Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?

Die Regel: Anpassung erst nach einer Abrechnung

Haben Mieter und Vermieter monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, darf jede Seite diese nach einer Abrechnung neu festlegen (§ 560 Abs. 4 BGB). Zeigt die Abrechnung, dass die bisherigen Abschläge die Kosten nicht decken, kann der Vermieter sie anheben. Eine Mieterhöhung im rechtlichen Sinn ist das nicht: Die Kaltmiete bleibt unverändert, nur der Abschlag auf die Nebenkosten ändert sich.

Der Mieter muss nicht zustimmen. Die Erhöhung wirkt durch die Erklärung des Vermieters, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Recht gilt in beide Richtungen: Ergibt die Abrechnung ein deutliches Guthaben, darf der Mieter die Vorauszahlung ebenso herabsetzen.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

• Vereinbarte Vorauszahlungen: Bei einer Betriebskostenpauschale oder einer Inklusivmiete greift § 560 Abs. 4 BGB nicht.
• Eine erteilte Abrechnung: Sie muss formell ordnungsgemäß sein. Eine formell unwirksame Abrechnung gilt als nicht erteilt und taugt deshalb nicht als Grundlage.
• Textform: Eine lesbare Erklärung, etwa per Brief oder E-Mail, genügt. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.
• Angemessene Höhe: Der neue Betrag muss sich an den abgerechneten Kosten und an konkret absehbaren Änderungen orientieren.

Wie stark darf die Vorauszahlung steigen?

Eine feste Obergrenze in Euro oder Prozent gibt es nicht, auch keine Kappungsgrenze wie bei der Kaltmiete. Angemessen ist der Betrag, der die voraussichtlichen Kosten des kommenden Abrechnungszeitraums deckt. Ausgangspunkt ist der Kostenanteil des Mieters laut letzter Abrechnung, verteilt auf zwölf Monate.

Konkret absehbare Veränderungen darf der Vermieter einrechnen, etwa einen bereits vorliegenden höheren Grundsteuerbescheid oder eine angekündigte Preiserhöhung des Wasserversorgers. Ein pauschaler Aufschlag „zur Sicherheit“ ohne solche Anhaltspunkte ist nach der Rechtsprechung dagegen in der Regel nicht gedeckt.

Die Anpassung der Vorauszahlung läuft unabhängig von einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Frage, ob die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, zählen Betriebskostenerhöhungen nicht mit (§ 558 BGB). Eine höhere Vorauszahlung verhindert also keine spätere Mieterhöhung – und umgekehrt.

Beispiel: Erhöhung nach einer Nachzahlung

Ab wann gilt die höhere Vorauszahlung?

Einen festen Stichtag nennt § 560 Abs. 4 BGB nicht. Klar ist: Die Anpassung wirkt nur für die Zukunft. Für Monate vor dem Zugang der Erklärung kann der Vermieter keine höheren Abschläge nachfordern. In der Regel schuldet der Mieter den neuen Betrag ab der nächsten Mietzahlung, die nach dem Zugang fällig wird.

Weil die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist (§ 556b Abs. 1 BGB), kann eine Erklärung, die erst kurz vor diesem Termin ankommt, für den laufenden Monat zu knapp sein. Viele Vermieter nennen deshalb einen etwas späteren Startmonat, damit der Mieter seinen Dauerauftrag rechtzeitig ändern kann.

Ohne Abrechnung geht es nur mit Einverständnis

Mitten im Abrechnungsjahr kann der Vermieter die Vorauszahlung nicht einseitig anheben, auch wenn etwa die Energiepreise kräftig steigen. Möglich ist dann nur eine Einigung: Er kann den Mieter bitten, freiwillig mehr zu zahlen. Für Mieter kann das sinnvoll sein, um eine hohe Nachzahlung zu vermeiden, verpflichtet sind sie dazu aber nicht.

Anders geregelt ist die Betriebskostenpauschale: Sie darf nur steigen, wenn der Mietvertrag das vorsieht und die Kosten tatsächlich gestiegen sind (§ 560 Abs. 1 BGB). Bei einer Index- oder Staffelmiete bleibt die Anpassung der Vorauszahlung möglich, denn sie betrifft nicht die Kaltmiete. Wie die Kaltmiete bei einer Indexmiete steigt, zeigt Indexmiete erhöhen.

So erklärt der Vermieter die Anpassung richtig

1. Die Abrechnung formell sauber erstellen und dem Mieter nachweisbar zustellen.
2. Den Kostenanteil des Mieters durch zwölf teilen und konkret absehbare Kostenänderungen mit Unterlagen belegen.
3. Die Anpassung in Textform erklären: bisherigen und neuen Betrag nennen, auf die Abrechnung verweisen und den Monat angeben, ab dem der neue Betrag gilt.
4. Eine Kopie der Erklärung samt Zustellnachweis zu den Mietunterlagen nehmen.

Eine fertige Formulierung bietet das Musterschreiben zur Anpassung der Vorauszahlung. Wie die zugrunde liegende Abrechnung aufgebaut sein muss, erklärt Nebenkostenabrechnung erstellen.

Was Mieter prüfen und tun können

Die Erhöhung ist nur so belastbar wie die Abrechnung, auf der sie beruht. Mieter sollten deshalb zuerst die Abrechnung kontrollieren und bei Zweifeln die Belegeinsicht verlangen. Enthält die Abrechnung Fehler zulasten des Mieters, ist eine darauf gestützte Erhöhung insoweit nicht angemessen.

Eine berechtigte Erhöhung einfach nicht zu zahlen, ist riskant: Offene Vorauszahlungen können sich zu einem Mietrückstand summieren. Ab welcher Höhe ein Rückstand eine Kündigung erlaubt, erklärt Mietrückstand und Kündigung. Sinken die Kosten später wieder, kann der Mieter nach der nächsten Abrechnung seinerseits eine Senkung erklären.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 560 BGB
• § 556 BGB
• § 556b BGB