Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug: Fristen und Rechte

Keine Sonderfrist: Abgerechnet wird zum regulären Termin

Mit dem Auszug endet das Mietverhältnis, nicht aber die Pflicht, über die Nebenkosten abzurechnen. Der Vermieter wartet dafür das Ende des üblichen Abrechnungszeitraums ab, denn erst dann liegen alle Rechnungen für das Haus vor. Die Abrechnung muss dem ehemaligen Mieter anschließend innerhalb der gewohnten Frist zugehen: bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Zeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).

Eine vorgezogene Zwischenabrechnung zum Auszugstag kann der Mieter nicht verlangen. Umgekehrt muss sich der Vermieter auch nicht mehr beeilen als bei anderen Mietern. Nach einem Auszug stehen deshalb oft noch zwei Abrechnungen aus: die für das Vorjahr und die für die Monate des Auszugsjahres.

Wie das Fristende berechnet wird und wer den Zugang beweisen muss, erklärt der Artikel Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?

Wie die Kosten beim Auszug aufgeteilt werden

Der ausgezogene Mieter zahlt nur für die Dauer seines Mietverhältnisses. Kosten, die nicht vom Verbrauch abhängen – etwa Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Treppenhausreinigung –, werden in der Regel zeitanteilig nach Monaten oder Tagen aufgeteilt. Für Heizung und Warmwasser und, wenn Wohnungszähler vorhanden sind, auch für das Kaltwasser wird der Verbrauch möglichst durch eine Zwischenablesung zum Auszugstag ermittelt.

Lässt sich nicht ablesen, werden die Heizkosten nach anerkannten Verfahren aufgeteilt, die berücksichtigen, dass im Winter mehr geheizt wird als im Sommer. Wer die Kosten einer Zwischenablesung trägt, richtet sich nach dem Mietvertrag; ohne Regelung bleiben sie nach der Rechtsprechung in der Regel beim Vermieter.

Maßgeblich ist das Ende des Mietverhältnisses, nicht der Tag, an dem der Umzugswagen abfährt. Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, schuldet die Vorauszahlungen grundsätzlich bis zum Vertragsende und trägt bis dahin auch seinen Kostenanteil. Mehr dazu im Artikel Vor Ende der Kündigungsfrist ausziehen.

Zählerstände und neue Anschrift: Was beim Auszug festgehalten werden sollte

1. Bei der Wohnungsübergabe die Stände aller Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler sowie der Kalt- und Warmwasserzähler samt Zählernummer ins Übergabeprotokoll eintragen.
2. Die Zähler zusätzlich fotografieren, möglichst mit erkennbarem Datum.
3. Das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen; jede Seite behält ein Exemplar.
4. Dem Vermieter die neue Anschrift schriftlich mitteilen, damit Abrechnung und Guthaben ankommen.
5. Eine Bankverbindung für ein mögliches Guthaben und die Rückzahlung der Kaution angeben.
6. Einen Nachsendeauftrag einrichten, falls noch Post an die alte Adresse geht.

Die Abrechnung muss den ehemaligen Mieter tatsächlich erreichen. Ein Einwurf in den Briefkasten der alten Wohnung genügt in der Regel nicht, wenn er dort nicht mehr wohnt. Beide Seiten vermeiden Streit, wenn die neue Adresse schon bei der Übergabe im Protokoll steht.

Kaution: Einbehalt für die ausstehende Abrechnung

Für die Rückzahlung der Kaution nennt das Gesetz keine feste Frist. Der Vermieter darf in angemessener Zeit prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall kann es länger dauern. Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf er einen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten.

Angemessen ist ein Betrag, der sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientiert, etwa an den Ergebnissen der Vorjahre. Ergaben die letzten Abrechnungen regelmäßig ein Guthaben, lässt sich ein Einbehalt kaum begründen. Den Rest der Kaution muss der Vermieter auszahlen, sobald seine übrige Prüfung abgeschlossen ist. Ob er eine spätere Nachzahlung mit dem einbehaltenen Betrag verrechnen darf, erklärt der Artikel Nachzahlung mit der Kaution verrechnen.

Nachzahlung und Guthaben nach dem Auszug

Kommt die Abrechnung rechtzeitig, muss auch ein ehemaliger Mieter eine berechtigte Nachzahlung leisten. Vorher darf er sie in angemessener Zeit prüfen und die zugrunde liegenden Rechnungen einsehen – der Auszug ändert an diesem Recht nichts. Einwände muss er bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erheben. Offene Beträge verjähren nach drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§§ 195, 199 BGB).

Ein Guthaben muss der Vermieter auszahlen, auch wenn er die Abrechnungsfrist verpasst hat. Eine verspätete Nachforderung ist dagegen in der Regel ausgeschlossen – gegenüber einem ehemaligen Mieter genauso wie gegenüber einem, der noch in der Wohnung lebt.

Wenn nach dem Auszug keine Abrechnung kommt

Solange das Mietverhältnis läuft, können Mieter bei einer ausbleibenden Abrechnung die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten. Nach dem Auszug fehlt dieses Druckmittel, weil keine Zahlungen mehr anstehen. Nach der Rechtsprechung kann der ehemalige Mieter deshalb nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich die Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum zurückverlangen. Der Vermieter kann das abwenden, indem er die Abrechnung nachholt. Einzelheiten und eine Beispielrechnung stehen im Artikel Nebenkostenabrechnung kommt nicht.

Die Sechs-Monats-Frist für Schäden gilt nicht für Nebenkosten

Nach dem Auszug läuft für Schäden an der Wohnung eine kurze Frist: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548 Abs. 1 BGB). Diese Frist betrifft nur solche Ersatzansprüche, nicht die Betriebskosten. Für die Nebenkostenabrechnung gelten weiter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist und die regelmäßige Verjährung. Wie lange der Vermieter wegen Schäden Geld verlangen kann, beschreibt der Artikel Schäden nach dem Auszug entdeckt.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 556 BGB
• § 551 BGB
• § 548 BGB
• § 195 BGB
• § 199 BGB