Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Obergrenze: drei Nettokaltmieten

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen, und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete und nicht die Bruttomiete.

Drei Nettokaltmieten sind ein Höchstbetrag, kein Pflichtbetrag. Vermieter und Mieter können eine niedrigere Kaution oder auch gar keine vereinbaren. Wie die Kaution gezahlt und später zurückgegeben wird, fasst der Überblicksartikel Mietkaution zusammen.

Was zählt zur Miete und was nicht?

Wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung selbst angemessen ist, ist eine eigene Frage: Dazu gibt es den Artikel Nebenkostenvorauszahlung. Für die Kaution spielt ihre Höhe keine Rolle.

Weist der Mietvertrag nur eine Inklusivmiete aus, in der die Betriebskosten ohne gesonderten Ausweis enthalten sind, fehlt eine abziehbare Pauschale oder Vorauszahlung. Die Grenze berechnet sich dann nach dieser vereinbarten Miete. Vermieter sollten die Mietbestandteile deshalb im Vertrag immer getrennt nennen, damit die Kautionsgrenze eindeutig ist und später niemand über die richtige Grundlage streiten muss.

Beispiel: So wird die maximale Kaution berechnet

Kann der Vermieter mehr als die Kaution verlangen?

Grundsätzlich nicht. Die Grenze gilt für die gesamte Sicherheit, nicht nur für die Barkaution. Verlangt der Vermieter neben der Kaution noch eine Bürgschaft, etwa der Eltern, dürfen Kaution und Bürgschaft zusammen die Grenze von drei Nettokaltmieten grundsätzlich nicht übersteigen.

Eine Ausnahme kann gelten, wenn ein Dritter die Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert anbietet, etwa damit der Mieter die Wohnung überhaupt bekommt. Wann das zutrifft, hängt vom Einzelfall ab. Mehr dazu im Artikel Bürgschaft zusätzlich zur Kaution.

• Eine zusätzliche „Schlüsselkaution“ oder „Tierkaution“ zählt zur Gesamtsicherheit und darf die Grenze nicht sprengen.
• Eine Kaution, die zusätzlich zu einer Mietkautionsversicherung verlangt wird, wird mit der Versicherungssumme zusammengerechnet.
• Vorauszahlungen auf künftige Mieten sind keine Kaution, werden aber kritisch geprüft, wenn sie die Kautionsgrenze umgehen sollen.

Was gilt, wenn die Kaution zu hoch vereinbart wurde?

Eine Kautionsvereinbarung über mehr als drei Nettokaltmieten ist nicht insgesamt unwirksam, sondern nur, soweit sie die Grenze überschreitet. Der Mieter schuldet also den zulässigen Betrag. Hat er mehr gezahlt, kann er den Überschuss zurückverlangen, auch während das Mietverhältnis noch läuft.

1. Nettokaltmiete aus dem Mietvertrag ermitteln und mit drei multiplizieren.
2. Den Betrag mit der vereinbarten oder gezahlten Kaution vergleichen, Bürgschaften mitrechnen.
3. Den Vermieter schriftlich auffordern, den überzahlten Betrag zu erstatten, und eine Frist setzen.
4. Bei Streit Mieterverein, Haus & Grund oder einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten.

Erhöht sich die Kaution nach einer Mieterhöhung?

Maßgeblich ist grundsätzlich die Miete bei Vereinbarung der Kaution. Steigt die Miete später, etwa durch eine Index- oder Staffelmiete, entsteht kein automatischer Anspruch auf eine höhere Kaution. Eine Aufstockung ist nur möglich, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich und wirksam vorsieht; ob eine solche Klausel hält, ist je nach Einzelfall umstritten.

Umgekehrt wächst die Sicherheit aber durch die Zinsen, die dem Mieter zustehen. Diese Erträge zählen nicht gegen die Obergrenze. Näheres im Artikel Zinsen auf die Mietkaution.

Muss die Kaution auf einmal gezahlt werden?

Nein. Auch wenn die Kaution den Höchstbetrag ausschöpft, darf der Mieter sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Einzelheiten stehen im Artikel Kaution in Raten zahlen. Wie der Vermieter das Geld anschließend verwahren muss, erklärt Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 551 BGB