Möbliert vermieten: Steuer und Abschreibung der Möbel

Die ganze Miete ist steuerpflichtig

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Bei einer möblierten Wohnung zählt dazu die gesamte Zahlung des Mieters: Kaltmiete, Möblierungszuschlag und vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen. Es spielt keine Rolle, ob der Zuschlag im Vertrag gesondert ausgewiesen ist oder in einer Pauschalmiete steckt.

Versteuert wird nur der Überschuss, also Einnahmen minus Werbungskosten, mit dem persönlichen Steuersatz. Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Ein durchgerechnetes Beispiel zeigt der Artikel Steuer auf Mieteinnahmen berechnen.

Abschreibung der Möbel: eigene Wirtschaftsgüter

Möbel, Küchengeräte und andere Einrichtungsgegenstände sind steuerlich nicht Teil des Gebäudes. Sie werden getrennt vom Gebäude abgeschrieben, und zwar über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer. Die jährliche Abschreibung (AfA) ist Werbungskosten und mindert den Überschuss.

Für eine Einbauküche ist eine Abschreibung über zehn Jahre üblich. Sie gilt als eigenes Wirtschaftsgut, auch wenn sie fest eingebaut ist. Für andere Möbel richtet sich die Nutzungsdauer nach der Art des Gegenstands. Geringwertige Einrichtungsgegenstände können unter bestimmten Voraussetzungen im Jahr der Anschaffung sofort abgesetzt werden; die aktuellen Wertgrenzen sollten Vermieter bei ihrem Finanzamt oder Steuerberater erfragen.

Gebäude-AfA läuft getrennt weiter

Das Gebäude selbst wird unabhängig von der Möblierung abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Satz hängt vom Jahr der Fertigstellung ab. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Welche weiteren Kosten absetzbar sind, etwa Zinsen, Reparaturen, Versicherungen oder Verwaltung, erklärt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.

Verbilligte Vermietung: Möbel beim Vergleich mitdenken

Verlangt der Vermieter weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, darf er Werbungskosten nur anteilig abziehen (§ 21 Abs. 2 EStG). Ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Dazwischen entscheidet eine Prognose, ob über die gesamte Vermietungsdauer ein Überschuss zu erwarten ist.

Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Warmmiete. Bei einer möblierten Wohnung sollte der Vermieter berücksichtigen, dass eine vergleichbare möblierte Wohnung am Markt in der Regel mehr kostet als eine leere. Wer an Angehörige möbliert und günstig vermietet, sollte die Grenze deshalb besonders sorgfältig prüfen und den Vertrag wie unter Fremden gestalten.

Umsatzsteuer: Wohnraum grundsätzlich befreit

Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Das gilt in der Regel auch, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird und die Möbel nur ein Nebenbestandteil der Vermietung sind.

Anders kann es bei der kurzfristigen Beherbergung von Gästen aussehen, etwa bei einer Ferienwohnung mit hotelähnlichen Leistungen. Hier kann Umsatzsteuer anfallen, wenn der Vermieter nicht unter die Kleinunternehmerregelung fällt. Diese greift seit 2025, wenn der Umsatz im Vorjahr höchstens 25.000 € betrug und im laufenden Jahr voraussichtlich höchstens 100.000 € beträgt (§ 19 UStG). Wie sich Wohnen auf Zeit von Feriengästen abgrenzt, erklärt der Artikel Wohnen auf Zeit.

So wird die möblierte Vermietung in der Anlage V erfasst

1. Alle Mieteinnahmen des Jahres einschließlich Möblierungszuschlag und Nebenkostenvorauszahlungen als Einnahmen eintragen. Maßgeblich ist, wann das Geld tatsächlich eingegangen ist (§ 11 EStG).
2. Die Gebäude-AfA mit dem passenden Satz ansetzen.
3. Die AfA für Möbel und Einbauküche gesondert ermitteln und als Werbungskosten eintragen; Kaufbelege aufbewahren.
4. Laufende Kosten wie Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen als Werbungskosten erfassen.
5. Gezahlte Betriebskosten ebenfalls als Werbungskosten abziehen.

Auch bei Garagen oder Stellplätzen und beim Zimmer im eigenen Haus gelten eigene Besonderheiten, die in separaten Artikeln erklärt sind.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG
• § 7 EStG
• § 11 EStG