Möbliert vermieten: Vorteile, Pflichten und Mietpreis

Möbliert oder unmöbliert vermieten: der Vergleich

Möbliert zu vermieten lohnt sich vor allem in Städten mit vielen Menschen, die nur vorübergehend eine Wohnung brauchen. Wer dagegen einen Mieter für viele Jahre sucht, hat mit einer leeren Wohnung meist weniger Aufwand.

Welche Vorteile hat die möblierte Vermietung?

• Höhere Einnahmen: Für die Überlassung der Möbel kann ein Möblierungszuschlag vereinbart werden.
• Größere Nachfrage in bestimmten Gruppen: Wer beruflich umzieht oder nur einige Monate bleibt, sucht gezielt eingerichtete Wohnungen.
• Leichtere Wiedervermietung: Eine fertig eingerichtete Wohnung lässt sich oft schneller zeigen und beziehen.
• Steuerliche Abschreibung: Die Kosten für Möbel und Einbauküche wirken sich über die Jahre als Werbungskosten aus.

Den Vorteilen stehen Nachteile gegenüber: Die Anschaffung kostet Geld, Möbel nutzen sich ab, und häufige Mieterwechsel bedeuten mehr Übergaben, Besichtigungen und Kautionsabrechnungen.

Was beim möblierten Vermieten zu beachten ist

Eine möblierte Wohnung ist rechtlich eine ganz normale Mietwohnung. Der Mieter genießt grundsätzlich denselben Kündigungsschutz: Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), etwa Eigenbedarf. Die Möblierung allein erlaubt keine erleichterte Kündigung.

Auch eine Befristung ist nicht beliebig möglich. Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn einer der gesetzlichen Gründe schriftlich im Vertrag steht (§ 575 BGB). Was bei Wohnen auf Zeit gilt, erklärt der Artikel Wohnen auf Zeit: Möbliert und befristet vermieten. Wer Feriengäste aufnehmen will, findet die Besonderheiten unter Kurzzeitvermietung.

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, Betriebskosten zählen dabei nicht mit (§ 551 BGB). Das gilt auch für möblierte Wohnungen.

Pflichten des Vermieters bei Möbeln und Ausstattung

Die mitvermieteten Möbel gehören zur Mietsache. Der Vermieter muss sie deshalb in einem gebrauchstauglichen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Geht ein Möbelstück durch normale Nutzung kaputt, muss er es reparieren oder ersetzen. Normale Abnutzung muss der Mieter nicht bezahlen; Schäden, die er verursacht, dagegen schon.

1. Eine Inventarliste erstellen, die jedes Möbelstück, jedes Gerät und seinen Zustand aufführt.
2. Die Liste mit Fotos ergänzen und von beiden Seiten bei der Übergabe unterschreiben lassen.
3. Im Mietvertrag festhalten, dass die Möbel mitvermietet sind und ob ein Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen wird.
4. Beim Auszug die Inventarliste mit dem tatsächlichen Bestand abgleichen und Schäden dokumentieren.

Die übrigen Pflichten gelten wie bei jeder Vermietung, etwa der Energieausweis bei der Besichtigung, die Wohnungsgeberbestätigung und die Betriebskostenabrechnung. Einen Überblick gibt der Artikel Pflichten des Vermieters.

Mietpreis: Wie viel darf eine möblierte Wohnung kosten?

Einen gesetzlich festgelegten Aufschlag für Möbel gibt es nicht. Die Miete setzt sich in der Praxis aus der Miete für die Räume und einem Möblierungszuschlag zusammen. Wie dieser berechnet wird und welche Grenzen gelten, erklärt der Artikel Möblierungszuschlag: Wie hoch darf er sein?.

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Regel gilt bis 31.12.2029 und auch für möblierte Wohnungen. Ein überhöhter Zuschlag kann deshalb dazu führen, dass die Miete insgesamt unzulässig ist.

Möbliert vermieten und Steuern

Die gesamte Miete einschließlich Zuschlag gehört zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Die Möbel sind abnutzbare Wirtschaftsgüter; ihre Kosten werden in der Regel über die Nutzungsdauer verteilt. Eine Einbauküche wird als eigenes Wirtschaftsgut abgeschrieben, üblich sind zehn Jahre. Mehr dazu im Artikel Möbliert vermieten: Steuer und Abschreibung der Möbel.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 556d BGB
• § 575 BGB
• § 21 EStG