Schimmel in der Wohnung: Ist eine fristlose Kündigung möglich?

Zwei Wege zur fristlosen Kündigung wegen Schimmel

Das Gesetz kennt zwei Gründe, auf die sich Mieter bei Schimmel stützen können. Beide erlauben eine außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfrist.

In beiden Fällen gilt: Der Schimmel darf nicht vom Mieter selbst verursacht sein. Wer durch zu wenig Lüften oder Heizen den Befall ausgelöst hat, kann sich darauf nicht berufen. Wie die Verantwortung verteilt ist, erklärt der Artikel Schimmel: Wer haftet?.

Wann liegt eine erhebliche Gesundheitsgefahr vor?

Nicht jeder Schimmelfleck macht eine Wohnung gesundheitsgefährdend. Nach der Rechtsprechung muss die Gefahr konkret und erheblich sein. Ein kleiner Befall an einer Fensterlaibung reicht in der Regel nicht. Anders kann es aussehen, wenn große Flächen betroffen sind, der Schimmel in mehreren Räumen auftritt, Wohn- und Schlafräume befallen sind oder die Raumluft nachweislich stark belastet ist.

Mieter müssen die Gefahr im Streitfall beweisen. Hilfreich sind Fotos, ein ärztliches Attest über Beschwerden und vor allem ein Schimmelgutachten, das Ausmaß und Belastung feststellt. Besonders schutzbedürftige Personen wie Kleinkinder, Schwangere oder Menschen mit Vorerkrankungen können bei der Bewertung eine Rolle spielen.

Muss der Vermieter vorher eine Frist bekommen?

Grundsätzlich ja. Bei einer Pflichtverletzung ist eine fristlose Kündigung erst zulässig, wenn eine angemessene Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung nichts gebracht hat (§ 543 Abs. 3 BGB). Der Vermieter soll die Chance haben, den Schimmel fachgerecht zu beseitigen.

Eine Frist ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, etwa weil der Vermieter die Beseitigung endgültig verweigert. Auch bei einer akuten, erheblichen Gesundheitsgefahr kann eine sofortige Kündigung gerechtfertigt sein. Ob das zutrifft, ist eine Frage des Einzelfalls; im Zweifel sollte die Frist gesetzt werden.

1. Den Schimmel dem Vermieter schriftlich anzeigen und den Zustand mit Fotos dokumentieren.
2. Eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen und ankündigen, dass nach Ablauf eine fristlose Kündigung in Betracht kommt.
3. Dem Vermieter und seinen Handwerkern Zutritt zur Prüfung und Sanierung ermöglichen.
4. Nach erfolglosem Fristablauf zeitnah kündigen, schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift und mit Angabe des Grundes.
5. Den Zugang der Kündigung beweisbar sicherstellen, etwa durch Übergabe vor Zeugen oder per Bote.

Wer nach Ablauf der Frist lange wartet und in der Wohnung bleibt, schwächt sein Kündigungsrecht. Die Kündigung sollte deshalb in angemessener Zeit nach Fristablauf erklärt werden. Hilfe beim Aufbau des Schreibens bietet der Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter: Muster.

Form und Inhalt der Kündigung

Eine Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, SMS, WhatsApp oder Fax genügen nicht. Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben. Der wichtige Grund sollte im Schreiben angegeben werden, damit der Vermieter nachvollziehen kann, worauf sich die Kündigung stützt.

Ist die fristlose Kündigung unwirksam, etwa weil keine erhebliche Gefahr bestand oder die Frist fehlte, läuft der Mietvertrag weiter. Der Mieter schuldet dann die Miete bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist. Sicherheitshalber kann die fristlose Kündigung deshalb hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden. Wann diese wirkt, zeigt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.

Aufhebungsvertrag wegen Schimmel: Die einvernehmliche Lösung

Oft ist ein Aufhebungsvertrag der schnellere und sicherere Weg. Darin vereinbaren Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum zu beenden – unabhängig von Kündigungsfristen und ohne Streit darüber, ob eine fristlose Kündigung berechtigt wäre. Für Vermieter kann das attraktiv sein, weil sie die Wohnung in Ruhe sanieren können und keine Minderung oder Schadensersatzforderung droht.

• Genaues Datum, zu dem das Mietverhältnis endet, und den Rückgabetermin der Wohnung.
• Regelung zur Miete bis zum Auszug, etwa ob und in welcher Höhe sie wegen des Schimmels gemindert wird.
• Vereinbarung, dass keine Schönheitsreparaturen oder Schadensersatzforderungen wegen der Schimmelschäden geltend gemacht werden.
• Frist für die Rückzahlung der Kaution und den Umgang mit der letzten Nebenkostenabrechnung.
• Gegebenenfalls eine Beteiligung an Umzugskosten.

Alternativen zur Kündigung: Minderung und Beseitigung

Wer die Wohnung behalten möchte, hat andere Rechte: Solange der Schimmel die Nutzung beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Wie viel das sein kann, erklärt der Artikel Mietminderung wegen Schimmel. Zudem kann der Mieter die Beseitigung verlangen und bei Verzug des Vermieters selbst beseitigen lassen.

Eine fristlose Kündigung beendet diese Ansprüche nicht vollständig: Schadensersatz, etwa für beschädigte Möbel oder Umzugskosten, kann der Mieter bei Verschulden des Vermieters weiterhin verlangen. Bei Streit helfen Mietervereine oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 543 BGB
• § 569 BGB
• § 568 BGB
• § 536 BGB