Hausgeld von der Steuer absetzen: Was gilt für Vermieter und Selbstnutzer?
Kurz gesagt
Vermieter einer Eigentumswohnung können das gezahlte Hausgeld als Werbungskosten abziehen (§ 21 EStG), mit einer Ausnahme: Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind erst abziehbar, wenn die Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird. Selbstnutzer können das Hausgeld nicht als Werbungskosten ansetzen. Sie erhalten aber für darin enthaltene haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen eine Steuerermäßigung von 20 % (§ 35a EStG).
Was im Hausgeld steckt
Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG). Mit dem Hausgeld werden die laufenden Kosten des Hauses bezahlt: Betriebskosten wie Wasser, Müll, Allgemeinstrom oder Gebäudereinigung, außerdem die Verwaltervergütung, Kontoführung, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Sie zeigt, welche Kosten tatsächlich angefallen sind und wie viel davon auf die einzelne Wohnung entfällt. Für die Steuererklärung ist diese Abrechnung das wichtigste Dokument.
Vermieter: Hausgeld als Werbungskosten
Wer seine Eigentumswohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Laufende Bewirtschaftungskosten aus dem Hausgeld sind Werbungskosten, also Kosten, die den steuerpflichtigen Überschuss mindern. Das gilt für umlagefähige Kosten, die der Vermieter später vom Mieter zurückholt, ebenso wie für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltervergütung oder Reparaturen.
Im Gegenzug sind die Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen des Mieters Einnahmen. Das Hausgeld steht also auf der Kostenseite, die Umlagen des Mieters auf der Einnahmenseite. Wie das zusammenspielt, erklärt der Artikel Umlagen und Nebenkosten in der Anlage V. In welche Zeilen das Hausgeld gehört, zeigt der Artikel Hausgeld in der Anlage V eintragen.
Hausgeldabrechnung: Was ist absetzbar?
| Posten der Hausgeldabrechnung | Vermieter | Selbstnutzer |
|---|---|---|
| Betriebskosten (Wasser, Müll, Allgemeinstrom, Versicherung) | Werbungskosten | nicht absetzbar |
| Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst | Werbungskosten | 20 % als haushaltsnahe Dienstleistung |
| Hausmeister | Werbungskosten | 20 % als haushaltsnahe Dienstleistung |
| Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) | 20 % der Arbeitskosten als Handwerkerleistung |
| Verwaltervergütung, Kontoführung | Werbungskosten | nicht absetzbar |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | erst bei Verwendung | erst bei Verwendung für Handwerkerleistungen |
Hausmeisterkosten sind ein typischer Fall mit gemischtem Inhalt; der Artikel Hausmeisterkosten von der Steuer absetzen erklärt die Aufteilung. Einmalige Zahlungen außerhalb des Hausgelds behandelt der Artikel Sonderumlage steuerlich absetzen.
Beispiel: Hausgeld einer vermieteten Wohnung
Beispiel
Werbungskosten aus dem Hausgeld
Ein Vermieter zahlt 300 € Hausgeld im Monat, im Jahr 3.600 €. Laut Wirtschaftsplan entfallen davon 50 € monatlich, also 600 € im Jahr, auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Als Werbungskosten kann er 3.600 € minus 600 € = 3.000 € ansetzen. Beschließt die Gemeinschaft zwei Jahre später, eine Dachreparatur aus der Rücklage zu bezahlen, und entfallen davon 1.200 € auf seine Wohnung, sind diese 1.200 € im Jahr der Verausgabung Werbungskosten.
Selbstnutzer: Steuerermäßigung nach § 35a EStG
Wer die Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann das Hausgeld nicht als Werbungskosten absetzen. Er kann aber für bestimmte Anteile eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG nutzen. Abgezogen werden dann 20 % der Aufwendungen direkt von der Steuerschuld: höchstens 4.000 € für haushaltsnahe Dienstleistungen, höchstens 1.200 € für Handwerkerleistungen, bei Handwerkern nur für die Arbeitskosten.
Als Nachweis genügt die Hausgeldabrechnung, wenn sie die begünstigten Beträge ausweist, oder eine gesonderte Bescheinigung des Verwalters. Für Vermieter ist § 35a EStG bei der vermieteten Wohnung nicht anwendbar, dort gelten die Kosten als Werbungskosten. Mieter können dieselbe Ermäßigung über ihre Nebenkostenabrechnung nutzen, siehe Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung.
Beispiel
Steuerermäßigung für eine selbst genutzte Wohnung
Die Hausgeldabrechnung einer Eigentümerin weist für ihre Wohnung 400 € haushaltsnahe Dienstleistungen (Treppenhausreinigung, Gartenpflege) und 250 € Arbeitskosten für Handwerker aus. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % von 400 € = 80 € plus 20 % von 250 € = 50 €, zusammen 130 €. Dieser Betrag mindert direkt ihre Einkommensteuer.
Zu welchem Jahr gehört das Hausgeld?
Für Vermieter gilt das Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG): Hausgeld ist in dem Jahr abziehbar, in dem es bezahlt wurde. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung zählt zum Jahr der Zahlung, eine Erstattung wirkt sich ebenfalls im Jahr des Eingangs aus.
- Im Kontoauszug alle Hausgeldzahlungen des Jahres zusammenrechnen.
- Aus dem Wirtschaftsplan den Anteil für die Erhaltungsrücklage herausrechnen.
- Nachzahlungen und Erstattungen aus der Jahresabrechnung im Zahlungsjahr berücksichtigen.
- Ausgaben aus der Rücklage für Erhaltung laut Abrechnung ergänzen.
- Selbstnutzer: begünstigte Beträge nach § 35a EStG aus der Abrechnung übernehmen.
Häufige Fragen
Kann ich Hausgeld bei Leerstand absetzen?
Ja, wenn die Wohnung weiterhin vermietet werden soll und sich der Eigentümer nachweisbar um Mieter bemüht. Einzelheiten stehen im Artikel Werbungskosten bei Leerstand.
Wird die Erhaltungsrücklage beim Verkauf der Wohnung abziehbar?
Nein, nicht automatisch. Die angesparte Rücklage geht auf den Käufer über, solange sie nicht für Erhaltung ausgegeben wurde. Abziehbar ist sie nur, soweit sie während der Vermietung verausgabt wurde.
Muss ich die Hausgeldabrechnung beim Finanzamt einreichen?
In der Regel nicht mit der Erklärung. Sie sollte aber aufbewahrt werden, weil das Finanzamt sie als Beleg anfordern kann.
Sind Renovierungskosten in der eigenen Wohnung absetzbar?
Bei einer vermieteten Wohnung sind sie Werbungskosten, bei einer selbst genutzten kommt die Handwerkerermäßigung in Betracht. Mehr dazu im Artikel Renovierung von der Steuer absetzen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen