Staffelmiete und Mietpreisbremse: Darf die Staffel über dem Mietspiegel liegen?

Ohne Mietpreisbremse ist die Staffel nicht an den Mietspiegel gebunden

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in erster Linie der Maßstab für Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Solche Erhöhungen sind während einer laufenden Staffelmiete ausgeschlossen. Umgekehrt begrenzt der Mietspiegel die vereinbarten Stufen aber auch nicht. Liegt die Wohnung nicht in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, dürfen die Stufen daher grundsätzlich über der Vergleichsmiete liegen. Auch die Kappungsgrenze spielt dann keine Rolle.

Völlig frei sind die Vertragsparteien trotzdem nicht: Deutlich überhöhte Mieten und Mietwucher sind allgemein verboten. Diese Verbote setzen aber höher an als die Mietpreisbremse und verlangen zusätzliche Voraussetzungen. Für die meisten Staffeln außerhalb der Gebiete mit Mietpreisbremse gilt deshalb: Was vereinbart ist, muss gezahlt werden.

Mit Mietpreisbremse wird jede Stufe einzeln geprüft

Hat eine Landesregierung ein Gebiet per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§§ 556d ff. BGB). Die Mietpreisbremse ist bis zum 31.12.2029 verlängert. Für die Staffelmiete ordnet § 557a Abs. 4 BGB an, dass diese Regeln auf jede einzelne Stufe anzuwenden sind. Daraus folgen vier Grundsätze:

• Erste Stufe: Maßgeblich ist die Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses.
• Jede weitere Stufe: Maßgeblich ist die Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, zu dem die erste Miete dieser Stufe fällig wird – nicht die Vergleichsmiete beim Vertragsschluss.
• Bestandsschutz: Eine Miethöhe, die in einer früheren Stufe wirksam erreicht wurde, bleibt erhalten, auch wenn die Vergleichsmiete später sinkt.
• Ausnahmen: Da die Vorschriften der Mietpreisbremse insgesamt gelten, greifen auch ihre Ausnahmen, etwa für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, oder für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Beispiel: Welche Stufe liegt zu hoch?

So lässt sich prüfen, ob eine Staffel zu hoch ist

1. Klären, ob die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Das ergibt sich aus der Verordnung des jeweiligen Bundeslandes.
2. Aus dem Mietvertrag den Beginn jeder Stufe und den jeweiligen Betrag notieren.
3. Die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden dieser Termine ermitteln, meist über den Mietspiegel. Wie das geht, zeigt Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
4. Auf die Vergleichsmiete 10 % aufschlagen, mit der Wohnfläche multiplizieren und mit dem Betrag der Stufe vergleichen.
5. Prüfen, ob der Vermieter vor Vertragsschluss auf eine Ausnahme hingewiesen hat, etwa auf einen Neubau oder eine höhere Vormiete. Diese Auskunft muss er unaufgefordert geben.

Staffel zu hoch: Welche Folgen das hat und was Mieter tun können

Überschreitet eine Stufe die zulässige Grenze, ist die Vereinbarung nur insoweit unwirksam, wie sie die zulässige Miete übersteigt. Die Staffelmiete als Ganzes bleibt bestehen, ebenso alle Stufen, die sich im erlaubten Rahmen halten. Der Mieter schuldet für die betroffene Stufe also die zulässige Höchstmiete, nicht die vereinbarte.

Um bereits zu viel gezahlte Miete zurückzubekommen, muss der Mieter den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen. Ohne Rüge gibt es grundsätzlich kein Geld zurück. Wie die Rüge aussehen sollte und für welchen Zeitraum eine Rückzahlung möglich ist, erklärt Mietpreisbremse durchsetzen.

Außerhalb der Mietpreisbremse bleibt Mietern bei einer hohen Staffel vor allem die Prüfung der Form: Fehlt der Eurobetrag oder gilt eine Stufe kürzer als ein Jahr, ist die Staffelvereinbarung in der Regel unwirksam. Ansonsten ist sie verbindlich. Wem die Stufen zu hoch sind, der kann nur durch Kündigung aussteigen – frühestens zum Ende eines vereinbarten Kündigungsverzichts. Dieser darf höchstens vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung reichen.

Vergleich mit Indexmiete und Mieterhöhung nach Mietspiegel

Bei der Staffelmiete wirkt die Mietpreisbremse damit nicht nur auf die Anfangsmiete, sondern auch auf die späteren Erhöhungen. Bei der Indexmiete ist das anders geregelt; Einzelheiten stehen im Artikel Indexmiete, Mietpreisbremse und Mietspiegel.

Ein Unterschied besteht auch zur gewöhnlichen Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB: Dort ist die Vergleichsmiete selbst die Obergrenze, zusätzlich begrenzt durch die Kappungsgrenze. Eine Stufe im Gebiet der Mietpreisbremse darf dagegen bis zu 10 % über der Vergleichsmiete liegen. Wie oft und in welchen Schritten Staffeln generell steigen dürfen, beschreibt Staffelmiete: Wie oft und wie stark darf erhöht werden?.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 557a BGB
• §§ 556d ff. BGB
• § 558 BGB
• § 558d BGB