Wohnung kurzzeitig an Feriengäste vermieten: Was zu beachten ist

Ferienvermietung, Wohnen auf Zeit, klassische Miete: der Unterschied

Bei der Kurzzeitvermietung an Feriengäste wohnen Touristen oder Geschäftsreisende wenige Nächte bis einige Wochen in der Wohnung, meist vermittelt über Online-Plattformen wie Airbnb. Rechtlich ähnelt das eher einer Beherbergung als einem normalen Mietverhältnis.

Davon zu unterscheiden ist das Wohnen auf Zeit: Eine möblierte Wohnung wird für einige Monate an Menschen vermietet, die etwa für ein Projekt oder ein Praktikum in die Stadt kommen. Die Regeln dazu stehen im Artikel Wohnen auf Zeit: möbliert und befristet vermieten. Wer dauerhaft vermieten will, findet den Ablauf unter Wohnung vermieten: Schritt für Schritt.

Zweckentfremdung: Wann die Stadt mitreden darf

In Städten mit Wohnungsmangel gilt häufig ein Zweckentfremdungsverbot. Grundlage sind Landesgesetze, die den Gemeinden erlauben, per Satzung zu verhindern, dass Wohnraum anders als zum Wohnen genutzt wird. Als Zweckentfremdung gilt typischerweise die wiederholte Vermietung als Ferienwohnung, aber auch langer Leerstand oder die Umwandlung in Büros.

• Ob ein Verbot gilt, regelt jede Gemeinde selbst; die Auskunft gibt das zuständige Wohnungs- oder Bauamt.
• Oft ist die gelegentliche Vermietung der eigenen Hauptwohnung in gewissem Umfang erlaubt, die dauerhafte Ferienvermietung einer Zweitwohnung dagegen genehmigungspflichtig.
• Manche Städte verlangen eine Registriernummer, die in jedem Inserat angegeben werden muss.
• Verstöße können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden; die Höhe richtet sich nach Landesrecht.

Unabhängig davon kann das Baurecht eine Rolle spielen: Die dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung ist unter Umständen eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Auch das klärt die örtliche Bauaufsicht.

Als Mieter über Airbnb vermieten: Nur mit Erlaubnis

Wer seine Mietwohnung an Touristen weitervermietet, vermietet unter. Dafür braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Einen Anspruch auf Erlaubnis gibt es nur für einen Teil der Wohnung und nur bei einem berechtigten Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist (§ 553 BGB). Die wechselnde Vermietung an Feriengäste fällt in der Regel nicht darunter.

Vermietet ein Mieter ohne Erlaubnis an Touristen, verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann abmahnen und bei Fortsetzung nach der Abmahnung auch kündigen (§ 543 Abs. 3 BGB). Umgekehrt gilt: Verweigert der Vermieter eine Untervermietung ohne wichtigen Grund, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

Eigentumswohnung: Was die Gemeinschaft erlaubt

Auch Eigentümer sind nicht völlig frei. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung legen fest, wie eine Wohnung genutzt werden darf. Sie können Ferienvermietung ausdrücklich erlauben, beschränken oder ausschließen. Wer eine Eigentumswohnung an Feriengäste vermieten möchte, sollte diese Unterlagen deshalb vorher lesen und bei Unklarheiten die WEG-Verwaltung fragen.

Häufige Streitpunkte in der Gemeinschaft sind Lärm, wechselnde Personen im Haus, die Schlüsselübergabe und die stärkere Abnutzung von Treppenhaus und Aufzug. Klare Hausregeln für die Gäste beugen Ärger vor.

Steuern und Abgaben bei der Ferienvermietung

• Einkommensteuer: Einnahmen aus der Vermietung sind in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Bietet der Vermieter hotelähnliche Leistungen wie Frühstück oder tägliche Reinigung, kann die Tätigkeit gewerblich werden. Wo die Grenze liegt, erklärt der Artikel Privat oder gewerblich vermieten.
• Umsatzsteuer: Die dauerhafte Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Die kurzfristige Beherbergung von Gästen ist davon nicht automatisch erfasst. Bleibt der Umsatz unter der Kleinunternehmergrenze, fällt keine Umsatzsteuer an: Vorjahresumsatz höchstens 25.000 €, laufendes Jahr höchstens 100.000 € (§ 19 UStG).
• Untervermietung einzelner Räume: Vermietet jemand vorübergehend Zimmer in seiner selbst genutzten Wohnung, bleiben Einnahmen bis 520 € im Jahr aus Vereinfachungsgründen steuerfrei (R 21.2 EStR). Es handelt sich um eine Freigrenze: Wird sie überschritten, ist alles zu versteuern.
• Örtliche Abgaben: Viele Gemeinden erheben eine Übernachtungssteuer oder einen Kur- bzw. Gästebeitrag, den der Gastgeber abführen muss.

Beispiel: Was von den Einnahmen übrig bleibt

Checkliste vor der ersten Buchung

1. Bei der Gemeinde klären, ob ein Zweckentfremdungsverbot gilt und ob eine Genehmigung oder Registrierung nötig ist.
2. Als Mieter die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einholen, als Wohnungseigentümer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen.
3. Versicherungsschutz anpassen: Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung decken gewerbliche oder wechselnde Gäste nicht immer ab. Mehr dazu unter Versicherungen für Vermieter.
4. Rauchmelder und Brandschutz nach der Landesbauordnung sicherstellen.
5. Hausregeln, Schlüsselübergabe und Reinigung organisieren.
6. Einnahmen und Ausgaben lückenlos dokumentieren und steuerlich richtig einordnen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 540 BGB
• § 553 BGB
• § 21 EStG