Möblierungszuschlag: Wie hoch darf er sein?

Was ist ein Möblierungszuschlag?

Der Möblierungszuschlag ist der Teil der Miete, den der Vermieter für die Überlassung von Möbeln, Küche und Geräten verlangt. Er kommt zur Miete für die Räume hinzu. Ob er im Vertrag gesondert ausgewiesen wird oder in einer Gesamtmiete steckt, schreibt das geltende Recht nicht vor.

Ein eigenes „Möblierungsgesetz“ gibt es nicht. Für möblierte Wohnungen gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts. Welche Vorteile und Pflichten die möblierte Vermietung insgesamt mit sich bringt, erklärt der Artikel Möbliert vermieten.

Wie hoch darf der Zuschlag sein?

Eine gesetzliche Obergrenze in Euro oder Prozent gibt es nicht. Der Zuschlag muss aber angemessen sein. Gerichte orientieren sich dabei in der Regel am Wert der Möbel, nicht an pauschalen Aufschlägen. Hochwertige, neue Möbel rechtfertigen einen höheren Zuschlag als eine ältere Grundausstattung.

• Zeitwert der Möbel: Was die Einrichtung heute noch wert ist, nicht der frühere Kaufpreis.
• Abnutzung: Der Wertverlust über die übliche Nutzungsdauer der Möbel.
• Verzinsung: Ein Ausgleich dafür, dass der Vermieter Geld in die Einrichtung gesteckt hat.
• Umfang: Vollmöbliert, teilmöbliert oder nur Einbauküche.

Wie genau die Berechnung aussieht, ist nicht einheitlich geregelt und hängt von der Rechtsprechung vor Ort ab. Ein pauschaler Aufschlag, der in keinem Verhältnis zum Wert der Möbel steht, ist im Streitfall schwer zu begründen.

Beispiel: So lässt sich der Zuschlag berechnen

Möbliert vermieten und der Mietspiegel

Mietspiegel geben in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete für unmöblierte Wohnungen wieder. Für eine möblierte Wohnung wird deshalb zuerst die Miete für die Räume nach dem Mietspiegel ermittelt; der angemessene Möblierungszuschlag kommt anschließend hinzu.

Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Es gilt die Kappungsgrenze: innerhalb von drei Jahren höchstens 20 %, in Gebieten mit Landesverordnung 15 %.

Mietpreisbremse: Gilt sie auch für möblierte Wohnungen?

Ja. In Gebieten mit Landesverordnung darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029. Eine Ausnahme für möblierte Wohnungen sieht das Gesetz nicht vor. Wer mit einem überhöhten Zuschlag die Grenze umgeht, riskiert, dass der Mieter den Verstoß rügt und zu viel gezahlte Miete zurückverlangt (§ 556g BGB).

Was bei Neuvermietung sonst gilt und welche Ausnahmen es gibt, erklärt der Artikel Miete bei Neuvermietung. Für gestaffelte Mieten gibt es einen eigenen Artikel zu Staffelmiete und Mietpreisbremse.

Teilmöbliert, Einbauküche, Geräte: Was zählt zur Möblierung?

Nicht jede Wohnung ist vollständig eingerichtet. Oft überlässt der Vermieter nur eine Einbauküche, einzelne Schränke oder Haushaltsgeräte wie Waschmaschine und Kühlschrank. Auch dafür kann ein Zuschlag vereinbart werden. Er fällt entsprechend niedriger aus, weil weniger Werte überlassen werden und weniger Abnutzung entsteht.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Ausstattung der Wohnung selbst. Was fest zur Wohnung gehört, etwa Bad, Heizung oder Bodenbeläge, ist bereits in der Raummiete und damit in der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Ein zusätzlicher Möblierungszuschlag dafür würde doppelt kassieren. Mietspiegel berücksichtigen eine Einbauküche teilweise als Ausstattungsmerkmal; dann darf sie nicht noch einmal gesondert berechnet werden.

So prüfen Mieter und Vermieter den Zuschlag

1. Die Miete für die Räume ohne Möbel anhand des örtlichen Mietspiegels oder vergleichbarer Wohnungen ermitteln.
2. Die überlassenen Möbel und Geräte anhand der Inventarliste zusammenstellen und ihren heutigen Zeitwert schätzen.
3. Aus Zeitwert, restlicher Nutzungsdauer und einer Verzinsung einen monatlichen Betrag errechnen.
4. Raummiete und Zuschlag addieren und in Gebieten mit Mietpreisbremse mit der zulässigen Höchstmiete vergleichen.
5. Bei deutlichen Abweichungen das Gespräch suchen; bei Streit helfen Mieterverein, Haus & Grund oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Geplante Änderung: Zuschlag ausweisen und begrenzen

Die Mietrechtsreform („Mietrecht II“) sieht vor, dass Möblierungszuschläge künftig gesondert ausgewiesen und begrenzt werden. Die Reform ist geplant und noch nicht in Kraft (Stand: September 2026). Ein Datum für das Inkrafttreten steht nicht fest, und die genaue Ausgestaltung kann sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 556d BGB
• § 556g BGB
• § 558 BGB