Unstreitige Forderungen | Streitige Forderungen, Minderung, Gegenansprüche |
| Prüfung durch das Gericht | Nur formal | Inhaltlich, ggf. mit Beweisaufnahme |
| Dauer | Meist schnell, wenn kein Widerspruch kommt | Länger, oft mit mündlicher Verhandlung |
| Räumung möglich | Nein | Ja, zusammen mit Räumungsklage |
| Ergebnis | Vollstreckungsbescheid | Urteil oder Vergleich |
Vom Titel zum Geld: die Zwangsvollstreckung
Ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil allein bringt noch kein Geld. Zahlt der Mieter weiterhin nicht, beauftragt der Vermieter die Zwangsvollstreckung. Möglich sind vor allem die Pfändung von Konto und Arbeitseinkommen sowie ein Auftrag an den Gerichtsvollzieher, der auch die Vermögensauskunft des Schuldners einholen kann.
Ist beim Mieter nichts zu holen, bleibt der Titel trotzdem wertvoll: Ansprüche aus einem rechtskräftigen Titel verjähren erst nach deutlich längerer Zeit als die ursprüngliche Mietforderung. Der Vermieter kann es also später erneut versuchen, wenn sich die finanzielle Lage des Mieters bessert.
Wie lange sind Mietschulden einklagbar?
Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig wurde (§ 199 BGB). Ein Mahnbescheid oder eine Klage, die vor Ablauf der Frist eingereicht und dem Mieter zugestellt werden, halten die Verjährung auf. Welche weiteren Umstände die Frist beeinflussen, erklärt der Artikel Wann verjähren Mietschulden?.
Beispiel
Rückstand aus dem Jahr 2023
Ein Mieter hat die Mieten für Oktober und November 2023 von je 700 € nicht gezahlt, zusammen 1.400 €. Beide Mieten wurden 2023 fällig. Die Verjährung beginnt deshalb mit dem Ablauf des 31. Dezember 2023 und endet mit dem Ablauf des 31. Dezember 2026. Beantragt der Vermieter den Mahnbescheid im November 2026 und wird er dem Mieter zeitnah zugestellt, ist die Forderung rechtzeitig geltend gemacht. Wartet er bis Januar 2027, kann sich der Mieter auf die Verjährung berufen.
Kaution, Ratenzahlung und zahlungsunfähige Mieter
Nach dem Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter offene Mieten mit der Kaution verrechnen. Reicht die Kaution nicht aus, treibt er nur den Restbetrag ein. Während das Mietverhältnis läuft, darf der Mieter die Kaution dagegen grundsätzlich nicht selbst mit der Miete verrechnen.
Ein gerichtliches Verfahren kostet Zeit und Geld, das der Vermieter zunächst vorstrecken muss. Unterliegt der Mieter, muss er die Kosten grundsätzlich erstatten, bei zahlungsunfähigen Mietern bleibt der Vermieter aber oft darauf sitzen. Eine schriftliche Ratenvereinbarung kann deshalb wirtschaftlich sinnvoller sein. Mieter in Not finden Unterstützung bei Jobcenter, Sozialamt und Schuldnerberatung, wie der Artikel Mietschulden als Mieter: Wo es Hilfe gibt zeigt.
Häufige Fragen
Braucht der Vermieter für den Mahnbescheid einen Anwalt?
Nein, den Antrag auf einen Mahnbescheid kann der Vermieter selbst stellen. Auch vor dem Amtsgericht besteht in der Regel kein Anwaltszwang. Bei streitigen Forderungen oder einer Räumungsklage lassen sich viele Vermieter trotzdem von einem Fachanwalt für Mietrecht oder über einen Eigentümerverband beraten.
Was passiert, wenn der Mieter dem Mahnbescheid widerspricht?
Dann erlässt das Mahngericht keinen Vollstreckungsbescheid. Auf Antrag wird die Sache an das zuständige Gericht abgegeben, und der Vermieter muss seinen Anspruch dort begründen. Das Verfahren läuft dann wie eine normale Klage weiter.
Kann der Vermieter auch Mietschulden eines ausgezogenen Mieters eintreiben?
Ja. Offene Mieten bleiben auch nach dem Auszug geschuldet und verjähren erst nach drei Jahren ab Jahresende. Voraussetzung für Mahnbescheid und Klage ist eine zustellfähige Anschrift des früheren Mieters.
Hält eine einfache Mahnung die Verjährung auf?
Nein. Eine außergerichtliche Mahnung oder Zahlungserinnerung stoppt die Verjährung nicht. Dafür braucht es in der Regel einen Mahnbescheid, eine Klage, ernsthafte Verhandlungen oder ein Anerkenntnis des Mieters, etwa durch eine Abschlagszahlung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen