Renovierung beim Auszug von der Steuer absetzen: Was Mieter und Vermieter wissen müssen
Kurz gesagt
Mieter können die Renovierung beim Auszug teilweise von der Steuer absetzen, wenn ein Handwerker sie erledigt: 20 % der Arbeitskosten mindern die Einkommensteuer, höchstens 1.200 € im Jahr (§ 35a EStG). Material und Eigenleistung zählen nicht. Vermieter setzen die Renovierung einer vermieteten Wohnung dagegen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung ab (§ 21 EStG).
Mieter: Die Renovierung als Handwerkerleistung absetzen
Für Mieter ist § 35a EStG die zentrale Vorschrift. Er gewährt eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt. Dazu gehören Arbeiten, mit denen die Wohnung renoviert, erhalten oder instand gesetzt wird – also auch das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Türen und Heizkörpern oder das Schließen von Bohrlöchern durch einen Maler.
Begünstigt sind 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr. Anders als Werbungskosten mindert dieser Betrag nicht das zu versteuernde Einkommen, sondern wird direkt von der Einkommensteuer abgezogen. Er wirkt deshalb unabhängig vom persönlichen Steuersatz.
Voraussetzung ist, dass die Arbeiten in der Wohnung erledigt werden, die der Mieter selbst bewohnt. Auch die Renovierung der alten Wohnung kurz vor dem Auszug gehört grundsätzlich dazu, weil sie noch sein Haushalt ist. Ob er zur Renovierung verpflichtet war oder freiwillig streichen lässt, spielt für die Steuer grundsätzlich keine Rolle. Ob eine Pflicht besteht, klärt der Artikel Renovierung beim Auszug.
Was zählt und was nicht: Arbeitskosten, Material, Eigenleistung
| Kostenart | Nach § 35a EStG begünstigt? |
|---|---|
| Arbeitslohn des Malers oder Handwerkers | Ja, 20 % davon |
| Maschinen- und Fahrtkosten des Handwerkers | In der Regel ja, wenn auf der Rechnung ausgewiesen |
| Farbe, Tapete, Spachtelmasse, Material | Nein |
| Eigene Arbeit oder Hilfe von Freunden ohne Rechnung | Nein |
| Barzahlung an den Handwerker | Nein |
Damit die Ermäßigung anerkannt wird, braucht der Mieter eine Rechnung, auf der die Arbeitskosten getrennt vom Material ausgewiesen sind, und muss den Betrag auf das Konto des Handwerkers überweisen. Bar bezahlte Rechnungen erkennt das Finanzamt nicht an. Abgesetzt wird im Jahr der Zahlung – wer im Dezember renovieren lässt und im Januar überweist, macht die Kosten also im neuen Jahr geltend.
Beispiel: So viel Steuer spart ein Mieter
Beispiel
Malerrechnung für die Auszugsrenovierung
Eine Mieterin lässt vor dem Auszug alle Räume von einem Malerbetrieb streichen. Die Rechnung beträgt 2.000 €: 1.500 € Arbeitskosten und 500 € Material. Sie überweist den Betrag im selben Jahr. Begünstigt sind nur die Arbeitskosten: 20 % von 1.500 € = 300 €. Ihre Einkommensteuer sinkt um 300 €. Das Material in Höhe von 500 € wirkt sich steuerlich nicht aus.
Der Höchstbetrag von 1.200 € gilt für alle Handwerkerleistungen eines Jahres zusammen. Wer im selben Jahr auch Handwerkerkosten aus der Nebenkostenabrechnung oder in der neuen Wohnung geltend macht, rechnet alles zusammen. Welche Posten aus der Abrechnung zählen, zeigt der Artikel Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung.
Wo die Kosten in der Steuererklärung eingetragen werden
- Rechnung und Kontoauszug mit der Überweisung aufbewahren; das Finanzamt kann sie anfordern.
- Die Arbeitskosten aus der Rechnung herausrechnen, falls die Summe nicht schon getrennt ausgewiesen ist.
- Den Betrag der Arbeitskosten in der Einkommensteuererklärung bei den Handwerkerleistungen eintragen (Anlage für haushaltsnahe Aufwendungen).
- Die Steuerermäßigung von 20 % berechnet das Finanzamt selbst und zieht sie von der Steuer ab.
Eine Steuerermäßigung setzt voraus, dass überhaupt Einkommensteuer anfällt. Wer im Jahr der Renovierung keine Steuer zahlt, etwa wegen eines geringen Einkommens, profitiert nicht; ein Vortrag in spätere Jahre ist nicht vorgesehen.
Vermieter: Renovierung nach dem Auszug als Werbungskosten
Für Vermieter gilt § 35a EStG nicht, wenn es um die vermietete Wohnung geht. Hier sind die Kosten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Streicht der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug eines Mieters neu, ist das in der Regel Erhaltungsaufwand und damit im Jahr der Zahlung voll absetzbar – einschließlich Material und Handwerkerlohn.
Größeren Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden darf der Vermieter wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn in einem Jahr ungewöhnlich hohe Kosten anfallen und die Steuerprogression dadurch geglättet werden soll.
Vorsicht gilt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in dieser Zeit ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie werden dann nicht sofort abgezogen, sondern über die Abschreibung verteilt. Jährlich übliche Erhaltungsaufwendungen zählen dabei nicht mit.
Vermietete Eigentumswohnung und Kosten der Gemeinschaft
Renoviert der Vermieter einer Eigentumswohnung nur das eigene Sondereigentum, gelten die Regeln oben. Kosten, die über die Eigentümergemeinschaft laufen, etwa ein Anstrich im Treppenhaus, werden über das Hausgeld oder eine Sonderumlage bezahlt. Wie diese Beträge steuerlich behandelt werden, erklären die Artikel Hausgeld von der Steuer absetzen und Sonderumlage steuerlich absetzen.
Häufige Fragen
Kann ich als Mieter auch die Renovierung beim Einzug in die neue Wohnung absetzen?
Ja, grundsätzlich gilt dasselbe wie beim Auszug. Die Arbeitskosten eines Handwerkers in der neu bezogenen Wohnung sind nach § 35a EStG begünstigt. Der Höchstbetrag von 1.200 € Steuerermäßigung gilt aber für beide Wohnungen zusammen im selben Jahr.
Was gilt, wenn ich dem Vermieter statt der Renovierung Geld zahle?
Eine Ausgleichszahlung an den Vermieter ist keine Handwerkerleistung, die der Mieter selbst beauftragt hat. Eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG kommt dafür in der Regel nicht in Betracht. Begünstigt ist grundsätzlich nur eine Rechnung eines Handwerkers, die der Mieter per Überweisung bezahlt.
Sind Umzugskosten zusammen mit der Renovierung absetzbar?
Beauftragt der Mieter ein Umzugsunternehmen, kann das als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG begünstigt sein; dort gilt ein eigener Höchstbetrag von 4.000 €. Ist der Umzug beruflich veranlasst, kommen stattdessen Werbungskosten in Frage. Welche Regel greift, hängt vom Anlass des Umzugs ab.
Kann der Vermieter Renovierungskosten absetzen, die er von der Kaution abzieht?
Die Renovierungskosten selbst sind beim Vermieter Werbungskosten, wenn er sie bezahlt. Verrechnet er sie mit der Kaution des Mieters, erhält er im Gegenzug einen Ersatz. Wie das im Einzelfall zu erfassen ist, klärt man am besten mit der Steuerberatung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen