Nebenkostenvorauszahlung: Was enthalten ist und welche Höhe angemessen ist
Kurz gesagt
Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein monatlicher Abschlag auf die Betriebskosten, über den der Vermieter einmal im Jahr abrechnet. Enthalten sind nur die Kostenarten, die der Mietvertrag nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegt, häufig einschließlich Heizung und Warmwasser. Eine feste Obergrenze gibt es nicht: Die Vorauszahlung muss angemessen sein (§ 556 Abs. 2 BGB), sich also an den voraussichtlichen Kosten orientieren.
Was eine Nebenkostenvorauszahlung ist
Neben der Kaltmiete zahlt der Mieter jeden Monat einen Abschlag auf die Betriebskosten des Hauses. Weil die tatsächlichen Kosten erst nach Ende des Jahres feststehen, rechnet der Vermieter danach ab. Waren die Abschläge zu niedrig, folgt eine Nachzahlung; waren sie zu hoch, bekommt der Mieter ein Guthaben zurück. Kaltmiete und Vorauszahlung werden zusammen überwiesen, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB).
Voraussetzung ist eine Vereinbarung im Mietvertrag: Betriebskosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn das vertraglich festgelegt ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt eine solche Regelung, sind die Nebenkosten mit der Miete abgegolten. Statt einer Vorauszahlung kann der Vertrag auch eine feste Nebenkostenpauschale vorsehen. Die Unterschiede im Überblick:
| Merkmal | Vorauszahlung | Pauschale |
|---|---|---|
| Jährliche Abrechnung | ja, mit Nachzahlung oder Guthaben | nein |
| Anpassung | nach einer Abrechnung durch jede Seite möglich (§ 560 Abs. 4 BGB) | Erhöhung nur, wenn vereinbart und die Kosten gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB) |
| Wer trägt steigende Kosten? | am Ende der Mieter über die Abrechnung | zunächst der Vermieter, bis eine zulässige Erhöhung greift |
Welche Kosten in der Vorauszahlung enthalten sind
Die Vorauszahlung deckt nur Betriebskosten, die der Mietvertrag auf den Mieter überträgt und die in § 2 BetrKV aufgeführt sind. Die Verordnung zählt 17 Kostenarten auf. Typisch sind:
- Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser, sofern das Haus eine zentrale Anlage hat
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung
- Aufzug, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Allgemeinstrom
- Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude sowie Hauswart
- Einrichtungen für die Wäschepflege und sonstige Betriebskosten, wenn der Vertrag sie konkret benennt, etwa die Wartung von Rauchmeldern
Welche Posten genau darunterfallen und was bei den einzelnen Arten zu beachten ist, erklärt der Artikel Umlagefähige Nebenkosten.
Was nicht über die Vorauszahlung bezahlt wird
- Haushaltsstrom und eigene Gasverträge: Wer direkt mit einem Versorger abrechnet, zahlt diese Kosten nicht über den Vermieter.
- Verwaltungskosten und Reparaturen: Sie sind keine Betriebskosten und dürfen nicht umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
- Kabelfernsehen: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Kosten eines Kabel-TV-Anschlusses nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden.
- Internet, Telefon, Rundfunkbeitrag und Hausratversicherung: Diese Verträge schließt der Mieter selbst ab.
Wie hoch darf die Nebenkostenvorauszahlung sein?
Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Einen Euro-Betrag oder Prozentsatz nennt das Gesetz nicht. Angemessen ist eine Vorauszahlung, die den voraussichtlich anfallenden Kosten entspricht. Deutlich darüber darf sie nicht liegen, denn der Mieter soll dem Vermieter kein Geld auf Vorrat überlassen. Von dieser Regel darf ein Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abweichen (§ 556 Abs. 4 BGB).
Eine Orientierung bietet der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, zuletzt veröffentlicht am 18.12.2025 für das Abrechnungsjahr 2024 (Betriebskostenspiegel):
| Kennzahl, Abrechnungsjahr 2024 | je m² Wohnfläche und Monat |
|---|---|
| Durchschnitt aller Betriebskosten | 2,67 € |
| Wenn alle Kostenarten anfallen | bis zu 3,68 € |
| Heizung und Warmwasser im Durchschnitt | 1,32 € |
| Heizung und Warmwasser, Spitzenwert | 2,18 € |
Diese Werte sind Durchschnitte über viele Häuser. Ein Gebäude mit Aufzug, Hauswart und großem Garten liegt meist höher, ein kleines Haus ohne diese Posten niedriger. Aussagekräftiger als jeder Durchschnitt ist deshalb die letzte Abrechnung der Wohnung: Der Kostenanteil des Mieters geteilt durch zwölf ergibt einen angemessenen Monatsbetrag.
Beispiel: Vorauszahlung für eine 70-m²-Wohnung ermitteln
Beispiel
Neuvermietung mit bekannten Vorjahreskosten
Ein Vermieter vermietet eine 70 m² große Wohnung neu. Aus der letzten Abrechnung kennt er die Kosten, die auf diese Wohnung entfallen sind: 1.260 € kalte Betriebskosten und 1.020 € für Heizung und Warmwasser, zusammen 2.280 € im Jahr. Geteilt durch zwölf ergibt das 190 € im Monat. Zum Vergleich: Mit dem Durchschnitt des Betriebskostenspiegels von 2,67 € je m² kämen 70 × 2,67 € = 186,90 € heraus. Eine Vorauszahlung von 190 € ist damit plausibel. 280 € im Monat ließen sich mit diesen Zahlen dagegen kaum als angemessen begründen.
Fehlen Vorjahreszahlen, etwa bei einem Neubau oder nach einem Umbau, muss der Vermieter schätzen. Anhaltspunkte liefern die Abschlagspläne der Versorger, der Grundsteuerbescheid, Angebote von Reinigungs- oder Gartenfirmen und die Durchschnittswerte des Betriebskostenspiegels. Die erste Abrechnung zeigt dann, ob die Schätzung trägt.
Woran Mieter eine unpassende Vorauszahlung erkennen
- Mehrere Abrechnungen hintereinander enden mit einem hohen Guthaben: Die Abschläge liegen dauerhaft über den Kosten.
- Jedes Jahr folgt eine größere Nachzahlung: Die Abschläge sind zu knapp bemessen.
- Die Vorauszahlung je m² liegt weit über dem Betriebskostenspiegel, obwohl das Haus keine besonders teuren Posten hat.
- Im Vertrag stehen Kosten, die gar nicht umlagefähig sind, etwa Verwaltung oder Instandhaltung.
Eine niedrige Vorauszahlung wirkt beim Einzug günstig, führt aber oft zu einer hohen Nachzahlung. Grundsätzlich ist sie nur ein Abschlag und keine Zusage, dass die Kosten nicht höher ausfallen. Mieter sollten sich bei der Wohnungssuche deshalb die letzte Abrechnung zeigen lassen und die Warmmiete realistisch einplanen.
Die Höhe lässt sich nach jeder Abrechnung anpassen
Der vereinbarte Betrag gilt nicht für immer. Nach jeder Abrechnung darf jede Vertragspartei die Vorauszahlung durch eine Erklärung in Textform auf ein angemessenes Maß bringen (§ 560 Abs. 4 BGB). Der Vermieter erhöht, wenn die Kosten gestiegen sind; wie das abläuft und ab wann der neue Betrag gilt, steht im Artikel Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?. Mieter können umgekehrt die Vorauszahlung senken, wenn regelmäßig Guthaben entstehen.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Sind die Heizkosten in der Nebenkostenvorauszahlung enthalten?
Bei einer zentralen Heizungsanlage meist ja. Der Vermieter verteilt die Heizkosten dann nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 % nach Verbrauch. Wer eine eigene Gasetagenheizung mit eigenem Versorgervertrag hat, zahlt die Heizkosten dagegen direkt an den Versorger.
Zählt die Vorauszahlung bei der Berechnung der Kaution mit?
Nein. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlung betragen, also drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Einzelheiten stehen im Artikel Wie hoch darf die Mietkaution sein?.
Was passiert mit zu viel gezahlten Vorauszahlungen?
Sie kommen mit der Jahresabrechnung als Guthaben zurück. Ein Guthaben muss der Vermieter auch dann auszahlen, wenn er die Abrechnungsfrist versäumt hat. Nachforderungen sind nach Ablauf der Frist dagegen in der Regel ausgeschlossen.
Welche Nebenkosten sind bei 80 m² üblich?
Das hängt stark vom Haus ab. Für eine Musterwohnung mit 80 m², in der alle Kostenarten anfallen, nennt der Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024 insgesamt 3.532,80 € im Jahr. Fallen einzelne Kostenarten wie Aufzug oder Hauswart nicht an, liegt der Betrag entsprechend niedriger.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen