Vermieter verlangt Renovierung: Wann Mieter wirklich streichen oder zahlen müssen
Kurz gesagt
Der Vermieter kann beim Auszug nur dann Renovierung oder Streichen verlangen, wenn der Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter überträgt. Ohne wirksame Klausel bleibt das Renovieren Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Starre Fristenpläne, Pflichten zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand und Klauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Ausgangslage: Renovieren ist zunächst Sache des Vermieters
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehören grundsätzlich auch die Schönheitsreparaturen, also Streichen von Wänden und Decken, Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Was im Einzelnen dazugehört, erklärt der Artikel Schönheitsreparaturen.
Der Vermieter kann diese Pflicht nur durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, kann er beim Auszug weder Streichen noch Geld für eine Renovierung verlangen. Eine mündliche Aufforderung bei der Übergabe ändert daran nichts.
Ein „neues Gesetz“, das Mieter von der Renovierung befreit, gibt es nicht. Die heutige Lage beruht auf einer Reihe von Urteilen des Bundesgerichtshofs, die viele verbreitete Klauseln für unwirksam erklärt haben.
Welche Klauseln sind unwirksam?
| Klausel im Mietvertrag | Folge |
|---|---|
| Starre Fristen, z. B. „Küche und Bad alle drei Jahre“ (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03) | Unwirksam, Mieter muss nicht renovieren |
| Endrenovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand | Unwirksam |
| Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14) | Unwirksam |
| Flexible Fristen („in der Regel“, „im Allgemeinen“) bei renoviert übergebener Wohnung | Grundsätzlich wirksam, Renovierung nur bei Bedarf |
Ist ein Teil der Renovierungsklausel unwirksam, fällt häufig die gesamte Pflicht weg, weil Gerichte eine unwirksame Klausel nicht auf ein zulässiges Maß zurechtstutzen. Eine Übersicht der wichtigsten Entscheidungen bietet der Artikel Unwirksame Renovierungsklauseln.
Wirksame Klausel: Streichen nur, wenn es nötig ist
Auch bei einer wirksamen Klausel muss der Mieter nicht automatisch streichen, nur weil er auszieht. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand: Renovieren muss er erst, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Wer nach kurzer Mietzeit auszieht und die Wände kaum abgenutzt sind, muss in der Regel nichts tun. Wie oft eine Renovierung üblicherweise fällig wird, beschreibt der Artikel Wie oft muss ein Mieter renovieren?.
Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Das betrifft etwa leicht vergilbte Wände oder Spuren von Möbeln. Echte Schäden, etwa großflächige Kritzeleien oder zerkratzte Türen, sind dagegen keine Frage der Renovierungsklausel, sondern des Schadensersatzes.
Grelle oder sehr dunkle Farben sind ein Sonderfall: Hier kann der Vermieter unter Umständen verlangen, dass der Mieter wieder eine neutrale Farbe herstellt. Details stehen im Artikel Muss ich beim Auszug weiß streichen?.
Unrenoviert übernommen: Beteiligung statt voller Pflicht
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen und keinen angemessenen Ausgleich bekommen, ist eine Renovierungsklausel unwirksam. Der Mieter muss dann nicht renovieren. Er kann seinerseits vom Vermieter eine Renovierung verlangen, wenn der Zustand sich deutlich verschlechtert hat, muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18).
Mehr dazu im Artikel Unrenoviert übernommen.
Prüfschritte: Muss ich vor dem Auszug streichen?
- Mietvertrag auf eine Klausel zu Schönheitsreparaturen durchsuchen. Fehlt sie, muss der Mieter nicht renovieren.
- Prüfen, ob starre Fristen, eine Endrenovierung oder feste Farbvorgaben für die Mietzeit vorgeschrieben sind. Dann ist die Klausel meist unwirksam.
- Das Übergabeprotokoll vom Einzug heraussuchen: War die Wohnung unrenoviert und gab es keinen Ausgleich, entfällt die Pflicht in der Regel.
- Bei wirksamer Klausel den Zustand ehrlich prüfen: Nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf ist zu streichen.
- Forderungen des Vermieters schriftlich anfordern und schriftlich beantworten; bei Unsicherheit einen Mieterverein fragen.
Was passiert, wenn der Mieter trotz Pflicht nicht renoviert?
Besteht eine wirksame Pflicht und ist die Wohnung renovierungsbedürftig, kann der Vermieter grundsätzlich Schadensersatz verlangen, nachdem er den Mieter erfolglos zur Renovierung aufgefordert hat. Er darf die Kosten dann mit der Kaution verrechnen, muss sie aber belegen.
Beispiel
Renovierungskosten und Kaution
Ein Mieter wohnt acht Jahre in einer renoviert übernommenen Wohnung; der Vertrag enthält eine wirksame Klausel mit flexiblen Fristen. Die Wände sind deutlich abgewohnt, der Mieter streicht trotz Aufforderung nicht. Der Vermieter beauftragt einen Maler für 1.400 €. Bei einer Kaution von 2.100 € zahlt er nach Verrechnung 2.100 € − 1.400 € = 700 € zurück.
Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Lässt ein Mieter einen Maler kommen, kann er einen Teil der Arbeitskosten steuerlich geltend machen – siehe Renovierung von der Steuer absetzen.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter verlangen, dass ein Maler die Wohnung streicht?
Eine Klausel, die den Mieter zwingt, einen Fachbetrieb zu beauftragen, gilt in Formularverträgen grundsätzlich als unwirksam. Der Mieter darf selbst streichen, muss aber fachgerecht und sauber arbeiten. Schlampige Arbeit kann trotzdem Schadensersatz auslösen.
Muss ich nach fünf oder zehn Jahren beim Auszug streichen?
Eine feste Jahreszahl gibt es nicht. Entscheidend sind eine wirksame Klausel und der tatsächliche Zustand der Wohnung. Mehr dazu im Artikel Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen.
Muss ich Schimmel vor dem Auszug überstreichen?
Nein, Schimmel ist keine Frage der Schönheitsreparaturen, sondern der Ursache. Wer ihn verursacht hat, haftet für die Beseitigung. Wie der Streit um Schimmel und Kaution verläuft, erklärt Schimmel beim Auszug.
Darf der Vermieter eine Abgeltung in Geld statt Renovierung verlangen?
Nur wenn der Mieter wirksam zur Renovierung verpflichtet ist und sie trotz Bedarf nicht erledigt. Formularklauseln, die unabhängig vom Zustand eine Zahlung beim Auszug vorsehen, sind nach der Rechtsprechung in der Regel unwirksam.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen