Vor Ende der Kündigungsfrist ausziehen: Was gilt für Miete und Übergabe?
Kurz gesagt
Ein früher Auszug beendet den Mietvertrag nicht. Das Mietverhältnis läuft bis zum Ende der Kündigungsfrist weiter, für Mieter in der Regel drei Monate (§ 573c BGB), und so lange ist grundsätzlich die volle Miete samt Vorauszahlungen fällig. Eine vorzeitige Wohnungsübergabe ist möglich, wenn der Vermieter mitmacht. Früher aus der Zahlungspflicht kommt der Mieter nur per Aufhebungsvereinbarung oder wenn der Vermieter die Wohnung schon neu vermietet.
Der Mietvertrag endet mit der Kündigungsfrist, nicht mit dem Auszug
Mit der Kündigung legt der Mieter fest, wann das Mietverhältnis endet. Ob er vorher auszieht, spielt dafür keine Rolle. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB). Wie man das Enddatum genau ermittelt, zeigt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.
Bis zu diesem Tag bleiben beide Seiten an den Vertrag gebunden. Der Mieter darf die Wohnung weiter nutzen, muss sie aber nicht bewohnen. Leere Räume ändern nichts daran, dass er Mieter ist, mit allen Rechten und Pflichten.
Miete und Nebenkosten laufen bis zum Vertragsende weiter
Wer früher auszieht, schuldet grundsätzlich trotzdem die volle Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist. Dazu gehören auch die vereinbarten Vorauszahlungen für Betriebskosten. Die Miete ist weiterhin zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag. Die Kaution darf der Mieter dafür nicht einsetzen: Die letzten Mieten mit der Kaution zu verrechnen, das sogenannte Abwohnen, ist grundsätzlich unzulässig.
Über die Betriebskosten rechnet der Vermieter später ganz normal über den gesamten Abrechnungszeitraum ab. Die leeren Monate gehören dabei noch zum Zeitraum des ausgezogenen Mieters. Grundkosten wie Grundsteuer oder Versicherung fallen weiter an, beim Verbrauch entsteht dagegen kaum noch etwas.
Beispiel
Kündigung im September, Auszug im Oktober
Eine Mieterin zahlt 900 € Miete einschließlich Vorauszahlungen. Ihre Kündigung geht am 2. September 2026 beim Vermieter ein, also rechtzeitig bis zum dritten Werktag. Das Mietverhältnis endet am 30. November 2026. Sie zieht bereits am 10. Oktober aus. Trotzdem schuldet sie die Miete für Oktober und November: 2 × 900 € = 1.800 €. Findet der Vermieter einen neuen Mieter ab dem 1. November, der dann auch zahlt, entfällt die Novembermiete in der Regel, und es bleiben 900 € für Oktober.
Früher raus aus dem Vertrag: Aufhebungsvertrag und Nachmieter
Einen gesetzlichen Anspruch, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, haben Mieter grundsätzlich nicht. Auch das Stellen eines Nachmieters verpflichtet den Vermieter nur, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder im Einzelfall ein besonderes berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Viele Vermieter lassen sich dennoch auf einen passenden Nachmieter ein, weil sie so keinen Leerstand haben.
- Mit dem Vermieter früh sprechen und den gewünschten Auszugstermin nennen.
- Geeignete Nachmieter vorschlagen, wenn der Vermieter dazu bereit ist, und ihm die Unterlagen weiterleiten.
- Das neue Vertragsende schriftlich in einer Aufhebungsvereinbarung festhalten, von beiden Seiten unterschrieben.
- Den Übergabetermin passend zum neuen Vertragsende vereinbaren.
Wohnungsübergabe nach der Kündigung: Wann ist der richtige Termin?
Spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben, mit allen Schlüsseln und geräumt. Eine frühere Übergabe ist erlaubt, wenn der Vermieter zustimmt. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Schlüssel vorzeitig annimmt, hat der Mieter aber nicht. Wie der Termin abläuft, erklärt der Artikel Wohnungsübergabe beim Auszug.
Eine frühe Übergabe beendet die Pflicht zur Mietzahlung nicht automatisch. Sie hat aber Folgen: Nimmt der Vermieter die Wohnung zurück, beginnt die sechsmonatige Verjährung für seine Ersatzansprüche wegen Schäden bereits mit dem Rückerhalt (§ 548 BGB), nicht erst mit dem Vertragsende. Näheres dazu steht im Artikel Schäden nach dem Auszug.
| Situation | Folge für die Miete | Folge für die Übergabe |
|---|---|---|
| Auszug ohne Absprache, Schlüssel behalten | Miete bis Vertragsende | Übergabe spätestens am letzten Tag |
| Vorzeitige Übergabe mit Zustimmung des Vermieters | Miete bis Vertragsende, soweit nichts anderes vereinbart | Verjährung für Schäden beginnt mit Rückgabe |
| Aufhebungsvertrag zu einem früheren Datum | Miete bis zum vereinbarten Ende | Übergabe zum vereinbarten Ende |
| Vermieter vermietet vorher neu | Für die Zeit der Neuvermietung in der Regel keine Miete mehr | Übergabe vor Einzug des neuen Mieters |
Renovieren und Reinigen: Bis wann muss das erledigt sein?
Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen, kann der Mieter die Arbeiten bis zum Ende des Mietverhältnisses erledigen. Der leere Zeitraum nach dem Auszug eignet sich dafür gut. Ob überhaupt renoviert werden muss, richtet sich nach der Klausel, dem Zustand der Räume und oft auch nach der Wohndauer. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB).
Besenrein und geräumt sollte die Wohnung spätestens zur Übergabe sein. Was Vermieter an Sauberkeit erwarten dürfen, hängt vom Zustand bei Einzug und von den vertraglichen Absprachen ab.
Was Vermieter bei einem frühen Auszug beachten sollten
- Die Wohnung gehört bis zum Vertragsende dem Mieter zur Nutzung: Betreten nur nach Absprache, auch für Besichtigungen mit Interessenten.
- Eine vorzeitige Schlüsselrückgabe nur annehmen, wenn die Übergabe mit Protokoll stattfindet; sonst fehlt später der Nachweis über den Zustand.
- Wer früher neu vermietet, kann für diese Zeit nicht zusätzlich Miete vom Vormieter verlangen.
- Zählerstände am Tag der Übergabe festhalten, damit der Verbrauch in der Nebenkostenabrechnung richtig zugeordnet wird.
Garten, Keller und Nebenräume gehören ebenfalls zur Rückgabe; auch dort sollten Vermieter bei der Übergabe den Zustand festhalten lassen.
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Darf der Vermieter die Wohnung betreten, wenn ich schon ausgezogen bin?
Nur nach Absprache. Solange das Mietverhältnis läuft, steht die Wohnung dem Mieter zu, auch wenn sie leer ist. Mieter sollten Besichtigungen mit Nachmietern aber ermöglichen, wenn sie selbst früher aus dem Vertrag möchten.
Muss ich Strom und Heizung bis zum Vertragsende bezahlen?
Die Nebenkostenvorauszahlungen laufen bis zum Vertragsende weiter. Den eigenen Stromvertrag kann der Mieter zum Auszug beenden oder ummelden; wie das geht, erklärt der Artikel Beim Auszug abmelden. Die Heizung sollte in der kalten Jahreszeit nicht ganz abgedreht werden, damit keine Frost- oder Feuchtigkeitsschäden entstehen.
Kann ich die Wohnungsübergabe von jemand anderem erledigen lassen?
Ja, der Mieter kann eine Vertrauensperson schicken. Sie sollte eine schriftliche Vollmacht dabeihaben. Worauf es dabei ankommt, steht im Artikel Wohnungsübergabe durch einen Vertreter.
Gilt eine kürzere Frist, wenn der Vermieter gekündigt hat?
Hat der Vermieter gekündigt, gilt seine Kündigungsfrist, die je nach Mietdauer länger sein kann. Der Mieter darf dann nicht einfach früher gehen, ohne weiter Miete zu zahlen. Er kann aber seinerseits mit der kürzeren Mieterfrist kündigen, wenn das Vertragsende dadurch früher liegt.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen