Renovierung beim Auszug: Muss ich streichen?
Kurz gesagt
Ein Mieter muss beim Auszug nur streichen oder renovieren, wenn der Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf ihn überträgt. Ohne wirksame Klausel bleibt die Renovierung Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Viele Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, etwa starre Fristen oder eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand. Normale Abnutzung muss der Mieter ohnehin nicht ersetzen (§ 538 BGB).
Die Grundregel: Renovieren ist Sache des Vermieters
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Dazu gehören auch die sogenannten Schönheitsreparaturen, also vor allem das Streichen von Wänden und Decken. Ein Gesetz, das Mieter zum Streichen beim Auszug verpflichtet, gibt es nicht.
Der Vermieter kann diese Pflicht aber im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das ist in Deutschland üblich. Ob der Mieter tatsächlich streichen muss, entscheidet deshalb fast immer die genaue Formulierung der Klausel. Was zu den Schönheitsreparaturen zählt, erklärt der Artikel Schönheitsreparaturen.
Welche Klauseln unwirksam sind
Mietverträge sind meist vorformulierte Formularverträge. Klauseln darin dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Der Bundesgerichtshof hat deshalb eine Reihe typischer Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt. Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht vollständig; sie wird nicht auf ein zulässiges Maß zurechtgestutzt.
| Klausel im Vertrag | Wirksam? |
|---|---|
| Starrer Fristenplan („Küche und Bad alle drei Jahre“) | Nein – BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03 |
| Renovierungspflicht, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde | Nein – BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 |
| Endrenovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung | Nein |
| Renovierung bei Bedarf, mit flexiblen Richtfristen („in der Regel“, „im Allgemeinen“) und renoviert übergebener Wohnung | Grundsätzlich ja |
Weitere Urteile und Formulierungen stellt der Artikel Unwirksame Renovierungsklauseln zusammen. Welche Abstände bei flexiblen Fristen üblich sind, steht unter Wie oft muss ein Mieter renovieren?.
Wirksame Klausel: Streichen nur bei Bedarf
Selbst eine wirksame Klausel verpflichtet den Mieter nicht automatisch zum Streichen beim Auszug. Er muss nur renovieren, wenn die Räume es tatsächlich brauchen, also sichtbar abgewohnt sind. Wer vor kurzem gestrichen hat oder dessen Wände noch in gutem Zustand sind, muss beim Auszug nicht erneut zur Rolle greifen.
Auch die Farbwahl spielt eine Rolle. Kräftige Farbtöne können dazu führen, dass der Mieter neutral überstreichen muss, selbst wenn er sonst nicht renovieren müsste. Ob das bedeutet, dass zwingend Weiß geschuldet ist, erklärt der Artikel Muss ich beim Auszug weiß streichen?.
So prüfen Mieter ihre Renovierungspflicht
- Den Mietvertrag heraussuchen und nach Stichworten wie „Schönheitsreparaturen“, „Renovierung“ oder „Auszug“ suchen.
- Prüfen, ob die Klausel feste Fristen ohne Einschränkung nennt oder eine Renovierung beim Auszug in jedem Fall verlangt. Dann ist sie in der Regel unwirksam.
- Klären, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war. Das Übergabeprotokoll oder Fotos vom Einzug helfen dabei.
- Den heutigen Zustand der Wände, Decken, Türen und Heizkörper ehrlich einschätzen: Sind sie nur leicht gebraucht oder deutlich abgewohnt?
- Erst dann entscheiden, ob gestrichen werden muss – und bei Zweifeln die Klausel von einem Mieterverein prüfen lassen, bevor Geld für Maler ausgegeben wird.
Was unabhängig von der Klausel gilt
Auch ohne Renovierungspflicht haftet der Mieter für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Dazu zählen etwa Brandflecken im Boden, großflächig beschmierte Wände oder herausgerissene Tapeten. Normale Gebrauchsspuren, die beim üblichen Wohnen entstehen, muss er dagegen nicht ersetzen (§ 538 BGB).
- Übliche Dübellöcher gehören meist zur normalen Nutzung; zu viele oder große Löcher können aber einen Schaden darstellen. Mehr dazu unter Bohrlöcher und Dübel beim Auszug.
- Ob Tapeten entfernt werden müssen, hängt vom Vertrag und vom Zustand ab. Siehe Tapeten beim Auszug entfernen.
- Kratzer und tiefe Beschädigungen an Parkett oder Laminat behandelt der Artikel Boden beschädigt beim Auszug.
Kosten im Streitfall: ein Rechenbeispiel
Beispiel
Streichen trotz unklarer Klausel
Ein Mieter zieht nach vier Jahren aus. Der Vertrag verlangt, dass Küche und Bad alle drei Jahre und alle übrigen Räume alle fünf Jahre gestrichen werden – ein starrer Fristenplan ohne Einschränkung. Der Vermieter verlangt einen Anstrich und legt ein Malerangebot über 1.800 € vor: 1.200 € für die Wohnräume und 600 € für Küche und Bad. Weil die Klausel unwirksam ist, schuldet der Mieter keinen der beiden Posten, also 0 € statt 1.800 €. Hätte er selbst einen Wasserschaden an einer Wand verursacht, müsste er nur die Beseitigung dieses Schadens bezahlen.
Sonderfälle: unrenovierte Wohnung und lange Mietdauer
Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, gelten besondere Regeln – eine formularmäßige Renovierungsklausel ist dann in aller Regel unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat. Einzelheiten stehen im Artikel Unrenoviert übernommen.
Nach vielen Jahren in derselben Wohnung sind Wände und Böden meist deutlich abgewohnt. Ob das eine Renovierungspflicht auslöst, erklärt Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen. Wie Mieter reagieren, wenn der Vermieter die Renovierung konkret fordert, zeigt Vermieter verlangt Renovierung.
Häufige Fragen
Gibt es ein neues Gesetz, nach dem Mieter nicht mehr streichen müssen?
Nein. Ein neues Gesetz zur Renovierung beim Auszug gibt es nicht. Die Änderungen der letzten Jahre beruhen auf Urteilen des Bundesgerichtshofs, die viele Vertragsklauseln für unwirksam erklärt haben.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug noch Renovierungskosten fordern?
Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB). Danach kann sich der Mieter auf die Verjährung berufen.
Darf der Mieter selbst streichen oder muss es ein Maler sein?
Wer wirksam zur Renovierung verpflichtet ist, darf grundsätzlich selbst streichen. Die Arbeit muss aber fachgerecht ausgeführt sein, also ohne Streifen, Farbnasen oder Farbe auf Steckdosen und Böden. Schreibt der Vertrag zwingend einen Fachbetrieb vor, sollte die Klausel genau geprüft werden.
Muss der Vermieter die Wohnung streichen, wenn der Mieter es nicht muss?
Ohne wirksame Klausel bleibt die Instandhaltung beim Vermieter (§ 535 BGB). Ob und wann er vor einer Neuvermietung streicht, entscheidet er selbst. Den ausziehenden Mieter kann er dafür nicht zur Kasse bitten.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen