Schimmel beim Auszug: Wer haftet und darf die Kaution einbehalten werden?
Kurz gesagt
Für Schimmel beim Auszug haftet der Mieter nur, wenn er ihn verursacht hat, etwa durch falsches Heizen und Lüften, oder wenn er ihn nicht rechtzeitig gemeldet hat (§ 536c BGB). Liegt die Ursache in der Bausubstanz, ist die Beseitigung Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Einen Teil der Kaution darf der Vermieter nur für einen berechtigten Schadensersatzanspruch einbehalten, und zwar innerhalb einer angemessenen Prüffrist.
Grundsatz: Schimmel ist ein Mangel, den der Vermieter beseitigen muss
Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Schimmel an Wänden, Decken oder Fensterlaibungen ist in der Regel ein Mangel der Mietsache. Deshalb ist die Beseitigung grundsätzlich seine Aufgabe – auch beim Auszug.
Anders ist es nur, wenn der Mieter den Schimmel schuldhaft verursacht hat. Dann schuldet er Schadensersatz, also die Kosten für eine fachgerechte Beseitigung. Wer den Schimmel verursacht hat, ist beim Auszug deshalb die entscheidende Frage – und oft der Kern des Streits um die Kaution.
Wer muss was beweisen?
Die Rechtsprechung verteilt die Beweislast in Stufen. Zuerst muss der Vermieter darlegen, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich stammt, also nicht an der Bausubstanz liegt. Dazu gehören etwa Wärmebrücken, undichte Fenster, eindringende Feuchtigkeit von außen oder ein Rohrschaden. Gelingt ihm das, muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.
| Mögliche Ursache | Wer trägt die Kosten in der Regel? |
|---|---|
| Wärmebrücke, schlechte Dämmung, feuchte Außenwand | Vermieter |
| Undichtes Dach, defekte Leitung, Wasserschaden | Vermieter |
| Zu wenig Heizen oder Lüften | Mieter |
| Möbel dicht an kalter Außenwand, Wäsche trocknen ohne Lüften | Je nach Einzelfall, häufig Mieter |
| Gemeldeter Schimmel, den der Vermieter nicht beseitigt hat | Vermieter |
Schimmel nicht gemeldet: Warum die Anzeigepflicht so wichtig ist
Mieter müssen einen Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Wer Schimmel über Monate verschweigt und ihn erst beim Auszug zeigt, riskiert, für den Schaden aufzukommen, der durch die späte Meldung größer geworden ist – selbst wenn die ursprüngliche Ursache in der Bausubstanz lag.
Umgekehrt gilt: Hat der Mieter den Schimmel rechtzeitig gemeldet und der Vermieter nichts unternommen, kann der Vermieter ihm beim Auszug in der Regel keinen Vorwurf mehr machen. Während der Mietzeit war die Miete dann unter Umständen sogar gemindert.
Darf der Vermieter wegen Schimmel die Kaution einbehalten?
Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Hat er einen berechtigten Schadensersatzanspruch wegen Schimmel, darf er ihn mit der Kaution verrechnen. Eine bloße Vermutung reicht nicht: Er muss darlegen, dass der Mieter den Schimmel verursacht oder die Meldung versäumt hat, und die Höhe der Kosten belegen.
Für die Rückzahlung gibt es keine feste gesetzliche Frist. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch länger. In dieser Zeit kann er klären, ob ein Schaden vorliegt und was die Beseitigung kostet.
Wichtig ist außerdem die kurze Verjährung: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Vermieter sollten Schimmelschäden deshalb zügig prüfen und geltend machen. Mehr dazu im Artikel Schäden nach dem Auszug entdeckt.
Beispiel: Teilweiser Einbehalt der Kaution
Beispiel
Schimmel im Schlafzimmer
Ein Mieter hat 1.800 € Kaution gezahlt. Beim Auszug zeigt sich Schimmel hinter dem Kleiderschrank an einer Innenwand. Ein Gutachter findet keinen Baumangel; der Mieter hatte den Schimmel nie gemeldet. Die Beseitigung kostet laut Rechnung 600 €. Der Vermieter verrechnet diesen Betrag und zahlt 1.800 € − 600 € = 1.200 € zurück. Hätte der Gutachter eine undichte Außenwand als Ursache festgestellt, müsste der Vermieter die vollen 1.800 € auszahlen, weil der Schaden aus seinem Bereich stammt.
So sichern sich Mieter und Vermieter beim Auszug ab
- Schimmel sofort nach Entdecken schriftlich melden und Fotos mit Datum aufbewahren.
- Heiz- und Lüftungsverhalten nachvollziehbar machen, etwa durch Notizen oder Messwerte eines Hygrometers.
- Bei der Wohnungsübergabe Schimmelstellen genau im Übergabeprotokoll beschreiben, mit Ort, Größe und Fotos.
- Bei Streit über die Ursache ein Gutachten einholen, bevor gestrichen oder saniert wird.
- Forderungen und Einbehalt der Kaution schriftlich begründen und die Rechnung beifügen.
Das Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel. Was bei der Rückgabe sonst zu beachten ist, fasst die Checkliste zum Auszug zusammen.
Schimmel überstreichen: Pflicht beim Auszug?
Schimmel zu beseitigen ist keine Schönheitsreparatur, sondern eine Instandsetzung. Auch eine wirksame Renovierungsklausel verpflichtet den Mieter deshalb nicht, Schimmel zu sanieren, den er nicht verursacht hat. Bloßes Überstreichen beseitigt die Ursache ohnehin nicht und kann den Nachweis erschweren. Ob der Mieter beim Auszug überhaupt streichen muss, erklärt der Artikel Renovierung beim Auszug; wann eine Forderung des Vermieters berechtigt ist, zeigt Vermieter verlangt Renovierung.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen Schimmel behalten?
Nur in Höhe eines berechtigten und belegten Anspruchs. Kostet die Beseitigung weniger als die Kaution, muss er den Rest auszahlen. Einen pauschalen Einbehalt ohne Nachweis der Ursache und der Kosten muss der Mieter nicht hinnehmen.
Kann der Mieter die Kaution mit den letzten Mieten verrechnen, um Streit zu vermeiden?
Nein, grundsätzlich darf der Mieter die Kaution nicht „abwohnen“. Die letzten Mieten sind voll zu zahlen. Über die Kaution wird erst nach der Rückgabe der Wohnung abgerechnet.
Muss ich als Mieter Schimmel bei Einzug dokumentieren?
Das ist sehr zu empfehlen. War Schimmel schon beim Einzug vorhanden und steht das im Übergabeprotokoll, kann der Vermieter ihn beim Auszug kaum dem Mieter anlasten. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, kann er deswegen allerdings auch keine Minderung verlangen (§ 536b BGB).
Wer zahlt das Gutachten zur Schimmelursache?
Zunächst derjenige, der es beauftragt. Stellt sich heraus, dass die andere Seite für den Schimmel verantwortlich ist, können die Kosten je nach Einzelfall als Teil des Schadens geltend gemacht werden. Im Gerichtsverfahren entscheidet das Gericht über die Kosten.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen