Miete bei Neuvermietung: Wie hoch darf sie sein?
Kurz gesagt
Bei einer Neuvermietung vereinbaren Vermieter und neuer Mieter die Miete grundsätzlich frei; die Regeln für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, etwa die Kappungsgrenze, gelten beim Mieterwechsel nicht. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die neue Miete aber höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB), es sei denn, eine Ausnahme greift – etwa eine höhere Vormiete oder ein Neubau. Die Mietpreisbremse gilt derzeit bis zum 31. Dezember 2029.
Beim Mieterwechsel wird die Miete neu vereinbart
Zieht ein Mieter aus und ein anderer ein, schließt der Vermieter einen neuen Mietvertrag. Darin wird auch die Miete neu festgelegt. Rechtlich ist das keine Mieterhöhung, sondern eine Neuvermietung. Wie viel der Vormieter gezahlt hat, spielt deshalb grundsätzlich keine Rolle: Der Vermieter kann mehr, gleich viel oder weniger verlangen.
Die Schutzregeln für bestehende Mietverhältnisse greifen beim Neuabschluss nicht. Die Kappungsgrenze von höchstens 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB), begrenzt nur Erhöhungen gegenüber jemandem, der bereits in der Wohnung wohnt. Auch die Wartezeiten für ein Erhöhungsverlangen gelten für einen neuen Vertrag nicht.
| Frage | Laufendes Mietverhältnis | Neuvermietung |
|---|---|---|
| Obergrenze | ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren) | frei vereinbar; mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der Vergleichsmiete |
| Wartezeit | Miete seit 15 Monaten unverändert, Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung | keine |
| Einverständnis des Mieters | Zustimmung zum Erhöhungsverlangen nötig | Unterschrift unter den neuen Vertrag |
| Begründung | Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen | keine; bei Ausnahmen von der Mietpreisbremse aber Auskunftspflicht |
Mietpreisbremse: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete
Für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen per Verordnung die Mietpreisbremse einführen. Dort darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Welche Orte erfasst sind, legt jedes Bundesland selbst fest. Die gesetzliche Grundlage wurde bis zum 31.12.2029 verlängert.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Meist lässt sie sich am örtlichen Mietspiegel ablesen. Die Vormiete ist dagegen nicht der Maßstab: Auch eine Wohnung, die jahrelang günstig vermietet war, darf bis zur Grenze angehoben werden. Geltungsdauer und Einzelheiten erklärt der Artikel zur Mietpreisbremse.
Beispiel
Mieterwechsel in einer Stadt mit Mietpreisbremse
Eine 70 m² große Wohnung war für 600 € kalt vermietet, also für rund 8,57 € je m². Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,00 € je m². Bei der Neuvermietung sind höchstens 9,90 € je m² zulässig, das ergibt 693 € im Monat. Gegenüber der Vormiete ist das ein Plus von 93 € oder 15,5 % – erlaubt, weil die Kappungsgrenze beim Mieterwechsel nicht gilt. Vereinbart der Vermieter 750 €, sind die 57 € oberhalb der Grenze unwirksam, sofern keine Ausnahme greift.
Ausnahmen: Wann die neue Miete höher sein darf
Die Mietpreisbremse kennt mehrere Ausnahmen. Liegt eine davon vor, darf die Miete die Vergleichsmiete auch um mehr als 10 % übersteigen:
- Höhere Vormiete: Hat bereits der Vormieter mehr gezahlt, als die Mietpreisbremse erlauben würde, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB).
- Modernisierung in den letzten drei Jahren: Wurde die Wohnung in den drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses modernisiert, darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, der bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zulässig wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f BGB).
- Umfassende Modernisierung: Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung fällt nicht unter die Mietpreisbremse.
Wer sich auf eine dieser Ausnahmen stützen will, muss den neuen Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt der Vermieter das, kann er sich grundsätzlich nicht ohne Weiteres auf die höhere Miete berufen. Wann eine Ausnahme im Einzelnen vorliegt, zeigt der Artikel Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
Ohne Mietpreisbremse: Gibt es trotzdem eine Obergrenze?
Außerhalb der Gebiete mit Mietpreisbremse ist die Miete bei einer Neuvermietung weitgehend Verhandlungssache. In der Praxis setzt der Markt die Grenze: Wer deutlich zu viel verlangt, findet keinen Mieter.
Eine äußerste rechtliche Grenze ziehen die Verbote der Mietpreisüberhöhung und des Mietwuchers. Sie greifen, wenn eine unangemessen hohe Miete unter Ausnutzung eines knappen Wohnungsangebots oder einer Zwangslage verlangt wird. Diese Grenzen liegen deutlich oberhalb der Vergleichsmiete und setzen zusätzliche Umstände voraus, die im Einzelfall zu prüfen sind. Für gewöhnliche Neuvermietungen spielen sie deshalb selten eine Rolle.
Was sich beim Mieterwechsel außer der Kaltmiete ändern kann
- Nebenkostenvorauszahlungen kann der Vermieter für den neuen Mieter neu festlegen. Sie müssen aber angemessen sein, sich also an den zu erwartenden Kosten orientieren (§ 556 Abs. 2 BGB).
- Kaution: Zulässig sind höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB), berechnet aus der neuen Miete.
- Mietmodell: Statt einer festen Miete kann der Vermieter eine Staffel- oder Indexmiete anbieten. Bei der Staffelmiete muss jede einzelne Staffel die Mietpreisbremse einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB).
- Möblierung: Auch möblierte Wohnungen fallen grundsätzlich unter die Mietpreisbremse. Für mitvermietete Möbel ist ein Zuschlag möglich; wie hoch er sein darf, erklärt der Artikel zum Möblierungszuschlag.
Die geplante Mietrechtsreform („Mietrecht II“) sieht vor, dass Möblierungszuschläge künftig gesondert ausgewiesen und begrenzt werden. Sie ist noch nicht in Kraft (Stand: September 2026); bis dahin gilt das bisherige Recht.
Zu hohe Miete vereinbart: Was neue Mieter tun können
Verstößt die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse, bleibt der Mietvertrag trotzdem wirksam. Unwirksam ist nur der Teil der Miete, der über der zulässigen Grenze liegt. Dass der Mieter den Vertrag unterschrieben hat, ändert daran nichts.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, meist mithilfe des örtlichen Mietspiegels, und 10 % hinzurechnen.
- Prüfen, ob der Vermieter vor Vertragsschluss auf eine Ausnahme hingewiesen hat.
- Den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB) und kurz begründen, warum die Miete zu hoch ist.
- Zu viel gezahlte Miete zurückverlangen; wie weit das rückwirkend möglich ist, hängt vom Zeitpunkt der Rüge ab.
Ablauf, Form der Rüge und Rückforderung beschreibt der Artikel Mietpreisbremse durchsetzen. Bei Streit helfen Mietervereine oder ein Fachanwalt für Mietrecht; Vermieter finden Unterstützung bei ihrem Eigentümerverband.
Nach dem Einzug gelten die Regeln für laufende Mietverhältnisse
Sobald der neue Vertrag läuft, kann der Vermieter die Miete nur noch auf den gesetzlich vorgesehenen Wegen erhöhen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze (§ 558 BGB), nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) oder über eine im Vertrag vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.
Für eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses kommen. Die höhere Miete gilt dann ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Ein Vermieter, der beim Einzug knapp unter dem Möglichen geblieben ist, kann also nicht wenige Monate später nachlegen.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter beim Mieterwechsel die Miete um 20 Prozent oder mehr anheben?
Außerhalb von Gebieten mit Mietpreisbremse grundsätzlich ja, denn die Kappungsgrenze schützt nur Mieter in einem laufenden Mietverhältnis. Eine Grenze ziehen dort nur die Verbote von Mietpreisüberhöhung und Mietwucher. Gilt die Mietpreisbremse, zählt nicht der Sprung gegenüber der Vormiete, sondern allein, ob die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigt oder eine Ausnahme vorliegt.
Woran erkennt man, ob in einer Stadt die Mietpreisbremse gilt?
Maßgeblich ist die Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, in der die betroffenen Städte und Gemeinden aufgeführt sind. Die Landesregierungen veröffentlichen diese Verordnungen. Auch örtliche Mietervereine und Eigentümerverbände wissen, ob eine Gemeinde erfasst ist und wie lange die Verordnung dort gilt.
Muss der Vermieter dem neuen Mieter die Höhe der Vormiete nennen?
Von sich aus nur, wenn er sich auf eine höhere Vormiete als Ausnahme von der Mietpreisbremse stützen will; dann muss er sie vor Vertragsschluss offenlegen. Unabhängig davon kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete wichtig sind, soweit er sie nicht selbst herausfinden kann.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerberäume?
Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur für Mietverträge über Wohnraum. Bei Büros, Läden oder Praxen können Vermieter und Mieter die Miete auch bei einem Mieterwechsel frei aushandeln.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen