Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen?
Kurz gesagt
Fristlos kündigen darf der Vermieter, sobald der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten schuldet (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Mahnung oder Abmahnung vorher ist nicht nötig. Auch bei geringeren, aber erheblichen Rückständen kommt eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist in Betracht (§ 573 BGB).
Die zwei gesetzlichen Schwellen für die fristlose Kündigung
Für die fristlose Kündigung wegen Mietschulden gibt das Gesetz keine freie Abwägung vor, sondern feste Grenzen. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter in einer von zwei Konstellationen in Verzug ist. Verzug heißt: Die Miete war fällig und ist ohne rechtfertigenden Grund nicht eingegangen. Fällig ist sie grundsätzlich spätestens am dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB); der Samstag zählt dabei nach der Rechtsprechung nicht als Werktag.
| Variante | Voraussetzung | Typischer Fall |
|---|---|---|
| Zwei Termine in Folge | An zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen ist zusammen mehr als eine Monatsmiete offen | Eine Miete fehlt ganz, die nächste teilweise |
| Längerer Zeitraum | Über mehr als zwei Termine hinweg summiert sich der Rückstand auf zwei Monatsmieten | Der Mieter zahlt Monat für Monat zu wenig oder lässt einzelne Monate aus |
Als Monatsmiete zählt nach der Rechtsprechung in der Regel die gesamte vereinbarte Zahlung, also Grundmiete plus Vorauszahlungen für Nebenkosten. Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung, Mahnkosten oder Zinsen gehören dagegen grundsätzlich nicht zu diesem Rückstand, weil sie keine laufende Miete sind.
Wie lange dauert es vom ersten Rückstand bis zur Kündigung?
Eine Wartezeit schreibt das Gesetz nicht vor. Maßgeblich ist allein, wann eine der beiden Schwellen erreicht ist. Im schnellsten Fall geht das innerhalb von gut einem Monat: Bleibt eine Miete komplett aus und fehlt am nächsten Termin erneut ein Teil, darf der Vermieter kündigen, sobald dieser zweite Termin verstrichen ist. Zahlt der Mieter dagegen jeden Monat nur etwas zu wenig, können viele Monate vergehen, bis zwei Monatsmieten zusammenkommen.
Beispiel
Drei Verläufe bei einer Monatsmiete von 900 €
Fall 1: Der Mieter zahlt im März nichts und im April nur 700 €. Nach dem dritten Werktag im April sind 1.100 € offen, also mehr als eine Monatsmiete an zwei Terminen in Folge. Der Vermieter darf fristlos kündigen. Fall 2: Der Mieter zahlt im März nichts, im April und Mai vollständig und im Juni wieder nichts. Offen sind 1.800 €, allerdings nicht an zwei aufeinanderfolgenden Terminen. Weil der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten erreicht, ist die fristlose Kündigung trotzdem möglich. Fall 3: Der Mieter überweist ab Januar jeden Monat 750 € statt 900 €. Pro Monat fehlen 150 €. Die Grenze von zwei Monatsmieten (1.800 €) ist erst nach zwölf Monaten erreicht, also mit dem Zahlungstermin im Dezember.
Ordentliche Kündigung: Auch ein geringerer Rückstand kann reichen
Neben der fristlosen gibt es die ordentliche Kündigung. Dafür braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, etwa eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Anhaltende Zahlungsrückstände können eine solche Pflichtverletzung sein. Eine feste Mindestsumme nennt das Gesetz hier nicht. Die Rechtsprechung lässt eine ordentliche Kündigung unter Umständen schon bei Rückständen zu, die unter den Schwellen der fristlosen Kündigung bleiben. Es kommt auf Höhe, Dauer und Verschulden im Einzelfall an.
Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 573c BGB). Diese hängt davon ab, wie lange der Mieter die Wohnung schon nutzt:
| Seit der Überlassung der Wohnung | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| weniger als fünf Jahre | drei Monate |
| ab fünf Jahren | sechs Monate |
| ab acht Jahren | neun Monate |
Auch ständig unpünktliche Zahlungen können eine Kündigung rechtfertigen, selbst wenn am Ende alles bezahlt ist. Dann muss der Vermieter den Mieter aber grundsätzlich vorher abmahnen (§ 543 Abs. 3 BGB). Wie sich Mahnung und Abmahnung unterscheiden, zeigt der Artikel Mahnung wegen Mietrückstand.
Warum Vermieter oft fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen
Die fristlose Kündigung hat eine Schwachstelle: Begleicht der Mieter den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung, wird sie unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Ausgeschlossen ist das nur, wenn der Mieter diesen Weg in den letzten zwei Jahren schon einmal genutzt hat. Die Einzelheiten erklärt der Artikel Schonfristzahlung.
Nach geltendem Recht wirkt diese Nachzahlung nur gegen die fristlose, nicht gegen die ordentliche Kündigung. Vermieter verbinden deshalb häufig beides in einem Schreiben: fristlos und hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Die geplante Mietrechtsreform („Mietrecht II“) soll das ändern, sodass eine Schonfristzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung beseitigt. Diese Reform ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
Form und Zeitpunkt: Worauf es beim Kündigungsschreiben ankommt
- Schriftform: Die Kündigung muss auf Papier stehen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, SMS, WhatsApp oder Fax genügen nicht.
- Alle Beteiligten: Gibt es mehrere Vermieter, unterschreiben alle. Gibt es mehrere Mieter, richtet sich die Kündigung an jeden von ihnen.
- Begründung: Der Rückstand sollte nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein: welche Monate, welche Beträge, welche Summe.
- Zugang: Die Kündigung wirkt erst, wenn sie beim Mieter ankommt. Beweisen muss das der Vermieter, am sichersten durch Übergabe vor Zeugen oder per Bote.
- Zeitpunkt: Gleicht der Mieter den gesamten Rückstand aus, bevor ihm die Kündigung zugeht, ist die fristlose Kündigung wegen dieses Rückstands ausgeschlossen.
Weitere Details zum Ablauf und zu typischen Fehlern stehen im Artikel Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Wann eine Kündigung wegen Mietrückstand scheitert
- Der Rückstand beruht auf einer berechtigten Mietminderung. Ist die Wohnung mangelhaft, mindert sich die Miete kraft Gesetzes (§ 536 BGB); insoweit schuldet der Mieter nichts. Mindert er zu stark, entsteht in Höhe der Differenz aber ein echter Rückstand.
- Die Schwelle ist falsch berechnet, etwa weil eine Betriebskostennachzahlung oder Mahnkosten mitgezählt wurden.
- Der Mieter hat vor Zugang der Kündigung vollständig gezahlt.
- Die Form fehlt, zum Beispiel bei einer Kündigung per E-Mail oder ohne Unterschrift.
- Bei der ordentlichen Kündigung: Die Pflichtverletzung ist nicht erheblich, oder den Mieter trifft ausnahmsweise kein Verschulden.
Nach der Kündigung: Auszug, Räumungsklage und Räumungsfrist
Eine wirksame fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit ihrem Zugang. Zieht der Mieter nicht aus, darf der Vermieter trotzdem weder eigenmächtig räumen noch das Schloss austauschen. Er muss auf Räumung klagen, vollstreckt wird durch den Gerichtsvollzieher. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO). Wie viel Zeit Mieter in der Praxis bleibt, erklärt der Artikel Fristlos gekündigt: Wann muss ich ausziehen?
Die offenen Mieten bleiben auch nach dem Auszug geschuldet. Sie verjähren erst nach drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem sie entstanden sind (§§ 195, 199 BGB).
Häufige Fragen
Reicht eine einzige unbezahlte Monatsmiete für eine Kündigung?
Für eine fristlose Kündigung in der Regel nicht: Genau eine offene Monatsmiete an einem einzigen Termin erfüllt keine der beiden gesetzlichen Varianten. Fehlt am folgenden Termin aber wieder ein Teil der Miete, ist die Grenze schnell überschritten. Eine ordentliche Kündigung kann im Einzelfall schon früher in Betracht kommen, wenn der Rückstand erheblich ist und längere Zeit besteht.
Muss der Vermieter vor der Kündigung eine Mahnung schicken?
Nein. Bei einem Zahlungsrückstand, der die gesetzlichen Schwellen erreicht, sind weder Mahnung noch Abmahnung Voraussetzung für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine schriftliche Zahlungserinnerung ist trotzdem sinnvoll, weil sie Versehen wie einen geplatzten Dauerauftrag aufklärt und den Rückstand dokumentiert.
Kann der Mieter die Kündigung durch eine Ratenzahlung verhindern?
Einen Anspruch auf Ratenzahlung hat der Mieter nicht. Vermieter und Mieter können aber eine Ratenvereinbarung treffen; ob der Vermieter dafür auf eine Kündigung verzichtet, sollte ausdrücklich schriftlich festgehalten werden. Die gesetzliche Schonfrist verlangt dagegen den vollständigen Ausgleich des Rückstands.
Kann eine Kündigung durch Weiterwohnen ihre Wirkung verlieren?
Ja, wenn niemand widerspricht. Setzt der Mieter den Gebrauch nach Vertragsende fort und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Vermieter erklären deshalb meist schon im Kündigungsschreiben, dass sie einer Fortsetzung widersprechen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen